(三)公式与计算步骤
1.本题应用的主要计算公式
(1)收益还原法涉及的主要公式：
年房地纯收益=年出租总收入-年房地费用
式中：年出租总收人=商场年出租总收人+办公楼年出租总收入
年房地费用=管理费+维修费+保险费+税金+折旧
式中：年折旧=建安造价÷按土地剩余使用年限计算的折旧期
采用收益还原法计算房地产价格公式：
P=a/r[1-1/(!+r)n]
式中：P为房地产价格，a为年房地纯收益，r为综合还原率，n为使用年期。
(2)剩余法涉及的主要公式：
地价=房地产价格-总建筑成本-利息-利润
(3)可抵押贷款额计算涉及的主要公式：
可抵押贷款额=地价×可贷款比例
2.计算步骤
(1)用收益还原法测算房地产总价
●计算年出租总收入
在计算年出租总收入时，应明确：①房地产的总建筑面积以及不同类型房地产的物业面积分割情况;②办公楼自留使用部分应按市价计算虚拟其出租收入;③对与出租收入有关的各项指标应用。
在这一步骤中需要注意，该房地产建成并投入经营使用的时间为2001年10月，此时距通过出让方式取得土地使用权的时间已历经3年，故在2001年10月这一时点上的剩余土地使用年限为47年，虽然题目给出的建筑物经济耐用年限为70年，但按照有关法律规定，实际建筑物的可使用年限为47年，并且整个建筑物投资必须在可使用期内全部收回。在本题中，还原率为综合还原率(10%)，项目建成后使用年限应和剩余土地使用年限一致，为50-3=47年
在此应当注意，从土地出让取得到开发建设完成经过3年时间，故地价计息周期为3年;而开发建设到完成是2年时间，其中第一年投入60%，第二年投入40%，往往假定在相应年度内均匀投入，则相当于第一年投入集中发生在第一年年中，第二年投入则集中发生在第二年年中，故二者距开发建设完成时间分别为1.5年和0.5年。
●该地价为50年期土地使用权价格。而考虑估价时点为2000年10月，尚剩余土地使用年期48年，需要进行年期修正，故估价时点的地价为：
8494.26×[1-1/(1+8%)48]/ [1-1/(1+8%)50]=8463.47(万元)
(3)计算可抵押贷款额
可抵押贷款额;地价×70%=8463.47×70%=5924.43(万元)
