4.答题要点
对于宗地D应由政府无偿收回，因为：
根据《城市房地产管理法》的规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，如满2年未动工开发的，可以无偿收回。
5.答题要点
作为商业中心用地，属于经营性用地，根据国土资源部2002年第11号令的规定，必须以招标、拍卖或者挂牌方式公开出让。
各出让方式的基本特征如下：
招标：由投标者制作并投送标书，根据标书所示的设计方案和投标价格确定中标者，投标者一般在3个以上。
拍卖：先由出让方公布拍卖土地的使用条件及有关限制，然后在固定的场所集中竞买，出价高者成交。
挂牌：由出让方发布挂牌公告，公布出让土地的交易条件和期限，挂牌期限截止时的最高价格即为成交价格。
6.答题要点
(1)估价机构接受评估委托后，应按以下程序进行评估：
A.确定估价的基本事项，包括估价对象、估价目的、估价期日、价格类型、估价日期等;
B.拟定估价作业计划，确定估价项目、内容、资料类型、来源、调查方法、人员安排、时间进度等;
C.资料收集与实地查勘，主要收集社会、经济、政治、环境等一般资料及宗地个别资料等;
D.相关资料分析，对影响地价的一般因素、区域因素、个别因素等进行分析;
E.按照一定的原则，选择适当的估价方法，试算宗地价格;
F.试算价格调整，确定最后估价结果;
G.撰写土地估价报告书;
H.将土地估价报告提交给委托方。
(2)由于待估宗地为商业用途，为此应选用收益还原法、市场比较法、剩余法、基准地价系数修正法中的两种。
收集的资料包括：
1)收益还原法应收集以下资料：
A.开发后的房地产出租收益;
B.房地产出租费用及有关税费等;
C.房屋重置成本;
D.土地还原率、房屋还原率等参数;
E.当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。
2)市场比较法应收集以下资料：
A.三个以上与待估宗地用途相同、交易类型相同、区域及个别条件相近、交易时间相近等的比较实例;
B.土地还原率等参数;
C.当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。
3)基准地价系数修正法应收集以下资料：
A. 当地基准地价及修正体系;
B.待估宗地所在土地级别;
C.土地还原率等参数;
D.当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。
4)剩余法应收集以下资料：
A.开发后的不动产市场售价;
B.开发中的有关建筑费、专业费用及其他费用;
C.土地还原率、年贷款利率等参数;
D.当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。
三、土地估价报告改错题
土地估价技术报告中存在的主要错误及其致错原因如下：
第一部分总述
1.估价依据中，《中华人民共和国房地产管理法》，应为《中华人民共和国城市房地产管理法》。
2.国家土地管理局关于印发《土地估价报告规范格式(1996)》的通知([1995]国土[籍]字第180号)是旧的土地估价报告规范格式，不应作为估价依据。
3.估价依据缺乏土地估价技术规程。
4.地价定义不清楚，未明确待估宗地的设定用途、年期、土地开发程度等内容。
5，使用说明中，待估宗地的土地面积、土地权利状况等应以当地土地管理部门核发的《国有土地使用证》为准。
6.“土地估价技术报告”供委托方的上级主管部门使用为错误说法，“土地估价技术报告”应供土地管理部门进行估价报告审核或备案以及估价机构存档用。
7.缺少土地估价师签字栏。 ·
第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析
8.估价对象描述中，待估宗地的容积率应为0.81。
第三部分土地估价
9.成本逼近法的计算公式有误。
10.成本逼近法中，税费不应包括新增建设用地有偿使用费。
11.成本逼近法中投资利息计算错误，土地开发费的计息期应为半年，正确的计算公式应为：投资利息=土地取得费及有关税费×开发周期× 5.85%+
土地开发费×开发周期× 1/2×5.85%。
12.投资利润计算错误，计算投资利润时，投资利息不应计算利润。
13.计算增值收益时，应以成本价格乘以一定的增值收益率，成本价格应包括投资利息。
14.增值收益率有打印错误。
15.成本逼近法计算待估宗地的价格有误，计算结果是无限年期的价格，应进行土地使用年期修正，修正为50年期的价格。
16. 基准地价系数修正法中，未明确基准地价的内涵，包括颁布日期、用途、基准地价、开发程度等。
17.基准地价系数修正法中，待估宗地的容积率应为0.81，容积率修正系数为1.0。
18.基准地价系数修正法中，待估宗地为国有划拨土地，根据估价目的，土地使用年限可设定为最高出让年限50年，与基准地价年限相同，不必进行年期修正。
19.基准地价系数修正法中，期日修正系数有误，未明确1999年12月31日至2001年1月31日之间的地价变化情况。
20.基准地价系数修正法计算结果有误。
21.地价的确定中，未说明结果确定方法的依据。
22.地价确定中，两种方法的权重和不等于1.0。
23.估价结果中，总地价没有大写。
24.缺少土地估价结果一览表。
第四部分附件
25.缺少待估宗地的国有土地使用证复印件。
26.缺少估价对象的照片资料。
