(二)权利登记制度
权利登记制度发源于德国，故又称“德国主义登记制度”。其主要特点为：
1、采用形式主义立法。土地登记是土地权利变动的生效要件，土地权利的取得或变动不经登记不发生效力。换言之，土地权利变动只有到土地登记机关办理登记后，才产生法律效力。
2、采取实质审查主义。土地登记机关不仅审查土地登记申请人提交的文件资料等登记所必备的形式要件，而且对土地权利变更的原因和事实以及是否符合有关法律规定等进行实质性审查。
3、登记有公信力。土地权利一经登记即具有法律效力，即使登记本身有瑕疵，土地登记簿上记载的土地权利变动事项按照实体法不成立或无效，对于善意取得土地权利的第三人仍具有法律效力，善意第三人不负返还义务。
4、强制性登记。一切土地权利的发生和变更均必须登记。
5、登记簿的编成采取物的编成主义。土地登记簿以土地为标准，另外按照登记的先后顺序编成。
6、不颁发权利凭证。登记机关只在登记簿上登记，不向土地权利人颁发土地权利凭证。
7、土地权利人以静态登记为主。土地均应先登记现在的权利状态，待变动时，再登记变动时的状态。
