土地估价师真题回放及答案解析：《土地估价实务》情景分析及计算题(5)

　　四、计算题

　　(一)答题要点及参考答案

　　1.解题思路

　　根据所给资料，首先采用收益还原法评估不动产总价，然后采用剩余法评估

　　该宗地于评估期日的价格。

　　2.计算步骤

　　1)计算房地产总价

　　(1)该建筑物房地产年总收益为30000000元。

　　(2)求取该建筑房地产总费用

　　管理费、维修费、税金为8000000元

　　保险费=建安造价×0. 2% =62500000 ×0. 2%=125000(元)

　　总费用=管理费+维修费+保险费+税金

　　= 8000000+125000

　　= 8125000(元)

　　(3)房地产总纯收益= 30000000 - 8125000

　　= 21875000(元)

　　(3)估算房地产开发利润

　　投资回报率=(土地取得费用+开发成本)×30%

　　=(土地取得费用+62500000)×30%

　　=0.3×土地取得费用+ 18750000元