四、计算题
(一)
1.方法选择
根据题意，待估宗地位于城镇基准地价四级覆盖范围内，且已给定基准地价内涵、相关因素修正标准等资料，宜选用基准地价系数修正法评估。
2.解题思路
先分别评估商业、住宅部分的单位地价和总地价，再求取该宗城镇混合住宅用地的总地价和单位地价。
3.适用公式
待估宗地单位地价=宗地所在级别的基准地价×(1+影响因素修正幅度)×年期修正系数期日修正系数×容积率修正系数+土地开发程度修正额
4.计算步骤
(1)选择计算方法。根据题目所提供资料，可采用基准地价系数修正法评估。
(2)计算商业部分地价
1)确定宗地所在土地级别及基准地价标准。处于四级商业地价区，基准地价为800元/㎡。
2)确定影响因素修正系数
影响因素修正系数=1+(- 2%)=0.98
3)确定年期修正系数
年期修正系数=[1—1/]/{1—[1/])=0.9458
4)确定期日修正系数
期日修正系数==1.0994
5)确定容积率修正系数
容积率修正系数==1.0829
6)确定开发程度修正额。该宗地开发程度为宗地红线外“五通”和红线内场地平整，与基准地价内涵一致，故土地开发程度修正额为0。
7)计算商业部分地价
商业部分单位地价=基准地价×(1+影响因素修正幅度)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数
=800元/㎡×0.98×0.9458×1.0994×1.0829=882.79元/㎡
商业部分总地价=单位地价×总面积×商业部分所占比例
=882.79元/㎡×4000㎡×10%=353116元
(3)计算住宅部分地价
1)确定其所在土地级别及基准地价标准。处于四级住宅地价区，住宅基准地价为450元/㎡。
2)确定影响因素修正系数
影响因素修正系数=l+3%=l.03
3)确定年期修正系数
年期修正系数=[1—1/]/{1-[1/])=0.9913
4)确定期日修正系数
期日修正系数==l.0994
5)确定容积率修正系数
容积率修正系数==1.0829
6)确定开发程度修正额。该宗地开发程度为宗地红线外“五通”和红线内场地平整，与基准地价内涵一致，故土地开发程度修正额为0。
7)计算住宅部分地价
住宅部分单位地价=基准地价×(1+影响因素修正幅度)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数
=450元/㎡×1.03×0.9913×1.0994×1.0829=547.0l元/㎡
住宅部分总地价=单位地价×总面积×住宅部分所占比例
=547.0l元/㎡×4000㎡×90%
=1969236元
(4)计算宗地总价 、宗地总价一商业用地总价+住宅用地总价
=(353116+1969236)元=2322352元
宗地单价=用地总价/用地面积=2322352元/4000㎡=581元/㎡
(二)
解题步骤
第1步：计算开发后不动产价格 .
(1)计算年出租总收入：600元/㎡×20000㎡×80%X 75%=720万元
(2)计算出租总支出
管理费=720万元×3%=21.6万元维修费=720万元×8%=57.6万元
保险费不计
税金=720万元×12%=86.4万元
年折旧费=57.6万元×80%=46.08万元
年支出合计=(21.6+57.6+86.4+46.08)万元=211.68万元
(3)计算年出租纯收入
(720-211.68)万元=508.32万元
(4)开发后不动产总价=(508.32/8%)万元×[1—1/]=6012.85万元
第2步：计算建筑费与专业费
1500元/m2×20000㎡=3000万元
第3步：计算开发利息
{3000×60%×[-1]+3000×40%× [-1]}万元=506.69万元。第4步：计算开发利润
6012.85万元×15%=901.93万元
第5步：计算开发完成时地价
(6012.85-3000-506.69-901.93)万元=1604.23万元
第6步：目前可能的最高投标地价
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