(2010-11-01)
2011年1月6日下午，由搜狐焦点和搜狐财经联合主办的“中国地产新视角·2011民生地产高峰论坛”在北京国贸三期群贤宴会厅隆重举行。第九届、第十届全国人大常委会副委员长、著名经济学家、管理学家成思危先生现场致辞。
以下为致辞实录：
第九届、第十届全国人大常委会副委员长、著名经济学家、管理学家成思危致辞
各位嘉宾、各位朋友，我认为搜狐办这么一个论坛很有意义，因为房地产问题是当前大家最关切的热点问题，也是争议最多的问题。
因为我下面还要到外交部给他们做报告，在十五分钟之内只能把主要观点跟大家交流一下，供大家参考，特别希望各位网友能够多多提出意见。我讲三个问题：
第一，房地产的支柱产业地位这个不容否认，近年来因为房地产问题比较多，所以有人说不依靠房地产，房地产不是支柱产业，我说这个不对，从经济学、国家发展的阶段来看房地产是一个支柱产业，主要是三方面，第一是房地产对经济发展的拉动作用相当大。根据不完全的研究，房地产涉及了60多个部门的发展，一百块钱的房地产投资可以拉动180到220块的其他部门投资，所以房地产的拉动在经济上的作用很大。
第二中国处在工业化和城市化中期，需求非常旺盛，这个需求大体在五方面 ：每年新增就业人员一千多万;第二是从农村转移到城市的就业人员;第三是希望改善住房的需求，因为中国原来是计划经济、福利分房，从福利分房当时的条件水平都比较低，现在收入提高了人们希望改善，所以一方面中国的住房自有率最高，因为有这样的历史情况，但是另外一方面中国住房的水平总体来看比较低，因为福利分房时候的水平低，所以改善需求很大;第四由于担心通货膨胀所以很多人买房，买房来保值，因为房子它买了在那儿;最后是投资或投机的需求。这种需求，特别是城市化和工业化过程、改善住房的需求这是正常的需求，这种需求非常旺盛，会推动房地产业不断发展。
第三，房地产的问题不仅是个经济问题，而且是个社会问题、政治问题。我们应该说房地产涉及了一个最根本的问题就是它是人们的必需品，居有其所，这是房地产政策最根本的一条。以前有人说你这个居有其所不对，应该居者有其屋，这是一个误会，我们翻译的时候的误会，联合国的口号是指每个人要有它的居所，而不是每个人有他的房子。这是完全不一样的。居者有其所是必要的，居者有其屋是不可能的。
第二个问题我想讲的当前的重点是应该解决住房、无房户的住房困难。我们现在看到露宿街头是没有的，一些国家的贫民窟现象基本没有，但是不可否认，我们每年新增就业岗位里从农村转移来的这些劳动力还是有一些他的居住条件非常差。以北京为例，一个大学生毕业大概两千块钱工资、加上八百块钱的住房补贴，这点钱要租一个稍微像样点的、住得下的地方恐怕要一半。所以经常有不少人，我知道有三个人共住一个三十平方米的房间到城市打工的我也知道，有一家已经到北京、两口子在北京打工十年，丈夫在医院当护工，老婆做保洁，一家四口住在半地下室里，只有二十平方米。这部分人的住房解决应该通过政府保障房的手段解决，应该说政府解决保障房下了不少手段，最近提出的公租房非常好，以前经济适用房、廉租房都有毛病，都是政府大量补贴造成了一些人的所谓寻租现象，特别是经济适用房是腐败的高发地，而且是集体性的腐败。从六连号、公务员小区、最近深圳发生的保障房丑闻都可以感到经济适用房里由于国家补贴了，谁拿到这个房就等于拿到一大块国家财产，最后变为个人财产，所以我认为经济适用房应该认真进行清理、整顿。而公租房的好处就是能够保障所有的人有一个比较体面、尊严的住房条件，当然不可能太高，也可能人均二十平方米，另外公租房我认为房租不应该是很低，而是应该补贴、房租超过收入三分之一的那部分。这样的话有一个好处，我们补人口而不是补专口。当他的收入三分之一超过了房租就不补贴了，香港的公租房人均十平方米，而且当你人口变化，就得调整。我们也应该按照这样的方式。
我认为这是政府必须要做到的责任，我记得一首诗，一个城市里流散人口的话，觉得对不起自己的公子。今天的社会我们的书记、市长们如果在你的城市里存在着大量的蜗居现象应该感到这是一种惭愧、一种耻辱。所以我希望通过在未来两三年内，保障房、公租房系统应该能够建立起来，并且能够完善，杜绝一切腐败和群租现象。
第三是商品房，抑制部分城市房价过快上涨，现在也提让房价回到合理水平，问题是什么是房价的合理水平，有人说房价调回2005年，这是不可能的，因为第一通货膨胀因素已经好几年了，第二是地价上涨，这个已经不能再回去了。但是2005年的数据有一定的参考意义。2005年我的博士生做过北京、上海福州三地房价结构研究，简单说都是四个四分之一，政府税费、开发商利润、地价、建安费用各占四分之一。但是现在地价在房价的比例大量上升，建安费用比重相应下降，政府税费上升、开发商利润相应上升，现在的房价上涨其他三块上涨超过了建安费用上涨。要想抑制房价首先要抑制地价，但是他已经买了这个地不可能赔本卖出去。所以我认为现在看合理的房价可以这样，房价加地价折算成楼面价，不超过建安费用加上楼面价一倍，在一倍以内是不是可以说算合理。如果这样说的话，北京的建安费用大概两千块钱一平米，装修费用一块钱，三千块一平米，加上楼面价的一倍，当然这个可以大家探讨。所以我觉得总体来说，从中央去年的调控，对实现和抑制房价过块上涨还是起到了作用，而且越来越会起到作用，但是更重要的是要从政府税费、开发商利润、地价三个方面着手，才能真正降低房价。
利率也有重要因素，利率上升的时候无论购房者还是开发商都有抑制作用，但是这个利率讲的是实际利率，在名义利率低于通货膨胀率，实际利率是负的时候，利率对抑制房价的作用是不明显的。因为在想我的钱在银行存款贬值，还是要想办法保值。所以我们说治理通货膨胀，让通货膨胀率能够回归到比较合理的水平，也就是说今年控制在5%以下，对抑制房价也会起到作用。
总的来说我对中国住房市场发展抱着审慎乐观的态度，房地产作为支柱产业会不断发展，但是一定要把保障房系统搞好，绝对不能再允许在城市里存在着大量的蜗居现象，要关心那些新就业的、从农村转移来的、收入低的群体，让他们能够有比较好的、基本的住房条件。在商品房市场上要让市场规律来抑制房价过快上涨，让它回归到合理水平。
这就是我今天的观点，讲到这里，谢谢大家!
