这是3COME文档编辑频道为您精心准备的2009年房地产估价师考试模拟试题—房地产估价理论与方法！
一、单选题
1、 中国房地产估价师与房地产经纪人学会英文名称缩写为（ ）。
A.CIRREA B.CRRIEA
C.CIREAA D.CIREEA
[答案]C
[解析]教材的：P2页
2、 以下不属于受到其他房地产权利限制的房地产权利是（ ）。
A.设立了抵押权的房屋所有权
B.设立了租赁权的房屋所有权
C.设立了抵押权的划拨土地使用权
D.设立了房屋用途的房屋所有权
[答案]D
[解析]教材P7页：受到其他房地产权利限制的房地产(同一宗房地产上可以存在多种房地产权利，如设立了抵押权、租赁权的房屋所有权或者土地使用权)，受到其他各种限制房地产权利(城市规划对房地产用途的限制)，以及房地产的额外利益或者收益等。
3、 房地产市场是一个地区性市场，主要体现在它的（ ）。
A.独一无二
B.不可移动
C.流动性差
D.易受限制
[答案]B
[解析] 教材P23页。
4、 某份抵押贷款期限20年的估价报告，它的最低保管期限为（ ）以上年。
A.15
B.20
C.25
D.10
[答案]B
[解析]教材P343页：估价资料的保管期限一般为15年，如果房地产抵押贷款期限为20年，则该估价资料应当保管20年以上。
5、 人们通常用距离来衡量区位的好坏，现在人们越来越重视（ ）。
A.空间直线距离
B.水平直线距离
C.交通直线距离
D.交通时间距离
[答案]D
[解析]教材P9页：正数第5行原话
6、 1986年9月，国务院颁布的《中华人民共和国房地产税暂行条例》中规定，房产税的计税依据是房地产原值一次减除（ ）后的余值或房产的租金收入。
A.10%－20%
B.20%－30%
C.10%－30%
D.30%－40%
[答案]C
[解析] 教材84页：课税价值部分内容
7、 购买某类房地产，抵押贷款占总房款的八成，抵押贷款年利率为6%，贷款期限为30年，按月等额本息偿还，通过测算自有资金资本化率为12%。则其综合资本化率为（ ）。
A.8.24%
B.10.05%
C.8.15%
D.9.42%
[答案]C
[解析]教材228页：参考例6-24
8、 目前各地区的经济适用房所采用的价格，应为（ ）。
A.市场调节价
B．政府指导价
C.政府定价
D．政府规定的最低限价
[答案]B
[解析]教材77页：市场调节价、政府指导价和政府定价部分的最后一自然段。
9、 随着时间的推移而减少的是：( )。
A．原始价值
B．账面价值
C．市场价值
D．投资价值
[答案]B
[解析]教材71页：正数第三行。
10、 现有甲、乙、丙三块地，土地单价分别是：甲为1000元／m2；乙为800元／m2；500元／m2，其容积率分别是6、4、2。如此三块地其他条件完全相同，则明智的买者会买哪块土地( )。
A．甲
B．乙
C．丙
D．无法确定
[答案]A
[解析]教材80页：将三块土地价转换成楼面地价，楼面地价＝土地单价/容积率。转换后分别为：166.7、200、250元/平方米，可见选择甲
11、 下列价格阐述正确的是：( )。
A.市场价格＞抵押价值＞征用价值＞课税价值
B.市场价格＞征用价值＞抵押价值＞课税价值
C.市场价格＞课税价值＞征用价值＞抵押价值
D.市场价格＞征用价值＞课税价值＞抵押价值
[答案]B
[解析]教材84页：征收价值部分。在该部分的实例中提到：花5万美元购买一块土地，花20万美元建房，则房地产价值为25万美元；抵押贷款时值21万美元；按13万美元征税；出售价30万美元；征收价值为27.5万美元。从该实例可知顺序为：市场价值、征用价值、抵押价值、课税价值。有的同志可能要问那是美国，中国如何如何。不用管他，现在讨论的是考试得分的问题，标准答案以教材为准，因为只有如此才能得分。
12、 某宗土地总面积1000m2，容积率为3，现允许将容积率提高到5，楼面地价不变，现已算出应补地价30万元，求改变之前的地价为多少元/m2?（ ）。
A.430
B.450
C.440
D.420
[答案]B
[解析]教材88页：因为楼面地价不变。因此，该地块的补地价单价＝原楼面地价单价×(现容积率－原容积率)；原楼面地价单价＝补地价单价/(现容积率－原容积率)。原楼面地价单价＝(300000/1000)/(5-3)=150元/平方米；原土地单价＝原楼面地价单价×原容积率＝150×3＝450元/平方米
13、 某宗出让土地，产权登记为居住用地，但可以通过合法手续变更其用途，经评估如果在该宗土地上进行商业开发的话，其价值为3000万元；如果进行居住开发的话，其价值为2000万元，进行工业开发的话，其价值为2500万元，则该宗土地的评估价格应为（ ）万元。
A.2000
B.3000
C.2500-3000
D.2000-3000
[答案]D
[解析]该题的考试点为估价原则，具体讲为合法化原则。注意：“产权登记为居住用地，但可以通过合法手续变更其用途”一句话，变更不同用途，地价是不同的，所有的变更后都是合法的。因此，该地价只能是一个范围，并且该范围覆盖所有合法化利用土地，则土地价值范围为2000－3000。可能有的同志要问，如果按最高最佳使用，答案应为B。问题是估价目的未确定。估价只能是在估价目的明确下的估价，即估价不是开发方案选择。
14、 寻找最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列四个方面依序筛选( )。
A．①法律上的可行性②技术上的可能性③经济上的可行性④能否使估价对象价值最大
B．①技术上的可能性②经济上的可行性③能否使估价对象价值最大④法律上的可行性
C．①能否使估价对象价值最大⑦法律上的可行性③技术上的可能性④经济上的可行性
D．①法律上的可行性②经济上的可行性③技术上的可能性④能否使估价对象价值最大
[答案]A
[解析]教材97页。倒数第1行。
15、 .选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（ ）范围内。
A.2-3
B.1-4
C.0.5-2
D.1-2
[答案]C
[解析] 教材114页。正数第3行。
16、 有A、B两宗面积较小的相邻土地，各值30万元。如果将该两宗土地合并为一宗土地，由于面积增大而有利于合理利用，合并后的土地市场价值为100万元。在这种情况下，如果地块A的拥有者购买地块B，则正常成交价格为（ ）万元。
A.30
B.50
C.30-70
D.70
[答案]B
[解析] 教材120页。最后一自然段中的实例。
17、 某宗房地产2006年2月的价格为4000元/m2，现需要将其调整到2006年6月。已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年1月至6月的价格指数分别为85.5,86.7,85.6,90.8,95.2,96.3（以2004年1月为100）。则该宗房地产2006年6月的价格为（ ）。
A.4443
B.3852
C.3601
D.4154
[答案]A
[解析]教材125页。参考实例4-6
2006年6月价格＝4000×96.3/86.7＝4442.9元/m2。
注意的是：该类问题首先判断指数的类型及指数的选择。
18、 从买方角度看，成本法的理论依据是（ ）。
A.生产费用价值论
B.替代原理
C.效用价值论
D.重新购建价格
[答案]A
[解析]教材123页。成本法的理论依据部分内容。
19、 某建筑物，经测算其重置成本为50万元，地面、门窗等引起的物质磨损为1万元，因无暖气、下水、朝向等导致的功能折旧为8万元，由于旁边新修铁路引起的经济折旧为5万元。则该住宅的折旧总额为（ ）。
A.9
B.1
C.14
D.6
[答案]C
[解析]教材159页。参考实例5-4。本题考试点为折旧的本意。
折旧总额＝1＋8＋5＝14万元
20、 基本完好房的判定标准是（ ）。
A.十、九、八成
B.八、七成
C.七、六成
D.六、五成
[答案]C
[解析] 教材177页。倒数第3行内容。
21、 某宗房地产的收益期限为35年，预计第一年的净收益为20万元，以后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。
A.581.38
B.462.43
C.268.06
D.716.86
[答案]A
[解析]
