09年房地产估价师考试之《案例分析》练习题五
对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料见表1，并用收益法评估该写字楼的市场价值。
对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料见表1，并用收益法评估该写字楼的市场价值。
| 名称 |
数值 |
名称 |
数值 |
| 总建筑面积 |
25000㎡ |
房屋重置价格 |
2000元/㎡ |
| 可出租建筑面积 |
22000㎡ |
房屋耐用年限 |
50年 |
| 设备用房建筑面 |
2500㎡ |
房屋维修费率（年） |
房屋重置价格的2% |
| 管理用房建筑面积 |
500㎡ |
月物业管理费 |
5元/㎡ |
| 营业税及附加率 |
5.55% |
土地剩余年限 |
45年 |
| 接租金收入计的房产税率 |
12% |
年报酬率 |
5% |
| 平均正常空置率 |
10% |
管理费用率（含保险费、租赁费用） |
租金的3% |
| 可出租建筑面积的月租金（不含物业管理费） |
50元/㎡ |
—— |
—— |
估价测算如下（节选）：
（一）年有效毛收入22000㎡×（50+5）×12×（1-10％）元/㎡=13068000元
（二）年运营费用
1.年维修费用
25000㎡×2000元/㎡×2％=1000000元
2.年管理费用
年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失
=13068000×3％+500×50％=692040（元）
3.年营业税及附加=13068000元×5.55％=725274元
4.年运营费用小计
年运营费用=1000000元+692040元+725274元=2417314元
（三）年净收益年净收益=（一）项-（二）项=13068000元-2417314元=10650686元
（四）估价结果估价结果=10650686/5%[1-1/（1+5%）50]元=194438130元
答案：
（1）年有效毛收入计算错误，物业管理费不应计算。应为；
22000㎡×50元/㎡×12×（1-10％）=11880000元
（2）年管理费用计算错误，不应计人管理用房租金损失。应为：
年管理费用=年有效毛收入×3％=11880000元×3％=356400元
（3）年房产税、营业税及附加应为：11880000×（12％+5.55%）=2084940元
因此年运营费用应为三项之和：
年维修费用+年管理费用+年税金=1000000+356400+2084940=3441340元；
年净收益（年净租金）=11880000-3441340=8438660元。
（4）估价结果计算时收益年限取值错误，应取45年，即：
估价结果=8438660/5%×[1-1/（1+5%）45]=149989335元=14999万元
