楼盘营销方案。
第一部分 市场研究和竞争分析
□目前房地产开发的主要特点：
1. 住宅建设成为开发热点，商品化程度稳步提高。
2. 个人住房成为主流，住宅持续旺销。
3. 商务社区，仍是房地产市场中的非主流产品。
区域市场分析
本区域的范围：因为本项目具体特点，区域性很强，所以涉及范围比较小，主要是区域竞争，以项目本身周边范围为竞争区域。
□项目定位
建议将项目定位为：大型商务社区和旅游休闲园区
形象定位
◎ 开放式、互动式、无障碍的发展空间
◎ 现代化、高科技、信息前沿的创业园地
服务定位
◎ 国际化、符合现代潮流
◎ 全程、全方位的商务服务
◎ 物业管理顾问
□目标客户分析
目标客户定位
结合项目定位，建议目标客户应定位在：小型私企业主、普通白领、中高级经理人
1. 小型私企业主
这部分人士资金实力雄厚，追逐高尚品质的楼盘，寻求合适的创业地点及优质的生活享受。高尚消费阶层的独特个性需求及置业梦想，独到及较成熟创业理念，使他们成为购买此项目的绝对主力。
2. 普通白领
这类购房者小有积蓄，能支付首期款项;具有较稳定的固定收入和较强的生活自立能力，能够接受2000—4000元左右的银行贷款月供款;文化素质较高，他们渴望拥有自己的房产，同时又对居住社区的各项条件有较高的要求。
3. 中高级经理人
这类人管理经验丰富，已经建立了较稳定的社会关系，有了较大的资本基础，很有可能在几年之后成为小型私营企业主，创建自己的产业，他们是在通过前期的投资进行资本积累。
共同特征分析
◎ 具有较强的购买力
◎ 具有较高的文化素质，思想成熟
◎ 具有长远的商业眼光
购买动机
◎ 作为一种身份和地位的象征
◎ 追求高品质生活质量以及舒适、休闲的生活方式
◎ 从商业角度看，置业、投资、赢利也是考虑的重要因素
第二部分 品牌营销战略
□品牌营销策略
“有品牌者得天下”，这一观点已被市场经济的运行规律所证明，并成为当今经济界的共识。
所谓品牌，从内涵上讲，是产品品质、服务品质、企业的文化、理念、价值、个性等的综合与凝聚，是区别于同类产品的一种企业商誉。
◆创住宅品牌是市场经济发展的必然趋势
当市场处于短缺经济，产品供不应求，有无品牌无所谓;但当产品供过于求、市场过剩时，消费者则依品牌而选择商品，商品房也同样如此。
品牌是企业的形象写照，可以为企业带来广阔而稳定的市场、大量的客源和丰厚的利润，而且品牌本身就是一种不断升值的无形资产，因此被越来越多的开发商所关注。
目前，中国房地产迅速发展，市场商品房产品众多，竞争空前激烈，开发商只有积极开创商品房品牌，利用品牌效应才能在市场中站稳脚跟，占领市场份额，这是房地产业的一大发展趋势。
◆创住宅品牌是夺取市场的客观需要
随着城市规模的扩大，城建步伐的加快，交通环境得以改善，因此，对房地产业来说，区位优势已在逐渐弱化。在发达国家，富裕阶层不断流向环境好的城郊，我国沿海经济发达城市的郊区物业也出现旺销势头。
品牌靠质量来支撑，区位和价格竞争对楼市来说，难以产生持久效应，而优秀品牌则有持久的不可抗拒的对购房者的吸引力。
当然，薄利多销永远是商品竞争的主要手段，然而降价是有一定限度的，因为它受到成本的影响。如果一味以降价来参与竞争，必然会影响产品质量和售后服务水平，步入恶性竞争的死胡同。品牌房不一定高价，低价房不一定好销。只有品牌效应才能经受住市场的考验。
◆创房地产品牌是推动房地产市场健康发展的动力
随着房地产市场的不断成熟，开发、管理步入法制化、规模化的正规发展轨道，购房者的购房行为已经进入理性购房阶段，房地产市场将有一个重新整合的过程。品牌竞争，是促进房地产健康发展的强大动力。经过品牌竞争，一些资质差、无实力的房地产企业，有的被市场淘汰出局，有的将向有实力的企业聚集，从而促进开发企业开发出精品住宅。
随着社会的发展和人民生活水平的提高，人们对人居环境有了更高的要求，开发企业只有真正“以人为本”，精心锻造品牌，才能树起建筑丰碑。
★品牌如何确立
任何新产品进入市场，欲占有市场，受到欢迎，为购房者所接受，就必须首先要成为名牌，作为特殊商品的房产也是如此。那么，在房地产经营中如何创立坚实的品牌形象呢?要创造名牌项目，就必须在营销中经过周密的市场调研，抓住市场空缺，建造独具特色和个性的物业，超前进行营销策划运用，运用独特的市场导入手法，确立行业地位，从策划开始到设计、开发、营销、服务，进行全过程创立物业名牌。
综观近年来房地产市场成功例子，要创立物业名牌，须在以下几方面下足功夫。
一、规划设计要因地制宜，要塑造出物业的个性与特色，捕捉市场空缺，掌握消费者心态，以市场角度设计物业。美国房地产投资者认为房地产投资三要素为：位置，位置，位置。但客观地讲，位置优越仅是相对而言，要变相对优势为绝对优势，必须严谨区分区域功能，把握城市发展方向，要重要的是要及时发现现成区域的建筑特征，使设计建造的物业在不同的区域中表现出独特的个性，从中脱颖而出。
二、营销策划系统要以广告、形象、包装设计为先导，要运用独特的市场导入手法，创造声势，同时完善企业形象。房地产营销策划系统包括营销计划概要、开发项目情况、市场营销环境状况、市场定位、营销策略、资金安排以及不测控制等几大要素。在开发前对各组成部分必须要有明确的了解，周密的安排和战略性的部署，确保一切在掌握之中。同时，还要进行企业形象宣传，通过广告媒体让消费者在认识、了解项目的同时也认识开发企业，使购房者了解开发商的实力雄厚，然后结合独特的市场导入手法，全面推广、制造效应。因此，作为房地产开发企业必须在经营中树立企业形象，实现企业理念统一化、行为统一化、视觉统一化，通过物业市场占有率的提高，来提高覆盖面。
三、策划完善，超前运作。由于市场环境的不断变化，营销策划方案的完善程度只是相对的，策划中不可能面面俱到。这种既要求完善又不可能完善情况的解决就要超前运作。这样不仅可以提早发现运作中可能出现的问题，防患于未然，同时，也让购房者有更多的时间对产品了解得更深更透，留下更深刻的印象。
四、开发、销售、服务三步须紧密配合。开发建设、销售、物业管理是房地产经营的三步曲。三者相辅相成、相互促进、共同提高，系统性极强。开发个性独特的物业，有利于销售工作的开展，创造企业经济效益，又为售后服务提供前提条件。物业管理好又促进销售，既保证投资回报，又增加了企业经营收入。物业管理是房地产开发的延伸，在房地产经营中所发挥的作用已越来越大，甚至已开始成为了企业经营的品牌。
目前购房者的购买条件越来越苛刻，归纳起来是三点需求：买环境、买户型、买服务。这就给房地产开发商提出了更高的要求，就需要房地产开发企业苦练内功，提高素质。现在盖房子就要象创作精美的作品，把握好每一个环节，做好每一个细部，从而创立自身的企业品牌，最大份额地去占领市场，真正做到开发建设的居住区环境优美、配套优秀、服务优良。
与此同时，房地产开发要扣准市场脉搏。北京和深圳已经出现了一批市场意识敏税的房地产开发企业，已处在同行业的领先地位，出现了数码小区、数码大厦等建筑，其宽带上网已经达到2.5G。住宅建设不能只说“以人为本”，要花大力气，精心做好居住区的环境设计，注重环保建设和生态质量，要象设计飞机机舱、汽车车厢那样精心设计各种套型。让每一个平方米物尽所用，物有所值。每一“套”住房都应该成为成熟的商品，具有集成、完备的概念。
□提升产品(项目)品质
依靠科技，提升住宅建设整体水平
面对信息网络时代的来临，人们工作、购物、娱乐等形式也将会发生深刻的变化。这就要求我们用战略的眼光，依托科技，大力推进住宅产业现代化的步伐。
通过上述的论证，本着创新的精神，根据市场调研的结果，我们制定出品牌战略的支持条件。这些条件通过以下三个方面来制定：
1、 建筑本身的设计、施工、建材、配套设施等一切硬件质量。
2、 入住后物业管理服务等一切软件的质量。
3、 地区生活素质及社区发展前景。
菜单式精装修
所有购房人都为房屋装修而烦恼，从施工队伍选择、装修风格设计到材料选购，都不是自己所擅长的，又耗时又费力，最后还搞得是纠纷不断，尤其中、小型企业人力、物力有限，就更希望得到服务保证。如果开发商提供带精装修的房屋，客户又觉得千篇一律，
不能体现自己的喜好和个性。本项目推出菜单式的装修方案，即发展商提供几种不同的设计风格和装修方案供客户选择，同时客户可以提出自己的特殊要求来做调整。客户也可以选择不由开发商做装修，这就要求客户承诺在一定时间内完成装修工作，以免给早入住客户带来噪音干扰。
这种方案无疑给开发商增加了工程量，但这是在不损害开发商利益的前提下让利给客户。需要特别说明的是，菜单式装修不是为开发商争取更大的利润，而是为了服务于购房者，使购房者在入住之后不会被其他住户的装修噪音所影响。使业主尽早将房屋投入使用，缩短周期。菜单式装修同样是品牌战略的一部分，是充分体现开发商为购房者提供的优质服务。
社区商务服务
