答案：
一、单项选择题：
1.C 2.C 3.B 4.D 5.C 6.C 7.B 8.B 9.B 10.B 11.B 12.A 13.D 14.C 15.C 16.C 17.C 18.D 19.C 20.B 21.B 22.A 23.B 24.C 25.D 26.C 27.B 28.D 29.D 30.C
二、多项选择题：
31. ABD 32.ACD 33.BCE 34.ABE 35.BCE 36.BCD 37.BC 38.AE 39.ABD 40.BC 41.ABDE 42.CD 43.ABDE 44.CDE 45.AB 46.ADE 47.ABC 48.BCE 49.ABDE 50.ABCD
三、情景分析题：
51.BC 52.ABC 53.D 54.C 55.AB 56.A 57.B 58.A 59.D 60.C
四、计算题
(一)
1.解题思路与方法选用
根据题意，估价对象处于基准地价覆盖区域，且有较完整的基准地价系数修正体系，适宜选用基准地价系数修正法评估。
2.解题步骤
(1)确定宗地所在土地级别及基准地价水平，该宗地处于五级工业地价区，基准地价水平为500元/m2。(2)确定宗地影响因素修正系数，根据本题所提供的资料，得知该宗地地价影响因素总修正幅度为5%。(3)确定年期修正系数评估基准日为2009年7月1日，该宗地2005年7月1日办理土地出让手续，出让年期为50年，于估价期日的土地剩余使用年期为46年，工业用地法定最高出让年期为50年，土地还原率为6%，则使用年期修正系数为
y=[1—1/(1+6%)46]/[1—1/(1+6%)50]=0.9849
(4)确定期日修正系数
该市工业用地价格在2006年7月1日至2009年7月1日期间，平均每月上涨0.5%。基准地价的估价期日为2008年1月1 日，宗地估价期日为2009年7月1日，则期日修正系数=(1+0.5%)18=1.0939
(5)确定容积率修正系数
根据本题所提供的资料，五级工业用地的平均容积率为1.0，对应的容积率修正系数为1，以此为基准容积率每增加或降低0.1，均向上修正2个百分点。
待估宗地容积率=建筑面积/土地面积=6000/5000=1.2
容积率修正系数=1+2×2%=1.04
(6)土地开发程度修正
该宗土地开发程度为红线外“五通”，红线内“五通一平”，与基准地价内涵不一致，需进行宗地开发程度修正。
开发程度修正额=(10×5)元/m2—50元/m2
(7)计算宗地价格
待估宗地单位地价一宗地对应的基准地价×(1+影响因素修正幅度)×年期修正系数×
期日修正系数×容积率修正系数+开发程度修正额
=[500×(1+5%)×0.9849×1.0939×1.o4+50]元/m2
=638元/m2
宗地总价=638万元×&1t;(5500--500)/10000=319万元
(8)地下电缆减价修正
地下电缆减价=500元/m× 60m=3万元
最后地价=(319—3)万元=316万元
(二)
1.解题思路与方法选用
根据题意，需估价的是一宗新开发的土地，适宜选用成本逼近法评估。对已有房屋的估价适宜采用重置价格折旧法。
2.解题步骤
第一步：采用成本逼近法计算土地使用权现值
(1)土地取得费：20万元/亩=300元/m2(1亩-666.67m2)
(2)土地开发费：2亿元/k m2—200元m2
(3)计算利息：300元/m2×[(1+12%)1-1]+200元/m2 X[(1+12%)0.5—1]=47.67元/m2
(4)计算开发利润：(300+200)元/m2×15%=75元/m2
(5)成本地价：(1)+(2)+(3)+(4)一622.67元/m2
(6)土地出让增值收益=622.67元/m2×15%=93.40元/m2
(7)目前剩余年期为45年，即土地使用权现值为
(622.67+93.40)元/m2×[1—1/(1+10%)45]=706.25元/m2
(8)土地使用权总价=706.25元/m2X2000m2=1412500元
第二步：用重置成本折旧法计算房屋现值
计算年折旧费
因为出让期满，土地及地上建筑物由政府无偿收回，使用者得不到残值。因此，全部重置1
必须在使用年期内折旧完毕。
年折旧费=重置价/耐用年限=1500元/m2×2500m2/48=78125
建筑现值=重置价一年折旧费×已使用年限
=(1500×2500—78125×3)元=3515625元
第三步：计算房地产现值
房地产现值=土地使用权现值+建筑物现值
=(1412500+3515625)元=4928125元
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