环境
区域环境
环境欠整洁，但经营
气氛良好 环境欠整洁，但经营
气氛良好 环境欠整洁，但经营
气氛良好 环境欠整洁，但经营
气氛良好
临街 临街道路类型 城市主、次干道 城市主、次干道 城市主、次干道 城市主、次干道
状况 临街位置 城市主、次干道 城市主、次干道 城市主、次干道 城市主、次干道
距区域
商业中心距离
100～5001"i"1
100～500m
100～500m
100一500m
个别因素
距公交站点距离 小于50m 小于50m 小于50m 小于50m
层高 5.4m 5.4m 4.5m 4.5m
面积 面积适中，对现实用途无影响，同时也利于未来用途改变
形状 形状规则 形状规则 形状规则 形状规则
开间(宽度与进深比) 1：1.2 1：1 1：0.8 1：0.8
成新率 八至九成新 七至八成新 七至八成新 七至八成新
根据估价对象与可比实例比较因素情况表，建立估价对象与可比实例因素修正系数，见表6.
表6 估价对象与可比实例因素修正系数
影响因素 估价对象 可比实例1 可比实例2 可比实例3
商业区级别 O O O 0
繁华程度
商业设施聚集度
O
O
0
O
区 公交便捷程度 O O O O
域
因
素 交通条件
交通通达程度
O
0
O
O
城市规划限制 功能分区 O 0 O O
环境 区域环境 0 0 O 0
小计 0 0 0 O
临街道路类型 0 O 0 0
临街状况
临街位置
O
O
O
O
个 距区域商业中心距离 0 O O +1.5
别 距公交站点距离 O O O O
因
素 层高 -1 -1
面积 O O O O
开间(宽度与进深比) +1 +2 +2
成新率 -1 -1 -1
小计 0 0 O 1.5
5)建立可比实例体系
上述修正因素比较为间接修正，现将可比实例的交易情况、交易日期、区域因素、个别因素与估价对象相比较，建立直接比较关系，见表7.
表7 比较因素修正
项目 可比实例1 可比实例2 可比实例3
单价/(元/㎡) 12461.54 12272.73 12096.77
交易情况修正系数 100/100 100/100 100/100
交易日期修正 100/100 100/1oo 100/100
区域因素 100/100 100/100 100/100
个别因素 100/100 100/100 100/101.5
比准价格/(元/㎡) 12461.54 12272.73 11918.00
取上述可比实例比准价格的平均值作为市场法的比准结果，即估价对象比准价格为：(12461.54+12272.73+11918.00)/3=12217.42(元/㎡)。
