二、土地登记制度
当今世界各国的不动产登记制度，虽在具体做法上不尽一致，但大体可分为契约登记、权利登记和托伦斯登记三种基本制度。
(一)契约登记制度
契约登记制度由法国首创，故又称“法国土地登记制度”，英国、美国及我国的香港地区均采用这种土地登记制度。其主要特点为：
1、采用意思主义立法。土地权利变动当事人双方只要意思表示一致，订立了契约，就发生土地权利变动的法律后果，以契约为生效要件。土地登记只是对抗第三人的要件，即未经登记的土地权利不得对抗第三人。
2、采取形式审查主义。土地登记机关对土地登记申请不进行实质性审查，而只进行形式审查，完全按照土地登记申请人提交的文件资料予以审查，不过问土地权利是否真实等事项。
3、登记无公信力。已经登记完毕的土地权利变动事项，当有第三人主张其权利时，仍应按照实体法律决定该土地权利的归属。
4、登记无强制作用。土地权利变动事项是否登记，依当事人双方意愿，政府无强制要求。
5、登记簿的编成采取人的编成主义。由于不是强制登记，所以土地登记簿的编成不采用物的编成主义，即不是以土地为标准，而是以土地权利人登记的次序为标准编成。
6、不颁发权利凭证。土地登记机关只在土地登记簿上登记，不向土地权利人颁发权利凭证。
7、土地权利以动态登记为主。土地登记包括土地权利和土地权利变动事项的登记，仅对土地权利现在状态的登记为静态登记，对土地权利变动事项的登记为动态登记，后者为登记的主要状态。
