第二节 契税法
一、征税对象
契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。
(一)一般规定：1.国有土地使用权出让;2.土地使用权转让;(不包括农村集体土地承包经营权的转移);3.房屋买卖;4.房屋赠与;5.房屋交换;6.承受国有土地使用权支付的土地出让金，不得因减免土地出让金而减免契税。
(二)特殊规定：以下视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与，征收契税。
①以土地、房屋权属作价投资、入股。(以自有房产作股投入本人独资经营企业，免契税)
②以土地、房屋权属抵债或实物交换房屋。
③以获奖方式承受土地、房屋权属。
④以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属的。
⑤买房拆料或翻建新房。
(新增)对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税;在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。
[典型例题1]下列各项中，应当征收契税的有( )。
A.以房产抵债
B.将房产赠与他人
C.以房产作投资
D.子女继承父母房产
『正确答案』ABC
『答案解析』D子女继承父母房产属于法定继承，免征契税。
[典型例题2-2011年考题]下列关于契税征管制度的表述中，正确的是( )。
A.对承受国有土地使用权所支付的土地出让金应计征契税
B.非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的房屋权属免征契税
C.对个人购买普通住房且该住房属于家庭唯一住房的免征契税
D.以自有房产作股权投资于本人独资经营的企业应按房产的市场价格缴纳契税
『正确答案』A
『答案解析』承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。选项B，法定继承人承受死者生前房屋免契税，非法定继承人不能免税;选项C，对个人购买普通住房，且属于家庭唯一住房的，减半征收契税;选项D，以自有房产投资于本人独资经营的企业，免纳契税。
二、纳税义务人、税率和应纳税额的计算
(一)纳税义务人：以受让、购买、受赠交换等方式取得土地、房屋权属的单位和个人。
(二)税率：契税采用幅度比例税率3%-5%，具体执行税率由各省(市、自治区)政府在幅度内确定。
(三)应纳税额的计算
1.计税依据：
(1)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖时，成交价格为计税依据;
(2)土地使用权赠与、房屋赠与时，由征收机关参照相应的市场价格核定计税依据;
(3)土地使用权交换、房屋交换时，以交换的差额为计税依据。交换价格相等时，免征契税;交换价格不等时，由多交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方交纳契税;
(4)以划拨方式取得土地使用权，经批准转让时，由房地产转让者补缴契税，计税依据为补缴的土地使用权出让费或者土地收益;
(5)房屋附属设施征收契税的依据：
①采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。
②承受房屋附属设施权为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税;如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。
(6)个人无偿赠与不动产行为(法定继承人除外)，对受赠人全额征收契税。
[典型例题]下列各项中，契税计税依据可由征收机关核定的是( )。
A.土地使用权出售
B.国有土地使用权出让
C.土地使用权赠与
D.以划拨方式取得土地使用权
『正确答案』C
『答案解析』A和B按成交价计算;D按补缴的土地使用权出让费或者土地收益纳税。
2.应纳税额的计算方法
应纳税额=计税依据×适用税率
[典型例题1]某公司2011年发生两笔互换房产业务，并已办理了相关手续。第一笔业务换出的房产价值500万元，换进的房产价值800万元;第二笔业务换出的房产价值600万元，换进的房产价值300万元。已知当地政府规定的契税税率为3%，该公司应缴纳契税( )。
A.0万元
B.9万元
C.18万元
D.33万元
『正确答案』B
『答案解析』应纳契税=(800-500)×3%=9 (万)
[典型例题2]居民甲某共有三套房产，2011年将第一套市价为80万元的房产与乙某交换，并支付给乙某15万元;将第二套市价为60万元的房产折价给丙某抵偿了50万元的债务;将第三套市价为30万元的房产作股投入本人独资经营的企业。若当地确定的契税税率为3%，甲某应缴纳契税( )。
A.0.45万元
B.1.95万元
C.2.25万元
D.2.85万元
『正确答案』A
『答案解析』以自有房产作股投入本人独资经营企业，免纳契税。土地使用权交换、房屋交换，支付补价的一方纳税。契税=15×3%=0.45(万元)
