案例分析练习题
对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料见表1，并用收益法评估该写字楼的市场价值。
称数值名称数值
总建筑面积25000㎡房屋重置价格2000元/㎡
可出租建筑面积22000㎡房屋耐用年限50年
设备用房建筑面2500㎡房屋维修费率(年)房屋重置价格的2%
管理用房建筑面积500㎡月物业管理费5元/㎡
营业税及附加率5.55% 土地剩余年限45年
接租金收入计的房产税率12%年报酬率5%
平均正常空置率10%管理费用率(含保险费、租赁费用)租金的3%
可出租建筑面积的月租金(不含物业管理费)50元/㎡————
估价测算如下(节选)：
(一)年有效毛收入22000㎡×(50+5)×12×(1-10%)元/㎡=13068000元
(二)年运营费用
1.年维修费用
25000㎡×2000元/㎡×2%=1000000元
2.年管理费用
年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失
=13068000×3%+500×50%=692040(元)
3.年营业税及附加=13068000元×5.55%=725274元
4.年运营费用小计
年运营费用=1000000元+692040元+725274元=2417314元
(三)年净收益年净收益=(一)项-(二)项=13068000元-2417314元=10650686元
(四)估价结果估价结果=10650686/5%[1-1/(1+5%)50]元=194438130元
