知识点十五、地役权
(一)地役权概述
1.定义：指按照合同的约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产效益的他物权。
享受使用便利的不动产称为需役地，提供便利的不动产则称为供役地。
【示例】小学为方便做地铁，与旁边的研究院约定，学校借研究院道路通行，每年1万元
2.特征：
(1)具有从属性(其他用益物权是独立性)和不可分性。
①土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人 继续享有或者负担已设立的地役权。
②地役权不得单独转让。转让土地承包经营权、建设用地使用权的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。
③地役权不得单独抵押。在实现抵押权时，地役权一并转让。
④需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。
⑤供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。
(2)容忍义务：地役权不以占有他人土地为内容或目的，只是要求对方应尽某种容忍或不作为的义务。
(3)有期限的物权。地役权的期限由当事人约定，但不得超过用益物权的剩余期限。
(二)地役权的设定
1.地役权自地役权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。——登记对抗主义
2.土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。——先承包，再地役，需同意
(三)地役权的消灭
1.供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：
(1)违反法律规定或者合同约定，滥用地役权;
(2)有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。
2.已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
