这是有关2009年房地产估价师考试模拟试题—房地产基本制度与政策！
45、 根据《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁范围确定后，拆迁范围内的个人不得( )。
A．新建、改建房屋
B．扩建房屋
C．迁移户口
D．租赁房屋
E．改变房屋和土地用途
[答案]A, B, D, E
[解析]《城市房屋拆迁管理条例》第十二条规定：拆迁范围确定后，拆迁范围内的个人不得进行下列活动：（一）新建、扩建、改建房屋；（二）改变房屋和土地用途；（三）租赁房屋。
46、 下列关于房地产广告的表述中，错误的有( )。
A．《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业不得进行虚假广告宣传
B．在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的，只可以发布商品房销售广告
C．房地产预售时，必须载明预售或者销售许可证书号
D．房地产广告中，对房地产的项目位置介绍，可以所需时间来表示距离
E．房地产广告中，可以使用建筑设计效果图或者模型照片。为达到形象效果，不能在广告中注明
[答案]B, D, E
[解析]在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的，不得发布广告。房地产预售时，必须载明预售或者销售许可证书号。房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。
47、 下列关于房地产抵押的表述中，正确的是( )。
A．在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为
B．以单纯的土地使用权抵押的，设定抵押的前提条件是，土地必须是以划拨方式取得的
C．以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押
D．债权债务合同是房地产抵押合同的从合同，债权债务的主合同无效，抵押合同也就自然无效
E．《担保法》规定房地产抵押合同自登记之日起生效
[答案]C, E
[解析]在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。以单纯的土地使用权抵押的，设定抵押的前提条件是，土地必须是以出让方式取得的。房地产抵押是担保债权债务履行的手段，是债权债务合同的从合同，债权债务的主合同无效，抵押这一从合同也就自然无效．
48、 下列业务中，应当办理房屋变更登记的情形有( )。
A．房地产的用途变更
B．权利人法定名称改变
C．交换房屋
D．房屋门牌号码的改变
E．分割房屋
[答案]A, B, D
[解析]交换房屋、分割房屋应当办理房屋转移登记。
49、 下列关于契税的表述中，正确的是( )。
A．以获奖方式承受土地、房屋权属，应当依照规定缴纳契税
B．继承土地、房屋权属，应征收契税
C．契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋
D．契税的计税依据是房屋产权转移时双方当事人签订的契约价格
E．土地使用权交换、房屋交换时，以所交换的土地使用权、房屋的价格为计税依据
[答案]A, C, D
[解析]以获奖方式承受土地、房屋权属，视同为转移土地、房屋权属，予以征收契税。继承土地、房屋权属，不征收契税。土地使用权交换、房屋交换时，以所交换的土地使用权、房屋的价格的差额为计税依据。
50、 下列关于目前我国住房公积金税收政策的表述中，不正确的是( )。
A．住房公积金是政策性资金，实行免税政策，对其收益征收所得税和营业税
B．职工个人及其单位按照国家和地方政府规定的比例实际缴付的住房公积金，应计入个人当期的工资、薪金收入，并免予征收个人所得税
C．个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息所得免征个人所得税
D．管理中心用住房公积金在受委托银行发放个人住房贷款取得的收入，免征企业所得税
E．个人提取住房公积金账户内的存储余额，免予征收个人所得税
[答案]A, B, D
[解析]住房公积金是政策性资金，实行免税政策。其收益也并入住房公积金实行封闭管理和使用，免予征收所得税和营业税。职工个人及其单位按照国家和地方政府规定的比例实际缴付的住房公积金，不计入个人当期的工资、薪金收入，免予征收个人所得税。管理中心用住房公积金在受委托银行发放个人住房贷款取得的收入，免征营业税；管理中心在受委托银行存储、用住房公积金购买国债，在指定的委托银行发放个人住房贷款取得的利息收入，免征企业所得税。
51、 下列保险中，属于商业保险的有( )。
A．保证保险
B．劳动工伤保险
C．信用保险
D．健康保险
E．责任保险
[答案]A, C, D, E
[解析]以被保险标的的不同性质为标准，可将商业保险分为财产保险与人身保险两大类；保证保险、信用保险属于财产保险；健康保险属于人身保险；外汇变动保险属于政策保险；劳动工伤保险属于社会保险。
52、 下列关于股票与公司债券，说法错误的是( )。
A．股票投资者与公司之间形成的是一种借贷性质的债权债务关系
B．公司债券持有人依法获取的收益是公司债券利息，且数额事先难以确定，并受公司经营状况的影响
C．股票和公司债券都是有价证券，并且同属于资本证券。它们既有相同之处，又有质的区别
D．与股票相比，公司债券则是一种风险程度相对高得多的投资
E、两者都是流通证券，可以在证券市场上进行转让和买卖，并且，它们的市场价格都在不同程度上受到银行利率的影响
[答案]A, B, D
[解析]股票投资者与公司之间形成的是一种股东权与公司生产经营权的关系；而公司债券持有人与公司之间形成的是一种借贷性质的债权债务关系。公司债券持有人依法获取的收益是公司债券利息，并且数额事先已经确定，不受公司经营状况的影响。与股票相比，公司债券则是一种风险程度相对低得多的投资。
53、 下列关于拍卖佣金的表述中，正确的有( )。
A．拍卖人收取佣金是一种法定行为
B．对非公物拍卖，委托人与拍卖人未作约定而成交的，扣卖人可以向委托人收取不低于拍卖成交价10％的佣金
C．委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍卖佣金
D．公物拍卖时，拍卖人一律不得向委托人收取拍卖佣金
E．收取佣金比例按照同拍卖应交价成反比的原则确定
[答案]A, C, E
[解析]收取佣金是一种法定行为。非公物拍卖，委托人和拍卖人未作约定的而拍卖成交的，拍卖人可以向委托人收取不超过拍卖成交价5％的佣金。公物拍卖原则上不向委托人收取拍卖佣金。
54、 下列关于普通混凝土变形性质的表述中，错误的有( )。
A．混凝土在硬化过程中，水泥水化后的体积大于水化前的体积，致使混凝土产生收缩，这种收缩叫化学收缩
B．干缩变形对混凝土危害较大，它可使混凝土表面开裂，使混凝土的耐久性严重降低
C．影响干湿变形的因素主要有：用水量、水灰比、水泥品种及细度、养护条件
D．在混凝土硬化初期，放出较多的水化热，当混凝土较厚时，散热缓慢，致使内外温差较大，因而变形较小
E．徐变变形初期增长较快，然后逐渐减慢，一般持续2～3个月才逐渐趋于稳定
[答案]A, D, E
[解析]混凝土在硬化过程中，水泥水化后的体积小于水化前的体积，致使混凝土产生收缩，这种收缩叫化学收缩。在混凝土硬化初期，放出较多的水化热，当混凝土较厚时，散热缓慢，致使内外温差较大，因而变形较大。徐变变形初期增长较快，然后逐渐减慢，一般持续2～3年才逐渐趋于稳定。
55、 下列关于建设项目施工阶段工程造价计价与控制，表述正确的有( )
A．工程变更就是工程的实际施工情况与招标投标时的工程情况发生的变化
B．承包人在确定变更后7日内不向工程师提出变更工程价款报告的，视为该项设计变更不涉及合同价款的变更
C．变更合同价款的确定方法，对合同中没有适用或类似变更合同的价格，由发包人提出适当的变更价格，经工程师确认后执行
D．工程索赔包括承包人向发包人的索赔和发包人向承包人的索赔，所以工程索赔是双向的
E．按照索赔的合同依据可以将工程索赔分为工期索赔和费用索赔
[答案]A, D
[解析]承包人在确定变更后14日内不向工程师提出变更工程价款报告的，视为该项设计变更不涉及合同价款的变更。变更合同价款的确定方法，对合同中没有适用或类似变更合同的价格，由承包人提出适当的变更价格，经工程师确认后执行。按照索赔的合同依据可以将工程索赔分为合同中明示的索赔和合同中默示的索赔。按照索赔的目的可以将工程索赔分为工期索赔和费用索赔。
56、 下列关于房产分丘图的表述中，正确的有( )。
A．房产分丘图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图
B．房产分丘图是房产分幅图的局部明细图
C．房产分丘图的比例尺为1：100--1：1000
D．房产分丘图包括控制点、行政境界、丘界、房屋、附属设施等要素和注记
E．房产分丘图是在分户图基础上进一步绘制的明细
[答案]B, C
[解析]分丘图是分幅图的局部明细图，也是绘制房产权证附图的基本图；分户图是在分丘图的基础上进一步绘制的明细图。
三、判断题
57、 按照现行政策，中低收入家庭由政府或单位提供的廉租住房。( )
[答案]错误
[解析]最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房。中低收入家庭购买经济适用住房等普通商品住房。
58、 征收土地使用费起初是因为对外开放举办中外合资企业提出的。( )
[答案]正确
[解析]征收土地使用费起初是因为对外开放举办中外合资企业提出的。
59、 以划拨方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。( )
[答案]错误
[解析]以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。
60、 使用集体土地的，由县级以上人民政府核发《集体土地所有证》。( )
[答案]错误
[解析]县级以上人民政府对所管辖的土地进行登记造册。属于国有土地的，核发《国有土地使用证》；属于集体土地的，核发《集体土地所有证》；使用集体土地的，核发《集体土地使用证》。
61、 《土地管理法》规定，根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和生活土地。( )
[答案]错误
[解析]根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。
62、 对于国有企业改造或改组为国有独资公司的，经批准可保留划拨土地使用权，但保留划拨土地方式的期限不超过10年。( )
[答案]错误
[解析]对于国有企业改造或改组为国有独资公司的。经批准可保留划拨土地使用权，但保留划拨土地方式的期限不超过5年。
63、 拆迁已抵押的房屋，应当及时通知抵押权人，一般是接受抵押的银行。( )
[答案]正确
[解析]设有抵押权的房屋被拆迁时，应当按以下程序进行补偿和安置：一是要认定抵押的有效性．二是应当及时通知抵押权人，一般是接受抵押的银行：三是能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁人，付款前必须经抵押权人认可。
64、 城市房屋拆迁估价机构应将分户的初步估价结果向被拆迁人公示5日。( )
[答案]错误
[解析]估价机构应将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。
65、 拆迁人与被拆迁人未达成房屋拆迁补偿安置协议的，不能实施强制拆迁。( )
[答案]错误
[解析]强制拆迁是拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷处理方式。
66、 《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》制度中，屋面防水最低保修期限为5年。( )
[答案]错误
[解析]《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》制度中，屋面防水最低保修期限为3年。
67、 修改城市总体规划由城市人民政府组织进行，并须经同级人民代表大会或者其常务委员会审查同意后，报原批准机关审批。( )
[答案]正确
[解析]城市总体规划的修改，是指城市人民政府在实施城市总体规划的过程中，发现总体规划的某些基本原则和框架已经不能适应城市经济建设和社会发展的要求，必须作出重大变更。修改城市总体规划由城市人民政府组织进行，并须经同级人民代表大会或者其常务委员会审查同意后，报原批准机关审批。
68、 在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方提出赔偿要求。( )
[答案]错误
[解析]在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。
69、 房地产行政主管部门发现交易双方的成交价格明显低于市场正常价格时，应要求交易双方当事人更改成交价格后，再通知交易双方交纳有关税费。( )
[答案]错误
[解析]房地产行政主管部门发现交易双方的成交价格明显低于市场正常价格时，并不是要求交易双方当事人更改成交价格，只是通知交易双方应当按市场评估价交纳有关税费。
70、 债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。( )
[答案]正确
[解析]债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
71、 无人主张权利的房屋，直接由房地产行政主管部门代为登记并颁发房屋所有权证。( )
[答案]错误
[解析]无人主张权利的房屋，由于这类房屋权属状态不明，不予颁发房屋所有权证。
72、 房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影计算。( )
[答案]正确
[解析]房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影计算。
73、 房地产估价师执业资格注册有效期为3年，有效期满前3个月，房地产估价师应持《房地产估价师注册证书》到原注册管理机构申请重新办理注册手续。( )
[答案]正确
[解析]房地产估价师执业资格注册有效期为3年，有效期满前3个月，房地产估价师应持《房地产估价师注册证书》到原注册管理机构申请重新办理注册手续。
74、 中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责组织建立一级房地产估价机构及执业人员信用档案系统。( )
[答案]错误
[解析]建设部组织建立一级房地产估价机构及执业人员信用档案系统。中国房地产估价师与房地产经纪人学会为房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门。
75、 物业服务收费的计费方式中，包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
[答案]正确
[解析]物业服务收费的计费方式中，包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
76、 现代化大生产的社会专业分工是物业管理社会化的必要前提，物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是实现物业管理社会化的必要条件。( )
[答案]错误
[解析]物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会专业分工是实现物业管理社会化的必要条件。
77、 纳税人和负税人不同。负税人是直接向国家交纳税款的单位和个人，纳税人是实际负担税款的单位和个人。( )
[答案]错误
[解析]纳税人和负税人不同。纳税人是直接向国家交纳税款的单位和个人，负税人是实际负担税款的单位和个人。
78、 土地使用税的计税依据是城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地。( )
[答案]错误
[解析]土地使用税的课税对象是城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地。土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积。
79、 教育费附加是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税。教育费附加的税率在城市一般为营业税的3％。( )
[答案]正确
[解析]教育费附加是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税。教育费附加的税率在城市一般为营业税的3％。
80、 目前，我国的住房公积金缴存比例实行动态调整机制，具体缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级政府审核后，报建设部批准后执行。( )
[答案]错误
[解析]目前，我国的住房公积金缴存比例实行动态调整机制，具体缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行。
81、 影响商品需求的因素中，在其他情况不变的条件下，商品本身的价格与其需求量之间存在相当稳定的正相关关系，即两者之间存在正向变动的关系。( )
[答案]错误
[解析]影响商品需求的因素中，在其他情况不变的条件下，商品本身的价格与其需求量之间存在相当稳定的负相关关系，即两者之间存在反向变动的关系。
82、 通货膨胀是指由于货币供应量过少而引起货币贬值、物价上涨的经济现象。( )
[答案]错误
[解析]通货膨胀是指由于货币供应量过多而引起货币贬值、物价上涨的经济现象。
83、 商业保险既是一种经济行为，也是一种合同行为，同时也是一种强制性保险。（）
[答案]错误
[解析]商业保险既是一种经济行为，也是一种合同行为。社会保险是一种强制性保险。
84、 股票是由有限责任公司公开发行，用以确认投资者的出资份额和股东地位的法律凭证。（）
[答案]错误
[解析]股票是由股份有限公司公开发行，用以确认投资者的出资份额和股东地位的法律凭证。
85、 拍卖中，被拍卖商品的出售价格由竞买人通过竞价来决定，即由买方定价。( )
[答案]正确
[解析]拍卖中，被拍卖商品的出售价格由竞买人通过竞价来决定，即由买方定价。
86、 房地产拍卖即通过公开竞价的方式将房地产标的卖给最高出价者的一种非交易行为。( )
[答案]错误
[解析]房地产拍卖即通过公开竞价的方式将房地产标的卖给最高出价者的一种交易行为。
87、 某市2005年房地产投资统计中，统计总体是指该市2005年全年累计的新开工建筑面积投资总额。( )
[答案]错误
[解析]某市2005年房地产投资统计的统计总体应是该市2005年全年累计的房地产投资总额。
88、 扩大时距法是指通过扩大动态序列各项指标所属的时间，从而消除因时距短而使各指标值受偶然性因素影响所引起的波动，以便使经修匀过的动态序列能够显著地反映现象发展变动总趋势的方法。( )
[答案]正确
[解析]扩大时距法是指通过扩大动态序列各项指标所属的时间，从而消除因时距短而使各指标值受偶然性因素影响所引起的波动，以便使经修匀过的动态序列能够显著地反映现象发展变动总趋势的方法。
89、 权责发生制原则中，凡在当期取得的收入或者应当负担的费用，不论款项是否已经收付，都应作为当期的收入或费用。( )
[答案]正确
[解析]权责发生制原则是指在收入和费用实际发生时进行确认，不必等到实际收到现金或者支付现金时才确认。凡在当期取得的收入或者应当负担的费用，不论款项是否已经收付，都应作为当期的收入或费用。
90、 住宅的类型中，多层住宅指3层及3层以上至可以不设电梯的层数(一般以6层为限)；而高层住宅为7层及7层以上需设电梯的住宅。( )
[答案]正确
[解析]住宅的类型中，多层住宅指3层及3层以上至可以不设电梯的层数(一般以6层为限)；而高层住宅为7层及7层以上需设电梯的住宅。
91、 容积率的下限防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行。( )
[答案]错误
[解析]容积率的下限保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成的土地浪费。容积率上限防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行。
92、 在建筑使用中人群的活动、家具、设备、物资、风压力、雪荷载属于偶然荷载。( )
[答案]错误
[解析]可变荷载是指在建筑使用中人群的活动、家具、设备、物资、风压力、雪荷载等。偶然荷载是指由于一些随机因素使得建筑物承受的荷载。
93、 项目全寿命费用，就是项目从投资一开始一直到项目产品不能再继续利用为止所发生的一切费用。( )
[答案]正确
[解析]项目全寿命费用，就是项目从投资一开始一直到项目产品不能再继续利用为止所发生的一切费用。
94、 工程项目也称单项工程，是建设项目的组成部分。它是指具有独立的设计文件和相应的综合概(预)算书，竣工后能独立发挥生产能力或使用效益的工程。如土建工程，电气安装工程等。( )
[答案]错误
[解析]工程项目也称单项工程，是建设项目的组成部分。它是指具有独立的设计文件和相应的综合概(预)算书，竣工后能独立发挥生产能力或使用效益的工程。如高等院校的综合教学楼等。单位工程是是指具有独立设计的施工图和相应的概(预)算书，能够单独施工，但竣工后不能独立形成生产能力或发挥使用效益的工程。如：土建工程，电气安装工程，工业管道工程，暖卫工程，通风工程等。
95、 一般来说，地籍资料具有三大功能：土地利用管理和规划的功能，财政税收的功能和法律功能。( )
[答案]正确
[解析]一般来说，地籍资料具有三大功能：土地利用管理和规划的功能，财政税收的功能和法律功能。
96、 同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用一般规定；新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。( )
[答案]错误
[解析]同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定；新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。
四、案例分析题
97、 2004年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区内，取得了一块土地的使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为16个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地产开发公司取得《商品房预售许可证》后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王某签订了书面预售合同，合同约定建筑面积都为100平方米，并约定售房价格为3000元/㎡。2006年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理。2006年2月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107平方米。2006年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业管理企业。
1、按照国家有关规定，该地块可以采取的出让方式包括( )。
A．拍卖方式
B．招标方式
C．协议出让
D．挂牌出让
2、按照国家土地使用权年限的有关规定，该地块出让的最高年限为( )年。
A．30
B．40
C．50
D．70
3、关于该施工项目中标人确定后，下列说法错误的包括( )。
A．招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人
B．招标人应当向中标人发出中标通知书，但中标结果不必通知所有未中标的投标人
C．中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让
D．中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分主体、关键性工作分包给他人完成
E、中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包给他人完成
4、B房地产开发公司在申请领取施工许可证时，其到位资金原则上不得少于（）万元。
A．500
B．800
C．1200
D．1500
5、E监理单位具体实施了“三控”、“两管”、“一协调”监理基本工作，其中“三控”是指( )。
A．工程进度控制
B．工程质量控制
C、工程投资控制
D．合同控制
E、信息控制
[答案]ABD,D,BD,C,ABC
[解析]1.2002年，国土资源部颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(简称11号令)增加了国有土地使用权挂牌出让方式。11号令同时规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让.
2.住宅地块出让的最高年限为70年。
3.招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人；对建设工程实施监理；中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包给他人完成。
4.建设工期不足1年的到位资金原则上不得少于工程合同价的50％，建设工期超过1年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30％。该项目建设工期为16个月，工程合同价为4000万元。4000万元X30％=1200万元。
5.“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的工程进度控制。工程质量控制和工程投资控制。
98、 2004年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区内，取得了一块土地的使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为16个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地产开发公司取得《商品房预售许可证》后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王某签订了书面预售合同，合同约定建筑面积都为100平方米，并约定售房价格为3000元/㎡。2006年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理。2006年2月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107平方米。2006年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业管理企业。
1、下列条件中，是B房地产开发公司申领建筑工程许可证须具备的为（)。
A．有保证工程质量和安全的具体措施
B．施工企业必须保证按工程设计施工
C．建设资金已落实
D．已确定施工企业
2．下列表述中，不正确的是( )。
A．如果B房地产开发公司以在建工程抵押后，新增的房屋及新增房屋相应分摊的土地使用权不属于抵押财产，但处分抵押房地产时可以一同处分
B．B房地产开发公司在取得《商品房预售许可证》前，不可以对外发布房地产预售广告
C．B房地产开发公司在交齐土地使用权出让金并实施完拆迁工作后，如向银行融资困难可随时与有意向的其他开发商协商并办理开发项目转让
D．B房地产开发公司在交付商品房时，必须向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
3．B房地产开发公司在销售商品房时，依据《房产测量规范》下列计算一半建筑面积的是( )。
A．未封闭的阳台
B．全封闭的阳台
C．与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝
D．与房屋相连有上盖无柱的走廊
4．B房地产开发公司进行商品房预售，应向( ) 部门提出预售申请。
A、A市人民政府建设管理部门
B、A市人民政府土地管理部门
C．A市人民政府房地产管理部门
D．A市人民政府规划管理部门
5、B房地产开发公司办理商品房预售时，在其他条件均具备时，投入开发建设资金应达到( )万元以上，才可以申领《商品房预售许可证》。
A、750
B、900
C．1400
D．1800
[答案]ACD,C,AD,C,C
[解析]1.施工企业必须保证按工程设计施工，不是B房地产开发公司申领建筑工程许可证须具备的。
2.按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让，这里又分为两种情形：一是属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25％以上；二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。
3.全封闭的阳台，计算全部建筑面积。与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝，属于不计算房屋面积的范围。
5.按照商品房预售的条件中，“(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”， 而该项目计划总投资5600万元。因此，B房地产开发公司申领《商品房预售许可证》在其他条件均具备时，投入开发建设资金应达到：5600X25%＝1400。
99、 某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，为此委托一家房地产估价机构(以下简称估价机构)提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划及投标报价等内容的咨询报告。双方协定，开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。
1．该估价机构在开始市场分析之前，需仔细了解该项目各项控制性详细规划指标，下列属于用地控制指标的是( )。
A．绿地率
B．人口容量
C．用地性质
D．建筑密度
2．该估价机构在关于市场分析的报告中，分析了国家针对房地产过热采取若干抑制需求的宏观调控政策对居民购房产生的影响，指出目前该城市房地产价格虽然没有下降，但( )。
A．需求曲线已向右上方移动
B．需求曲线已向左下方移动
C．需求量已在需求曲线上向下移动
D．需求量已在需求曲线上向上移动
3．该估价机构对开发公司合理运作项目资金的建议中，属直接融资的有( )。
A．扩股增资
B．预售商品房
C．以其办公楼房抵押贷款
D．以在建工程抵押贷款
4．该估价机构在分析项目开发进度指标中，若以当年建筑物开工建筑面积作为统计总体，则总体单位包括当年开工的( )的建筑面积。
A．综合楼
B．住宅
C．水塔
D．配套公建用房
5．关于估价机构与开发公司所达成协议性质的描述中，正确的有( )。
A．双方达成的是一种单务合同
B．双方民事法律关系的客体包括行为和咨询报告
C．估价机构提交咨询报告后享有获得余款的债权
D．开发公司开始支付的款项是一种定金
6．关于估价机构服务款项在会计核算方面的描述中，正确的有( )。
A．当期获得的部分款项在会计要素中属收入类
B．当期获得的部分款项在会计要素中属损益类
C．下期应获得的余款在会计科目中属损益类
D．下期应获得的余款在会计科目中属资产类
[答案]C,BD,AB,ABD,BC,AD
[解析]1.用地控制指标：用地性质、用地面积、土地与建筑使用相容性。环境容量控制指标：容积率、建筑密度、绿地率、人口容量。
2.根据教材图1－2及需求量的变化与需求的变化，由于国家针对房地产过热,采取若干抑制需求的宏观调控政策对居民购房产生的影响，其需求量必然降低，也就是需求量从A2移动到Al，也就是需求量已在需求曲线上向上移动。由于需求量降低，需求曲线从D2 向D1移动，也就是需求曲线已向左下方移动。
3.直接融资是指资金供给者与资金需求者运用一定的金融工具直接形成债权债务关系的行为，资金供给者是直接贷款人，资金需求者是直接借款人。间接融资是指资金供给者与资金需求者通过金融中介机构间接实现融资的行为，其中资金供给者与资金需求者不是分别作为直接贷款人和直接借款人出现的，双方不构成直接的债权债务关系，而是分别与金融中介机构发生信用关系，成为金融中介机构的债权人或债务人。扩股增资、预售商品房属于直接融资，以其办公楼房抵押贷款、以在建工程抵押贷款属于间接融资。
4.总体单位是构成总体的个体。构成总体的所有单位至少有一个主要属性相同，这是组成总体的前提条件。当年开工的综合楼、住宅、配套公建用房的建筑面积是总体单位。
5.双方达成的是一种双务合同；开发公司开始支付的款项是一种预付款。
6.当期获得的部分款项在会计要素中属收入类，下期应获得的余款在会计科目中属资产类。
100、 2004年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区内，取得了一块土地的使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为16个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地产开发公司取得《商品房预售许可证》后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王某签订了书面预售合同，合同约定建筑面积都为100平方米，并约定售房价格为3000元/㎡。2006年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理。2006年2月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107平方米。2006年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业管理企业。
1、在代理商品房预售中，C房地产经纪公司（)。
A．应当在商品房预售合同签订之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续
B．发布商品房预售广告不得涉及装修内容
C．不得收取佣金以外的其他费用
D．不必向买受人出具商品房的有关证件
2、按照《商品房销售管理办法》规定，如果王某不退房，王某所购商品房的总价款是( )
A．300000
B．309000
C．319000
D．321000
3、下列关于该小区的物业管理的表述中，正确的是( )
A．2006年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理，此物业管理属于前期物业管理
B．2006年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，重新选聘了D物业管理企业并签订了《物业服务合同》后，原B房地产开发公司与物业管理企业所签订的《前期物业服务合同》即自行失效
C．2006年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，重新选聘了D物业管理企业并签订的《物业服务合同》，该合同的甲方是业主大会，合同乙方是D物业管理企业
D．2006年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，其业主委员会应当自选举产生之日起60日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向A市人民政府房地产行政主管部门备案
4、如果按照国家规定的最低标准，王某所购商品房应交维修资金是( )元。
A．6000
B．6180
C．9000
D．9270
[答案]BC,B,AB,B
[解析]1.到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续的应是B房地产开发公司；在代理商品房预售中，C房地产经纪公司应向买受人出具商品房的有关证件。
2.根据《商品房销售管理办法》误差的处理方式中，“合同未作约定的，按以下原则处理：面积误差比绝对值在3％以内(含3％)的，据实结算房价款；买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％之内(含3％)的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人”。本题王某所购商品房面积误差比为7%，因此，面积误差比在3％之内的3平方米房价款由王某补足：而超出3％部分的4平方米房价款由B房地产开发公司承担，产权归王某所有。王某所购商品房的总价款=103×3000=309000元。
3.根据业主大会的授权，业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。合同甲方是业主委员会，合同乙方是其选聘的物业管理企业。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
4.商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修资金缴交约定。购房者应当按购房款2％～3％的比例向售房单位缴交维修资金。309000×2％=6180元。
