第十一节 销售不动产营业税的规定(掌握)
一、税目与税率--5%
销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。
特别关注：
1.以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。在投资后转让其股权的，也不征收营业税。
2.对外商投资企业和外国企业规定：
(1)处置债权重置资产，不征收营业税;(2)处置股权重置资产所取得的收入，不征营业税;(3)处置其所拥有的实物重置资产，该项资产属于不动产的，征收营业税。
3.单位或个人将不动产无偿赠与他人的行为，视为销售不动产。
4.纳税人自建住房销售给本单位职工，属于销售不动产行为，应照章征收营业税。
5.变化：个人销售已购住房--5年内不区分性质，均按转让全额征收营业税。
二、纳税人
三、计税依据
1.单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
2.单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。
注意：
第一，房地产开发公司销售商品房，要代当地政府及有关部门收取一些资金或费用，对此类费用，不论其财务上如何核算，都应该作为销售不动产的营业额计征营业税。
第二，单位将不动产无偿赠与他人的营业额问题
组成计税价格=营业成本或工程成本×(1+成本利润率)÷(1-营业税税率)
第三，转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，转让企业产权不征收营业税。
【例题·计算题】丙企业长期拖欠某建筑公司工程价款6000万元，经双方协商进行债务重组，丙企业将其一栋商品房抵顶工程价款。商品房原价5000万元，已提折旧1000万元，评估价4000万元，丙企业另支付银行存款2000万元。建筑公司对该商品房重新装修后销售，取得销售收入6400万元，发生装修费支出600万元。问建筑公司应纳营业税。
『正确答案』应纳营业税=(6400-4000)×5%=120(万元)
【例题·计算题】某公司2010年10月发生业务：2008年11月以本公司原值为400万元的房产作抵押，向某商业银行贷款240万元，贷款期限2年，年利率5%，该房产购入价为360万元，购入后发生装修等其他费用共计40万元。合同规定，抵押期间该房产由银行使用，公司不再支付利息。贷款本月底到期，公司无力偿还贷款，经双方协商，银行将所抵押的房产收归己有，核定房产价值为450万元，银行向该公司支付了补价210万元。
『正确答案』将房产抵押给银行抵顶利息，应按租赁业征收营业税。该业务应纳营业税：(450-360)×5%+240×5%÷12×5%=4.55(万元)
四、申报与缴纳
销售不动产采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
纳税人销售不动产，应当向不动产所在地主管税务机关申报纳税。
五、税收优惠
1.个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
2.个人(含个体工商户及其他个人)无偿赠予不动产、土地使用权，属于以下情形之一的，暂免征收营业税：(1)离婚财产分割;(2)无偿赠予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;(3)无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或赡养人;(4)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
3.新增：纳税人在资产重组中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或部分实物资产以及与其相关的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于营业税的征税范围，其中涉及的不动产转让，不征收营业税。
【例题·多选题】根据营业税的有关规定，下列表述正确的有( )。
A.我国公民销售其在境外的房产，以销售收入为计税依据计算缴纳营业税
B.外籍个人销售其在我国境内已购置6年的房产，以销售收入为计税依据计算缴纳营业税
C.纳税人销售自建的房产，分别按照"建筑业"和"销售不动产"计算缴纳营业税
D.纳税人销售自建的房产，按照销售收入减去建造成本后的余额计算缴纳营业税
E.单位销售购进的房产，以销售收入减去购入原价的差额为计税依据计算缴纳营业税
『正确答案』CE
『答案解析』转让境外房产不属于我国的营业税征收范围;单位和个人销售外购或抵债所得的不动产，应该以取得的全部收入减去不动产购置原价或抵债时该不动产作价后的余额计征营业税。
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