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房地产估价师真题之案例分析一
1、评估某宗房开发用地2005年10月l日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为( )万元。
A.2526
B.2241
C.2135
D.2985
2、成本法特别使用于那些既有收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括( )等。
A.钢铁厂
B.空置的写字楼
C.单纯的建筑物
D.加油站
3、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是( )。
A.过去数据简单算术平均法
B.过去数据加权算术平均法
C.未来数据简单算术平均法
D.未来数据加权算术平均法
4、应用路线价法的前提条件是( )。
A.土地形状较规则
B.街道较规整
C.地势较平坦
D.临街各宗土地的排列较整齐
5、通常情况下，评估下列房地产适用收益法的有( )。
A.写字楼
B.电影院
C.教学楼
D.停车场
6、现状为在建工程，可能同时存在下列( )估价。
A.估价时点为现在，估价对象为现时状况下的估价，即此在建工程在现在这个样子的价值是多少
B.估价时点为现在，估价对象为未来状况下的估价，如该在建工程经过一段时间(如15个月后将建成，而现在预售或预购后的价值是多少)
C.估价时点在过去的情形，多出现在房地产纠纷案件中，特别是对估价结果有争议而引发的复核估价
D.估价时点在未来，估价对象在未来状况下的估价，如该在建工程经过一段时间(如15个月)后将建成，且在建成时的价值是多少
7、在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为( )。
A.居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值
B.居民区的房地产增值，工业用地房地产增值
C.居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值
D.居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值
8、在市场法估价中，可比实例交易情况的修正，通常由估价人员凭着自己的经验加以修正。( )
A.对
B.错
9、土地取得成本是取得( )所需的费用、税金等。
A.土地使用权
B.土地转让权
C.土地经营权
D.开发土地
10、估价目的是由委托人提出的，但在实际中委托人往往并不懂得要提出估价目的，并可能不懂得如何表达其估价目的，因此一般估价目的都是由估价人员自己来确定。( )
A.对
B.错
