(3)选取比较因素及因素条件说明
根据《房地产估价规范》(GB./T 50291-1999)及项目特点，本次比较因素选择交易情况、交易日期、区域因素和个别因素。
1)交易情况
交易情况是指交易行为中是否包含特殊因素，是否为正常交易。
2)交易日期
交易日期是指可比实例成交时间，由于房地产市场的波动，不同成交时间的类似房地产，其成交价格存在差异。
3)区域因素和个别因素
估价对象为商业房地产，根据目前房地产市场特点，本次选取的区域因素包括繁华程度、交通条件、城市规划限制和环境等。个别因素包括临街状况、距区域商业中心距离、距公交站点距离、层高、面积、形状、开间、成新率等。
4)估价对象与可比实例比较因素情况见表5.
表5 估价对象与可比实例比较因素情况
影响因素 估价对象 可比实例1 可比实例2 可比实例3
交易情况 正常 正常 正常 正常
交易日期 2009.4.21 2009.3.15 2008.12.30 2009.2.22
繁华 商业区域 小区级 小区级 小区级 小区级
程度 商业设施聚集状况 小区级综合专业商场 小区级综合专业商场 小区级综合专业商场 小区级综合专业商场
区域因素
交通条件 公交便捷程度 1-2路公交线 1～2路公交线 1～2路公交线 1～2路公交线
交通通达程度 双向二车道 双向二车道 双向二车道 双向二车道
城市规划限制
功能分区
商业、住宅
商业、住宅
商业、住宅
商业、住宅
