2)租约期外房地产收益
根据市场行情测算，目前估价对象按建筑面积计算的正常市场租金为70～75元/(㎡·月)(计算过程略)，且租金水平呈逐年递增趋势，递增比率为每年2%～5%，由此，预测估价对象租约期外第一年的客观毛租金为100元/(㎡·月)，且按每年3%的比率递增。根据当地市场一般情况，空置率取2%，假设上述收益变化趋势在未来使用年限里相对稳定。则租约期外第一年的有效毛收入为100×12×(1-2%)=1176(元/㎡)。
(2)确定年运营费用
运营费用包括：管理费、维修费、保险费、税金，计算结果见表3(计算过程略)。
(3)确定年净收益
计算公式：估价对象年净收益=年有效毛收入-年运营费用
则估价对象年净收益见表3.
表3 估价对象年净收益计算一览表(单位：元/㎡)
时间 年有效毛收入① 管理费用② 维修费③ 保险费④ 税金⑤ 年运营费用⑥=②+③+④+⑤ 年收益⑦=①-⑥
2009.4.21～2010.4.20 600 18 18 1.2 105.6 142.8 457.2
2010.4.21～2011.4.20 660 19.8 18 1.2 116.16 155.16 504.84
2011.4.21～2012.4.20 720 21.6 18 1.2 126.72 167.52 552.48
2012.4.21-2013.4.20 720 21.6 18 1.2 126.72 167.52 552.48
(4)确定报酬率
综合考虑，确定报酬率为7%(计算过程略)。
(5)确定估价对象收益价格估价对象收益价格为：
=16740.50(元/㎡)。
2.市场法
市场法是估价对象与近期发生交易的类似实例进行对照比较，对已发生交易的类似实例的已知价格加以修正，得出估价对象最可能实现的合理价格的估价方法。其基本计算公式为：
比准价格=可比实例房地产的价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
