(二)权益状况
估价对象为××有限公司拥有的位于××市××街××号一层的商业用房。
估价委托人提供的《房屋所有权证》记载内容为：房屋所有权证号：××字第××号;房屋所有权人：××有限公司;房屋坐落：略;产别：私产;幢号：××;房号：××;结构：框架;房屋总层数：5层;所在层数：一层;建筑面积：339.29㎡;设计用途：商业;登记日期：2007年6月6日。
估价委托人提供的整栋商业楼《国有土地使用证》记载内容为：土地证号：第××号;土地使用者：××有限公司;坐落：略;地号：略;地类(用途)：商业用地;使用权类型：出让;使用权面积：3065.30㎡;终止日期：2046年4月20日;登记日期：2006年4月21日。
至估价时点估价对象土地使用权剩余年限为37年。依据估价对象委托人提供的资料及估价人员实地查看情况，至估价时点，估价对象已出租用作酒楼，除此以外无其他项权利限制。
六、估价测算过程
1.收益法
收益法是基于预期原理，选用适当的报酬率将预期的估价对象房地产未来各年的正常收益折算到估价时点的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。其基本计算公式为：
式中 V--收益价格;
Ai--相对于估价时点而言的未来第i期末的净收益;
Y--房地产的报酬率(折现率)。
(1)确定房地产收益
1)租约期内房地产收益
估价对象已出租，租约期至2013年4月20日。根据估价对象租赁合同，从估价时点起算，租约期内房地产年有效毛收入见表2.
表2 租约期内年有效毛收入一览表 (单位：元/㎡)
时间 有效毛收入
2009.4.21～2010.4.20 50 ×12=600
2010.4.21～2011.4.20 55×12=660
2011.4.21～2012.4.20 60×12=720
2012.4.21～2013.4.20 60 ×12=720
往：租金按建筑面积计算，收入均为年末取得。
