35.下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是( )。
A.净经营收入=有效毛收入-经营费用
B.净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息
C.净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金
D.净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税
答案解析
1.短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较小。
4.B选项投资者要到达理想效果的前提条件是各投资项目间有一个负协方差。最理想的是一个绝对的负协方差，但这个条件很难达到。
5.房屋施工面积包括本期新开工的面积和上期开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。
8.土地储备开发成本包括：①征收、拆迁补偿费及有关税费;②收购、收回和置换过程中发生的有关费用;③市政基础设施建设有关费用;④招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用;⑤贷款利息;⑥土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经政府财政和土地主管部门核准的其他支出。
12.时间序列分析法包括简单平均法、移动平均法、加权移动平均法和指数平滑法。
15.(1)按月计息时，利息和=P[(1+i)n-1]=1000万元×[(1+8%/12)3×12-1]=270.24万元
(2)按季计息时，利息和=P[(1+1)n-1]=1000万元×[(1+8%/4)4×3-1]=268.24万元
(1)-(2)=2.0万元
17.P=120㎡×7800元/㎡×700/0=655200元，A=P1/[1-1/(1+i)n]=(655200-200000)元×(7.2%/12)/[1-1/(1+7.2/12)20×12]=3584.01元。
18.因为年利率与年租金增长率相同，故P=n×A1/(1+i)，P=F/(1+i)n，则A1=11837.97元，A5=A1(1+6%)5-1=14945.16元。
20.FIRR=i2+NPV2/(NPV2+|NPV3|)×(i3-i2)=16%+100/(100+|-50|)×(17%-16%)=16.67%.
22.A=Pi/[1-1/(1+i)n]=100万元×40%x75%/[1-11(1+7.5%)10]=5.83万元税前现金回报率=净经营收入扣除还本付息后净现金流量/投资者的初始现金投资=(20×70%-5.83)/(100×60%)=13.62%
23.流动比率=流动资产/流动负债。
24.总建筑面积(产量)=15000㎡×3=45000㎡，可销售面积(销售量)=45000㎡×800/0=36000㎡，根据盈亏平衡点的公式，销售收入=总成本，销售单价×销售量=固定成本+单位可变成本×产量，设销售单价为x，则：x×36000=8000×10000+4500×45000得：x=7847.22元/㎡
本题容易出错的点在于计算销售收入要用可销售面积，计算变动成本应用总建筑面积。
31.(1200+100+800)元/55%=3818.18元。
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