三、计算题
1.
【答案】(1)D;(2)D;(3)C;(4)D。
【解析】
(1)2011年出租商铺应缴纳的营业税、城建税、教育费附加
=0.5×11×5%×(1+7%+3%)=0.30(万元)。
(2)转让商铺计算土地增值税的增值额时，准予扣除项目金额
准予扣除项目=50×(1+5%×6)+50×4%+(80-50)×5%×(1+7%+3%)+80×0.05%
=65+2+1.65+0.04=68.69(万元)。
(3)增值额=80-68.69=11.31(万元)
增值率=11.31/68.69=16.47%<50%。
土地增值税=11.31×30%=3.39(万元)
(4)所得额=80-50-2-1.65-0.04-3.39=22.92(万元)
缴纳个人所得税=22.92×20%=4.58(万元)。
2.
【答案】(1)B;(2)C;(3)C;(4)D。
【解析】
(1)B
【解析】准予扣除项目金额共计=1500×30%+80+20+1200×5%×(1+7%+3%)+1200×0.5‰=616.6(万元)。
(2)C
【解析】增值额=1200-616.6=583.4(万元)，增值率=583.4÷616.6=94.62%
房地产开发公司转让旧办公楼应缴纳土地增值税=583.4×40%-616.6×5%=233.36-30.83=202.53(万元)。
(3)C
【解析】该房地产开发公司计算写字楼土地增值税的增值额时准予扣除项目金额共计=[(6000×80%+4000-400)×(1+10%+20%)] ×4/5+(12000+12000/3×1)×5%×(1+7%+3%)=8736+880=9616(万元)。
(4)D
【解析】销售写字楼的增值额=(12000+12000/3)-9616=16000-9616=6384(万元)
增值率=6384/9616=66.39%
该房地产开发公司销售写字楼应缴纳土地增值税
=6384×40%-9616×5%=2553.6-480.8=2072.8(万元)。
四、综合题
1.
【答案】(1)C;(2)D;(3)C;(4)D;(5)C。
【解析】(1)资本化的利息费用需要从房地产开发成本中剔除，因为利息费用应当在房地产开发费用中核算。
应扣除的取得土地使用权所支付的金额=(4000+160)×1/2=2080(万元)
应扣除的开发成本金额=(3000-200)×1/2=1400(万元)
共计2080+1400=3480(万元)
(2)应扣除的开发费用金额=(4160+3000-200)×10%×1/2=348(万元)
应扣除的相关税金=6500×5%×(1+7%+3%)+6500×0.5‰=357.5+3.25=360.75(万元)
共计348+360.75=708.75(万元)
(3)应扣除的费用总额=3480+708.75=4188.75 (万元)
增值比率=(6500-4188.75)÷4188.75×100%=2311.25÷4188.75×100%=55.18%
适用40%的税率，速算扣除系数为5%。
应纳土地增值税额=2311.25×40%-4188.75×5%=924.5-209.44=715.06(万元)。
(4)企业应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加
=(6500+15)×5%×(1+7%+3%)=325.75 ×(1+7%+3%)=358.33(万元)。
(5)应纳房产税=15×12%=1.8(万元)。
2.
【答案】(1)B;(2)C;(3)C;(4)D;(5)C;(6)B。
【解析】
(1)该房地产开发公司应缴纳的印花税
=8000×0.5‰+18000×0.5‰+0.0005+6000×0.3‰+60×1‰=14.86(万元)。
(2)可扣除的取得土地使用权支付的金额==8000×60%×90%+8000×3%×60%×90%=4449.6(万元)
可扣除的开发成本=(6000+195+5)×90%=5580(万元)
共计金额=4449.6+5580=10029.6(万元)。
(3)可扣除的营业税、城市维护建设税和教育费附加=18000×5%×(1+5%+3%)=972(万元)。
(4)只扣除能够提供证明并合理分摊的利息。
可扣除的开发费用=500×70%×90%+10029.6×4%=716.18(万元)。
(5)应缴土地增值税的增值额
=18000-[10029.6+972+716.18+10029.6×20%]=18000-13723.7=4276.3(万元)。
(6)增值率=4276.3÷13723.7×100%=31.16%
计算该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地增值税=4276.3×30%=1282.89(万元)。
3.
【答案】(1)D;(2)A;(3)C;(4)B;(5)C;(6)C;(7)D。
【解析】
(1)房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费在计算土地增值税时不得扣除。未支付的质量保证金，由于建筑企业开具了发票，所以可以扣除。
已售面积占总面积的比例=40500÷45000×100%=90%
可扣除的土地成本金额=(17000+17000×5%)×90%=16065(万元)
可扣除的开发成本金额=(2450+3150)×90%=5040(万元)
两者之和是=16065+5040=21105(万元)。
(2)公司发生的借款利息费用，在计算土地增值税时，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
可扣除的开发费用=(600-150)×90%+21105×5%=405+1055.25=1460.25(万元)。
(3)根据实际销售收入计算，房地产开发企业的印花税不得单独作为税金扣除。
可扣除的营业税金及附加=40500×5%×(1+7%+3%)=2227.5(万元)。
(4)可以扣除的项目金额=21105+1460.25+2227.5+21105×20%=29013.75(万元)
增值额=40500-29013.75=11486.25(万元)。
(5)增值率=11486.25÷29013.75=39.59%
应缴纳的土地增值税=11486.25×30%=3445.88(万元)。
(6)单位建筑面积成本费用=29013.75÷40500=0.72(万元)。
(7)可以扣除的项目金额=0.72×4500=3240(万元)
增值额=4320-3240=1080(万元)
增值率=1080÷3240×100%=33.33%
公司打包销售的4500平方米房屋的土地增值税=1080×30%=324(万元)。
