全国房地产估价师资格考试练习题(2)
大家要多做练习哦！
6 市文化宫
1666.668
27.5
164.999
此为土地补偿费1992年11月25日
7 凉山路西侧
1126.5
18.5406
164.586
该转让金包括土地征用费16.55906万元和资金利息1.9870万元1993年5月13日
8 泰山北路8号
1400.001
230
1642.856
地上建筑物随同转让1993年7月21日
9 岷江西路
2647
37.5986
142.042
仓库
92年12月20日转让9.4707万元/亩
10 庐山路与岷江二号路交汇处
10000
160
160
办公商业
生地转让1993年6月21日
（一）比较样点的选择
经过对比较样点的分析，认为样点1、2、9转让价格过低，在对其情况不甚了解的条件下，不宜做为比较案例；样点3、4、8因为大多是连同地上物一起转让，故价格偏高，这里也不宜采用为比较样本。
（二）有效样本因素比较
评估对象土地价格=样本土地价格×正常情况价格/交易情况价格×估价
日期价格/交易当时价格×估价对象区域影响/交易实例区域影响
×估价对象个别影响/交易实例个别影响 =比较样本土地价格×100/（）×（）／100×（）／100×
（）/100
表二 地块因素比较表
实例与评估对象相比比较因素
5
6
7
10
土地用途
旧城改造
办公商业
基础设施
交差
差
差
生地
交通通达度
相当
相当
相当
差
集聚规模
相当
相当
相当
差
距市中心距离
较近
近
近
远
交易日期
一年前
一年前
半年前
半年内
表三 比较因素修正率表
比较样本
修正项目
5
6
7
10
样本成交价格(元/平方米)
248.461
164.999
164.586
160
交易情况修正
100%
100%
100%
100%
区域因素修正
90%
95%
95%
120%
个别因素修正
100%
115%
115%
120%
交易日期修正
120%
120%
110%
110%
修正价格(元/平方米)
268.34
216.3
197.79
253.44
注：①因为比较样本都经过筛选，将畸高畸低样本删除，故这里情况正都取100／100。
将以上四个比较实例修正后的土地价格进行权数平均后，得到市场比较法测算的土地资产价格每平方米为234元。
六、评估结果
综合前面所述各种情况，将两种评估方法相互参照，最后确定：
1．土地价格为每平方米230元。
2．××厂国有土地使用权折价入股额为：108319721元人民币
