第12讲房地产中介服务管理制度与政策
一、内容提要：
1、房地产中介服务的行业管理
2、房地产估价师执业资格制度
3、房地产经纪人员职业资格制度
4、房地产中介服务行业信用档案
5、住房置业担保管理
6、房地产中介服务行业自律
二、考试目的和考试要求：
本部分的考试目的是测试应考人员对包括房地产估价行业在内的房地产中介服务管理制度、政策的掌握程度。重点考察应考人员对房地产中介服务机构的管理、房地产估价师执业资格制度、房地产中介服务行业信用档案制度、政策熟悉程度。考试基本要求：
掌握：房地产中介服务的概念，房地产中介服务行业管理的内容，房地产估价师执业资格考试、注册、继续教育的要求，房地产估价师的权利和义务，房地产中介服务行业信用档案体系的内容，房地产中介服务行业自律管理。
熟悉：房地产中介服务收费、住房置业担保业务管理制度。
了解：房地产中介服务的特点，房地产经纪人执业资格制度的有关规定。
三、内容辅导：
第一节房地产中介服务的行业管理
《城市房地产管理法》颁布实施后，对房地产中介服务机构的构成、房地产中介服务机构的设立要求、执业人员资格等都做出了明确规定，包括①房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产估价机构、房地产经纪机构等;②国家实行房地产价格评估制度;③国家实行房地产价格评估人员资格认证制度;④房地产中介服务机构应当有足够数量的专业人员。房地产中介服务行业的法律地位得到确认。2003年8月12日，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》指出，要健全房地产中介服务市场规则，严格执行房地产经纪人、房地产估价师执(职)业资格制度，为居民提供准确的信息和便捷的服务。2004年7月1日，《行政许可法》实施后，根据《行政许可法》、《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》和建设部《关于改变房地产经纪人执业资格注册管理方式有关问题的通知》，房地产估价机构资质核准和房地产估价师执业资格注册被列为行政许可项目，房地产经纪人执业资格注册转变管理方式，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会承担，建设部负责监督。
例题：《城市房地产管理法》颁布实施后，我国对房地产中介服务都做出了()明确规定。
a、房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产估价机构、房地产经纪机构等b、房地产中介服务机构包括房地产交易管理机构、房地产估价机构、房地产经纪机构等c.国家实行房地产价格评估制度d.国家实行房地产价格评估人员资格认证制度e、房地产中介服务机构应当有足够数量的专业人员
答案：acde
解析：房地产交易管理机构，不属于房地产中介服务机构。
一、房地产中介服务的概念及特点
1、房地产中介服务的概念
房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供服务的经营活动，是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。
房地产咨询是指为从事房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
房地产估价是指专业房地产估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响房地产价值的因素进行综合分析的基础上，对房地产在特定时点的价值进行测算和判定的活动。
房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。
例题(判断)：房地产咨询是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。()
答案：错
解析：房地产咨询是指为从事房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
2、房地产中介服务的主要特点
房地产中介服务主要有三个特点：①人员特定。从事房地产中介服务人员必须是具有特定资格的专业人员，并不是所有的人都可以从事房地产中介服务活动或提供房地产中介服务。②委托服务。房地产中介服务是受当事人委托进行的，并在当事人委托的范围内从事房地产中介服务活动，提供当事人所要求的服务。③服务有偿。房地产中介服务是一种服务性的经营活动，委托人应按照一定的标准向房地产中介服务机构支付报酬、佣金。
例题：房地产中介服务主要有()特点。
a、人员特定b、委托服务c.无偿服务d.服务有偿e、指定服务
答案：abd
解析：无偿服务、指定服务，不是房地产中介服务具有的特点。
二、房地产中介服务的行业管理内容
房地产中介服务是房地产经营活动中重要的组成部分。1996年1月建设部发布了第50号令《城市房地产中介服务管理规定》(以下简称《中介服务管理规定》)。2001年，建设部对《中介服务管理规定》进行了修改，并于同年8月15日以建设部令第97号重新发布。《中介服务管理规定》对房地产中介服务机构的管理、中介服务人员资格管理、中介服务管理等的要求等内容作出了明确规定。房地产行政主管部门作为房地产中介服务的行业主管部门，主要从中介服务人员资格管理、中介服务机构资质管理、中介业务活动管理三个方面对房地产中介服务实施行业监督管理。
例题：建设部令第97号《城市房地产中介服务管理规定》，对()等内容作出了明确规定。
a、房地产中介服务机构的管理b、房地产交易管理机构的管理c.房地产中介服务人员资格管理d.房地产交易管理机构人员资格管理e、房地产中介服务管理等的要求
答案：ace
解析：房地产交易管理机构的管理、房地产交易管理机构人员资格管理，不属于《城市房地产中介服务管理规定》规定的内容。
1、中介服务人员的资格管理
目前，我国已初步建立了与我国房地产市场发展相适应的房地产中介服务人员资格认证制度。房地产行政主管部门通过实施中介服务人员资格认证制度对房地产中介服务人员进行管理。对从事房地产咨询、房地产估价、房地产经纪活动的人员主要有以下要求：
(1)房地产咨询人员。从事房地产咨询业务的人员，必须是具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员。房地产咨询人员的具体考试及注册及继续教育工作，由省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门负责进行。
(2)房地产估价人员。对房地产估价人员国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。房地产估价人员包括房地产估价师和房地产估价员。房地产估价师是通过国家统一的执业资格考试，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证书》的人员。未取得《房地产估价师注册证书》的人员不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务、签署具有法律效力的房地产估价报告。
房地产估价师执业资格考试，由国务院建设行政主管部门和人事行政主管部门共同负责。房地产估价师注册管理工作由建设部负责，继续教育培训工作由中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责。
房地产估价员是通过考试取得《房地产估价员岗位合格证书》的人员。房地产估价员的考试、认证管理工作，由省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产行政主管部门负责。
(3)房地产经纪人。房地产经纪人员职业资格，包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。凡从事房地产经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件。取得房地产经纪人协理从业资格，是从事房地产经纪活动的基本条件。未取得职业资格证书的人员，不得以房地产经纪人的名义从事房地产经纪活动。全国房地产经纪人员职业资格制度的政策制定、组织协调、资格考试、注册登记和监督管理工作由人事部、建设部共同负责。
例题：下列关于对中介服务人员的资格管理，表述不正确的是()。
a、目前，我国已初步建立了与我国房地产市场发展相适应的房地产中介服务人员资格认证制度b、房地产行政主管部门通过实施中介服务人员资格认证制度对房地产中介服务人员进行管理c.房地产行政主管部门通过实施中介服务机构资质管理制度对房地产中介服务人员进行管理d.从事房地产咨询业务的人员，必须是具有房地产及相关专业中等以上学历
答案：c
解析：房地产行政主管部门通过实施中介服务人员资格认证制度对房地产中介服务人员进行管理。
2、中介服务机构的资质管理
对中介服务机构的管理主要从市场准入抓起，采取资质核准、资质分级、资信评价与日常监督相结合的管理模式。从事房地产中介服务业务的都应设立相应的房地产中介服务机构。
(1)房地产中介服务机构设立的条件
根据《城市房地产管理法》、《中介服务管理规定》，设立房地产中介服务机构应当具备下列条件：
1)有自己的名称、组织机构;
2)有固定的服务场所;
3)有规定数量的财产和经费;
4)有足够数量的专业人员。从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50%以上;从事房地产估价业务的，须有规定数量的房地产估价师;从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人。
5)法律、法规规定的其他条件。
设立房地产中介服务机构，应当向当地工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案。
例题：房地产中介服务机构设立的条件中，从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的()以上。
a、30%b、40%c.50%d.60%
答案：c
解析：从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50%以上。
2)房地产估价机构的资质管理
国务院将房地产估价机构资质核准列为行政许可事项，对房地产估价机构实行资质等级管理。2004年10月15日，建设部发布了房地产估价机构资质核准条件，从2004年12月1日起施行。
房地产估价机构原则上应当由房地产估价师个人出资发起设立，企业组织形式有：①合伙制。由2名以上(含2名)专职注册房地产估价师合伙发起设立。合伙人按照协议约定或法律规定，以各自的财产承担法律责任，对机构的债务承担无限连带责任。②有限责任制。由3名以上(含3名)专职注册房地产估价师共同出资发起设立。出资人以其出资额为限承担法律责任，房地产估价机构以其全部财产对其债务承担责任。房地产估价机构的法定代表人(执行合伙人)必须是注册后从事房地产估价工作3年以上(含3年)的专职注册房地产估价师。
例题：2004年10月15日，建设部发布了房地产估价机构资质核准条件，从()起施行。
a、2004年12月1日b、2004年1月1日c.2005年2月1日d.2005年3月1日
答案：a
解析：2004年10月15日，建设部发布了房地产估价机构资质核准条件，从2004年12月1日起施行。
1)房地产估价机构资质等级分类
房地产估价机构按照专职注册房地产估价师数量、经营业绩和注册资本等条件，资质等级分一级、二级、三级资质三类。新成立的房地产估价机构，其资质等级按最低资质等级核定，并设一年的暂定期。
例题：新成立的房地产估价机构，其资质等级从()开始,执业一年后，再评定三级房地产估价机构资质。
a、一级资质b、二级资质c.三级(暂定)资质d.临时资格资质
答案：c
解析：新成立的房地产估价机构，其资质等级从三级(暂定)资质开始，执业一年后，再评定三级房地产估价机构资质。
一级、二级、三级房地产估价机构资质的具体条件比较
一级二级三级
机构名称是否有房地产估价字样有有有
从事房地产估价活动年限要求6年以上4年以上无
有限责任公司的注册资本人民币200万元以上100万元以上50万元以上
合伙企业的出资额人民币要求120万元以上60万元以上30万元以上
专职注册房地产估价师要求有15名以上有8名以上有3名以上
法定代表人或者执行合伙企业事务的合伙人要求
估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;
专职注册房地产估价师的股份或者出资总额要求不低于60%不低于60%不低于60%
固定的经营服务场所要求有有有一级、二级、三级资质的具体条件如下：
一级：
(a)机构名称有房地产估价字样;
(b)从事房地产估价活动连续6年以上，取得房地产估价机构二级资质2年以上;
(c)有限责任公司的注册资本人民币200万元以上，合伙企业的出资额人民币120万元以上;
(d)有15名以上专职注册房地产估价师;
(e)近两年平均每年完成估价项目总数200宗以上，估价标的物建筑面积50万平方米以上或者土地面积25万平方米以上;
(f)法定代表人或者执行合伙企业事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;
(g)有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;
(h)机构的所有股份或者出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资总额不低于60%;
(1)有固定的经营服务场所;
(j)估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全，及时提供更新企业信用档案信息;
(k)随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求。
例题：下列关于一级房地产估价机构资质的条件，表述正确的是()。
a、从事房地产估价活动连续6年以上b、取得房地产估价机构二级资质1年以上c.有限责任公司的注册资本人民币200万元以上d.合伙企业的出资额人民币120万元以上e、机构的所有股份或者出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资总额不低于30%
答案：acd
解析：一级房地产估价机构资质的条件中，取得房地产估价机构二级资质2年以上;机构的所有股份或者出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资总额不低于60%。
二级：
(a)机构名称有房地产估价字样;
(b)从事房地产估价活动连续4年以上，取得房地产估价机构三级资质2年以上;
(c)有限责任公司的注册资本人民币100万元以上，合伙企业的出资额人民币60万元以上;
(d)有8名以上专职注册房地产估价师;
(e)近两年平均每年完成估价项目总数150宗以上，估价标的物建筑面积30万m2以上或者土地面积15万m’以上;
(f)法定代表人或者执行合伙企业事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;
(j)有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上(含2名)专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;
(h)机构的所有股份或者出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资总额不低于60%;
(1)有固定的经营服务场所;
(j)估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全，及时提供更新企业信用档案信息;
(k)随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求。
例题：二级房地产估价机构资质的条件中，应有()名以上专职注册房地产估价师。
a、5b、8c.15d.25
答案：b
解析：二级房地产估价机构资质，应有8名以上专职注册房地产估价师。
三级：
(a)机构名称有房地产估价字样;
(b)有限责任公司的注册资本人民币50万元以上，合伙企业的出资额人民币30万元以上;
(c)有3名以上专职注册房地产估价师;
(d)在暂定期内完成估价项目总数100宗以上，估价标的物建筑面积8万平方米以上或者土地面积3万平方米以上;
(e)法定代表人或者执行合伙企业事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;
(f)有限责任公司的股东中有2名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;
(g)机构的所有股份或者出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资总额不低于60%;
(h)有固定的经营服务场所;
(1)估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全，及时提供并更新企业信用档案信息;
(j)随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求
例题：房地产估价机构按照专职注册房地产估价师数量、经营业绩和注册资本等条件，资质等级分()。
a、一级资质b、二级资质c.三级资质d.四级资质e、临时资质
答案：abc
解析：房地产估价机构按照专职注册房地产估价师数量、经营业绩和注册资本等条件，资质等级分一级、二级、三级资质三类。
2)各级资质房地产估价机构的业务范围
一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价活动。
二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、公司破产清算以外的房地产估价活动。
三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、公司破产清算、司法鉴定以外的房地产估价活动。
暂定期内的房地产估价机构可以从事除公司上市、公司破产清算、司法鉴定、城市房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价活动。
例题：()资质房地产估价机构可以从事除公司上市、公司破产清算以外的房地产估价活动。
a、一级b、二级c.三级d.临时资格
答案：b
解析：二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、公司破产清算以外的房地产估价活动。
3)房地产估价机构资质审批
一级房地产估价机构资质由建设部审批。二级及二级以下房地产估价机构资质由省级房地产行政主管部门审批。
资质一级资质审批程序为：
(a)申请人先向所在地的工商部门注册后，再向省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门提出申请，提交有关材料;
(b)省级房地产行政主管部门初审。省、自治区、直辖市房地产行政主管部门对申请材料进行初审。在20个工作日，提出初审意见，并将初审意见和全部申请材料上报建设部;
(c)建设部审批。建设部自收到初审意见和材料之日起，在20个工作日内作出决定;因故经分管部长批准，可延长十个工作日作出行政许可决定。准予许可的，于法定时间内向申请人颁发、送达资质证书;不准予行政许可的，须说明理由，并告知申请人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。
4)房地产估价机构资质申报材料
(a)房地产估价机构资质等级申请表(一式二份，加盖申报机构公章);
(b)房地产行政主管部门的初审意见;
(c)房地产估价机构原资质证书正本复印件、副本原件;
(d)营业执照正、副本复印件(加盖申报机构公章);
(e)出资证明复印件(加盖申报机构公章);
(f)法定代表人(执行合伙人)的任职文件复印件(加盖申报机构公章);
(g)申报机构在当地人才服务中心托管人事档案的人员名单(加盖人才服务中心公章);
(h)专职注册房地产估价师注册证书复印件及与申报机构签订的劳动合同复印件(加盖申报机构公章);
(1)申报机构为专职注册房地产估价师缴纳社会保险的缴纳凭证复印件(加盖申报机构公章)
(j)兼职房地产估价师注册证书复印件;
(k)房地产估价业绩材料;
(l)固定经营服务场所的证明;
(m)经工商行政管理部门备案的公司章程(合伙协议)复印件(加盖申报机构公章)及估价质量管理、估价档案管理、财务管理等主要的企业内部管理制度、企业信用档案信息;
(n)随机抽查的最近两年内申报机构所做的房地产估价报告复印件(一式二份，加盖申报机构公章)。
例题：一级房地产估价机构资质审批程序中，建设部应自收到初审意见和材料之日起，在20个工作日内作出决定;因故经分管部长批准，可延长()个工作日作出行政许可决定。
a、5b、7c.10d.15
答案：c
解析：因故经分管部长批准，可延长十个工作日作出行政许可决定。
5)房地产估价机构的资质等级升降及取消估价资质
新成立的房地产估价机构，其资质等级从三级(暂定)资质开始，执业一年后，再评定三级房地产估价机构资质。取得暂定资质的房地产估价机构在暂定期满后达不到三级机构资质条件的，不得继续从事房地产估价业务。
房地产估价机构资质等级实行动态管理方式。房地产估价机构资质等级每2年重新评定一次。根据房地产估价机构的实际发展情况，重新授予资质等级证书。房地产估价资质等级升级采取依次逐级上升，每次申请升级要间隔2年以上，并不得越级升级。
例题：下列关于房地产估价机构的资质等级升降，说法正确的是()。
a、新成立的房地产估价机构，其资质等级从三级(暂定)资质开始b、取得暂定资质，执业一年后，再评定三级房地产估价机构资质c.房地产估价机构资质等级实行动态管理方式d.房地产估价机构资质等级每3年重新评定一次e、房地产估价资质等级升级采取依次逐级上升，每次申请升级要间隔3年以上，并不得越级升级
答案：abc
解析：房地产估价机构资质等级每2年重新评定一次;房地产估价资质等级升级采取依次逐级上升，每次申请升级要间隔2年以上，并不得越级升级。
3、房地产中介服务机构的业务管理
房地产中介服务机构的业务管理主要包括承办业务管理、中介服务行为的管理及财务管理。
(1)承办业务管理
房地产中介服务人员承办业务，应当由其所在房地产中介服务机构与委托人签订书面合同。中介服务人员不得以个人名义承揽业务，也不得个人与委托人签订委托合同。
在承办业务时，中介服务人员若与委托人、相关当事人有利害关系时，委托人有权要求其回避。中介服务人员应当回避。
(2)中介服务行为管理
房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面合同。由于房地产中介服务人员过错给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任，所在机构可以对有关人员追偿。
在中介服务活动中，中介服务人员不得有下列行为：
1)索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益;
2)允许他人以自己的名义从事房地产中介服务;
3)同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务;
4)与一方当事人串通损害另一方当事人利益;
5)法律、法规禁止的其他行为。
违反上述规定的，县级以上房地产行政主管部门可收回其资质证书或者公告资质证书作废，并可处以1万元以上3万元以下的罚款。
对未取得房地产中介资质擅自从事房地产中介业务的，县级以上房地产行政主管部门责令其停止房地产中介业务，并可处以1万元以上3万元以下的罚款。对伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证书》、《房地产估价员岗位合格证书》、《房地产经纪人执业资格证书》的，县级以上房地产行政主管部门收回资格证书或者公告资格证书作废，并可处以1万元以上3万元以下的罚款。
此外，《中华人民共和国刑法》(以下简称《刑法》)对房地产中介人员违法应受到的刑事处罚也做出了具体的规定。《刑法》第二百二十九条规定：承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处5年以下的有期徒刑或者拘役，并处罚金。中介服务人员，索取他人财物或者非法收受他人财物，犯前款罪的，处5年以上10年以下的有期徒刑，并处罚金;严重不负责任，出具的证明文件有重大失实，造成严重后果的，处3年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。
(3)财务管理
房地产中介服务实行有偿服务。房地产中介服务收费实行明码标价制度。房地产中介服务机构应当在其经营场所或交缴费用的地点的醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项。房地产中介服务机构在接受委托书时，应主动向当事人介绍有关中介服务的价格及服务的内容，出示收费标准。中介服务费必须由中介服务机构统一收取，并给缴费人开据发票。在房地产中介服务活动中严禁只收费不服务，多收费少服务。
例题：对未取得房地产中介资格擅自从事房地产中介业务的，县级以上房地产行政主管部门责令其停止房地产中介业务，并可处以()的罚款。
a、1万元以上3万元以下b、3万元以上5万元以下c.5万元以上7万元以下d.7万元以上
答案：a
解析：对未取得房地产中介资质擅自从事房地产中介业务的，县级以上房地产行政主管部门责令其停止房地产中介业务，并可处以1万元以上3万元以下的罚款。
三、房地产中介服务收费
《房地产开发经营与管理》主要包括房地产投资分析、房地产市场分析、房地产开发等方面知识。
《房地产估价理论与方法》主要包括房地产估价的基本理论、房地产估价中应用的基本方法及其具体应用。
《房地产估价案例与分析》主要包括不同估价目的和不同类型房地产估价的特点与估价技术路线，通过对不同估价目的和不同类型房地产估价案例的分析，考察其实际工作能力与业务水平。
例题：房地产估价师执业资格考试实行全国()的制度。
a、统一组织b、统一大纲c.统一命题
d.统一考试e、统一认证
答案：abcd
解析：房地产估价师执业资格考试实行全国统一组织、统一大纲、统一命题、统一考试的制度。
2、执业资格考试报名条件
凡中华人民共和国公民，遵纪守法并具备下列条件之一的，可申请参加房地产估价师执业资格考试：
(1)取得房地产估价相关学科(包括房地产经营、房地产经济、土地管理、城市规划等，下同)中等专业学历，具有8年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满5年;
(2)取得房地产估价相关学科大专学历，具有6年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满4年;
(3)取得房地产估价相关学科学士学位，具有4年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满3年;
(4)取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学位、研究生班毕业，从事房地产估价实务满2年;
(5)取得房地产估价相关学科博士学位的;
(6)不具备上述规定学历，但通过国家统一组织的经济专业初级资格或审计、会计、统计专业助理级资格考试并取得相应资格，具有l0年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满6年，成绩特别突出的。
报考房地产估价师需提供以下证明文件：
(1)房地产估价师执业资格考试报名申请表;
(2)学历证明;
(3)实践经历证明。
房地产估价师执业资格考试合格者，由建设部、人事部联合公告合格人员名单。由人事部或其授权的部门颁发人事部统一印制的《房地产估价师执业资格证书》。
例题：下列关于房地产估价师执业资格考试报名条件，说法不正确的是()。
a、取得房地产估价相关学科(包括房地产经营、房地产经济、土地管理、城市规划等，下同)中等专业学历，具有8年以上相关专业工作经历b、取得房地产估价相关学科大专学历，具有6年以上相关专业工作经历c.取得房地产估价相关学科学士学位，具有2年以上相关专业工作经历d.取得房地产估价相关学科博士学位的
答案：c
解析：取得房地产估价相关学科学士学位，具有4年以上相关专业工作经历。
二、房地产估价师的注册及继续教育
1998年，建设部发布了《房地产估价师注册管理办法》(建设部第64号令)。2001年建设部对《房地产估价师注册管理办法》进行了修改，并于同年8月15日以建设部令第100号重新发布。
1、注册管理机构
建设部为房地产估价师的注册管理机构。省、自治区人民政府建设行政主管部门，直辖市人民政府房地产行政主管部门为本行政区域内房地产估价师注册管理初审机构。房地产估价师注册由本人提出申请，经聘用单位送省级房地产行政主管部门初审后，统一报建设部注册。准予注册的，由建设部核发《房地产估价师注册证书》。
例题：()为房地产估价师的注册管理机构。
a、国务院b、建设部c.人事部d.中国房地产估价师与房地产经纪人学会
答案：b
解析：建设部为房地产估价师的注册管理机构。
2、房地产估价师注册
房地产估价师注册分为初始注册、续期注册、变更注册、撤销注册。
例题：房地产估价师注册分为()。
a、初始注册b、续期注册c.变更注册
d.撤销注册e、中间注册
答案：abcd
解析：房地产估价师注册分为初始注册、续期注册、变更注册、撤销注册。
(1)初始注册。房地产估价师执业资格考试合格人员或者资格互认人员，受聘于具有房地产估价资质的机构内从事房地产估价活动，即可申请初始注册。申请初始注册时，需提供下列证明资料：
1)房地产估价师初始注册申请表(一式两份);
2)本人身份证件复印件(加本人签名);
3)房地产估价师执业资格证书或者资格互认证件，该证件自签发之日起超过二年的，应当附达到继续教育标准的证明材料;
4)工作业绩证明材料;
5)所在单位推荐意见及单位考核合格证明;
6)申请注册为专职注册房地产估价师的，还需提供机构委托当地人才服务中心托管其档案证明，机构为其缴纳社会保险的交纳凭证复印件。
凡有下列情形之一的，或不能提供上述证明材料的，不予注册。
1)不具有完全民事行为能力的;
2)因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满五年的;y;-]GH k P*b?I~ ( 3COME考试频道 工程考试房地产估价师 )y;-]GH k P*b?I~hTTp://wWw.reader8.com/exam/
3)因在房地产估价或者相关业务中犯有错误受行政处罚或者撤职以上行政处分，自处罚、处分决定之日起至申请注册之日止不满二年的;
4)被注销房地产估价师注册的，自被注销注册之日起至申请注册之日止不满五年的;
5)不在房地产估价机构执业或者同时在两个或者两个以上房地产估价机构执业的;
6)法律、法规规定不予注册的其他情形。
初始注册的办理程序：
1)提出申请。申请人向所在地省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门提交申请材料;
2)省级房地产行政主管部门初审。省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门对申请注册的有关材料进行初审，提出初审意见，并将初审意见和全部申请材料上报建设部;
3)建设部进行审核，作出行政许可决定。建设部自收到初审意见和材料之日起，在20个工作日内作出决定;因故经分管部长批准，可延长10个工作日。于法定时间内向申请人颁发《房地产估价师注册证书》和注册房地产估价师执业专用章。
例题：下列关于房地产估价师初始注册办理程序，说法正确的是()。
a、申请人向所在地省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门提交申请材料b、申请人向所在地市人民政府房地产行政主管部门提交申请材料c.申请人向所在地县人民政府房地产行政主管部门提交申请材料d.省级房地产行政主管部门初审e、建设部进行审核，作出行政许可决定
答案：ade
解析：申请人向所在地省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门提交申请材料
(2)续期注册及继续教育。《房地产估价师注册管理办法》规定，房地产估价师申请续期注册的必须在注册有效期内参加中国房地产估价师与房地产经纪人学会或者其指定机构组织的一定学时估价业务培训，取得继续教育合格证明后方可申请续期注册。房地产估价师执业资格注册有效期为3年，有效期满前3个月，房地产估价师应持《房地产估价师注册证书》到原注册管理机构申请重新办理注册手续。申请续期注册应提交以下材料：
1)申请人在注册有效期内的工作业绩和遵纪守法简况;
2)申请人在注册有效期内参加中国房地产估价师与房地产经纪入学会或者其指定机构组织的一定学时估价业务培训，取得继续教育合格证书;
3)申请人所在单位考核合格证明材料。
注册管理初审机构应当自接到上述材料之日起30日内，作出是否准予其续期注册的决定。经注册管理初审管理机构审核认定符合续期注册条件的，应当准予续期注册，并在其房地产估价师注册证上加盖续期注册年限专用章。
注册管理初审机构准予续期注册的，应当于准予续期注册之日起30日内报建设部登记备案。未经登记备案的，其续期注册无效。
例题：注册管理初审机构准予续期注册的，应当于准予续期注册之日起30日内报()登记备案。
a、国务院b、建设部c.人事部d.国房地产估价师与房地产经纪人学会、
答案：b
解析：注册管理初审机构准予续期注册的，应当于准予续期注册之日起30日内报建设部登记备案。
(3)变更注册。房地产估价师因工作单位变更等原因，间断在原注册时所在的房地产估价机构执业后，如被其他房地产估价机构聘用，需办理注册变更手续。注册变更，按照下列程序办理：
1)申请人向聘用单位提交申请报告;
2)聘用单位审核同意签字盖章后，连同申请人与原注册时所在单位已办理解聘手续的证明材料，一并上报注册初审机构;
3)注册初审管理机构审核认定原注册时所在单位已解聘该注册房地产估价师的情况属实，且该房地产估价师符合注册条件的，应当准予注册变更，并在其房地产估价师注册证上加盖注册变更专用章;
4)注册管理初审机构自准予注册变更之日起30日内，报建设部登记备案。未经登记备案或者不符合注册变更规定的，其注册变更无效。
房地产估价师原注册时所在单位与变更后的所在单位不在同一省、自治区、直辖市的，应当先行办理与原注册时所在单位的解聘手续，并向原受理其注册的注册管理初审机构申请办理撤销注册手续。撤销注册申请被批准后，方可办理注册变更手续。
例题：注册管理初审机构自准予房地产估价师注册变更之日起()日内，报建设部登记备案。
a、10b、20c.30d.60
答案：c
解析：注册管理初审机构自准予注册变更之日起30日内，报建设部登记备案。
(4)撤销注册
房地产估价师有下列情况之一的，由注册机构撤销其注册，收回房地产估价师注册证书：
1)本人未申请续期注册的;
2)有效期满未获准续期注册的;
3)完全丧失民事行为能力的;
4)受刑事处罚的;
5)死亡或者失踪的;
6)脱离房地产估价师工作岗位连续时间达2年以上(含2年)的;
7)按照有关规定，应当撤销注册的其他情形。
例题：房地产估价师有下列()情况之一的，由注册机构撤销其注册，收回房地产估价师注册证书。
a、本人未申请续期注册的b、有效期满已获准续期注册的c.有效期满未获准续期注册的d.完全丧失民事行为能力的e、死亡或者失踪的
答案：acde
解析：房地产估价师有效期满已获准续期注册的，注册机构不能撤销其注册，并收回房地产估价师注册证书。
三、房地产估价师的权利和义务
房地产估价师必须在取得房地产估价资质的房地产估价机构执业，由房地产估价机构统一接受委托。在工作中，房地产估价师享有以下权利：
(1)使用房地产估价师名称;
(2)执行房地产估价及其相关业务;
(3)在房地产估价报告上签字;
(4)对其估价结果进行解释和辩护。
房地产估价师应当履行下列义务：
(1)遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德规范;
(2)遵守房地产估价技术规范和规程;
(3)保证估价结果的客观公正;
(4)不准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务;
(5)不得同时受聘于两个或者两个以上房地产估价机构执行业务;
(6)保守在执业中知悉的单位和个人的商业秘密;
(7)与委托人有利害关系时，应当主动回避;
(8)接受职业继续教育，不断提高业务水平。
对以不正当手段取得房地产估价师注册证书的，由建设部收回其注册证书或者公告其注册证书作废;对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分。未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款;造成损失的，应当承担赔偿责任。
房地产估价师在估价中故意提高或者降低评估价值额，给当事人造成直接经济损失;利用执行业务之便，索贿、受贿或者谋取除委托估价合同约定收取的费用外的其他利益;准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务的;同时在两个或者两个以上房地产估价机构执行业务的;以个人名义承接房地产估价业务，并收取费用，有以上行为之一的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款;没有违法所得的，可处以1万元以下的罚款。
例题：在工作中，房地产估价师享有以下()权利：
a、接受职业继续教育，不断提高业务水平b、执行房地产估价及其相关业务c.在房地产估价报告书上签字d.保证估价结果的客观公正e、对其估价结果进行解释和辩护
答案：bce
解析：接受职业继续教育，不断提高业务水平接受职业继续教育，不断提高业务水平，保证估价结果的客观公正，属于房地产估价师应当履行的义务。
第三节房地产经纪人员职业资格制度
房地产经纪活动是活跃的房地产市场不可或缺的重要组成部分。针对房地产经纪行业存在的问题加强管理，建设部、人事部从建立市场准入制度，从加强对经纪人执业资格考试、认证和经纪机构资质的管理人手，制定了《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》和《房地产经纪人执业资格考试实施办法》。
一、房地产经纪人员资格考试
房地产经纪人员资格考试分为房地产经纪人执业资格考试和房地产经纪人协理从业资格考试。
1、考试组织与考试内容
(1)房地产经纪人执业资格考试实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度。原则上每年举办1次。建设部负责编制房地产经纪人执业资格考试大纲，编写考试教材和组织命题工作，组织或授权组织房地产经纪人执业资格的考前培训等有关工作。人事部负责审定房地产经纪人执业资格考试科目、考试大纲和考试试题，组织实施考务工作，并会同建设部对房地产经纪人执业资格考试进行检查、监督、指导和确定合格标准。
房地产经纪人执业资格考试分为基础理论和经纪实务两部分。考试科目与内容为：
《房地产基本制度与政策》主要包括房地产管理制度与法规，其中以《城市房地产管理法》、《城市规划法》、《土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房地产抵押管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》等法律、法规、部门规章为重点。
《房地产经纪相关知识》主要包括房地产经纪人应当了解的建筑、房地产测绘、城市规划、环境、房地产市场和投资、房地产估价、金融、保险、统计、心理学等知识。
《房地产经纪概论》主要包括房地产经纪业和房地产经纪人的管理，房地产经纪人职业道德，房地产经纪业务分类及管理，国外房地产经纪介绍等。
《房地产经纪实务》主要内容包括括房地产市场营销环境分析、房地产市场调查和预测、房地产市场营销组合策略、房地产代理、居间业务的知识及运用所学知识对房地产经纪案例进行分析等主要考察其实际工作能力与业务水平。
房地产经纪人执业资格考试，原则上每年举行1次，考试时间定于每年的第三季度。考试成绩实行两年为一个周期的滚动管理。参加全部4个科目考试的人员必须在连续两个考试年度内通过应试科目;免试部分科目的人员必须在一个考试年度内通过应试科目。
(2)房地产经纪人协理从业资格实行全国统一大纲，各省、自治区、直辖市命题并组织考试的制度。建设部负责拟定房地产经纪人协理从业资格考试大纲。人事部负责审定考试大纲。
例题：下列关于房地产经纪人执业资格考试，说法正确的是()。
a、房地产经纪人执业资格考试，原则上每年举行1次b、房地产经纪人执业资格考试，原则上每两年举行1次c.考试时间定于每年的第二季度d.考试时间定于每年的第三季度e、考试成绩实行两年为一个周期的滚动管理
答案：ade
解析：房地产经纪人执业资格考试，原则上每年举行1次;考试时间定于每年的第三季度
2、资格考试报名条件
(1)房地产经纪人执业资格考试报名条件
凡中华人民共和国公民，遵守国家法律、法规，已取得房地产经纪人协理资格并具备以下条件之一者，可以申请参加房地产经纪人执业资格考试：
1)取得大专学历，工作满6年，其中从事房地产经纪业务工作满3年;
2)取得大学本科学历，工作满4年，其中从事房地产经纪业务工作满2年;
3)取得双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事房地产经纪业务工作满1年;
4)取得硕士学位，工作满2年，从事房地产经纪业务工作满1年;
5)取得博士学位，从事房地产经纪业务工作满1年。
在2005年以前(包括2005年)，报名参加房地产经纪人执业资格考试的人员，可以不需要先取得房地产经纪人协理从业资格。凡已经取得房地产估价师执业资格者，报名参加房地产经纪人执业资格考试可免试《房地产基本政策与制度》科目。
房地产经纪人执业资格考试合格者，由各省、自治区、直辖市人事部门颁发人事部统一印制，人事部、建设部用印的《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》。该证书全国范围有效。
(2)房地产经纪人协理资格考试报名条件
凡中华人民共和国公民，遵守国家法律、法规，具有高中以上学历，愿意从事房地产经纪活动的人员，均可申请参加房地产经纪人协理从业资格考试。房地产经纪人协理从业资格考试合格，由各省、自治区、直辖市人事部门颁发人事部、建设部统一格式的《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书》。该证书在所在行政区域内有效。
例题：凡已经取得房地产估价师执业资格者，报名参加房地产经纪人执业资格考试可免试()科目。
a、《房地产基本政策与制度》
b、《房地产经纪相关知识》
c.《房地产经纪概论》
d.《房地产经纪实务》
答案：a
解析：凡已经取得房地产估价师执业资格者，报名参加房地产经纪人执业资格考试可免试《房地产基本政策与制度》科目。
二、房地产经纪人注册
为贯彻《行政许可法》、《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》，建设部将房地产经纪人执业资格注册工作转交中国房地产估价师与房地产经纪人学会，实行房地产经纪人执业资格注册管理与自律管理相结合的管理模式。
1、注册管理
(1)中国房地产估价师与房地产经纪人学会为房地产经纪人执业资格注册的管理机构，建设部负责监督。房地产经纪人执业资格注册，由本人提出申请，经聘用的房地产经纪机构送省、自治区、直辖市房地产管理部门或其指定的房地产经纪行业组织初审。申请注册的人员必须同时具备以下条件：
1)取得房地产经纪人执业资格证书;
2)无犯罪记录;
3)身体健康，能坚持在注册房地产经纪人岗位上工作;
4)经所在经纪机构考核合格。
初审合格后，由省、自治区、直辖市房地产管理部门或其指定的房地产经纪行业组织统一报中国房地产估价师与房地产经纪人学会审核。准予注册的申请人，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会核发建设部监制的《房地产经纪人注册证书》。房地产经纪人执业资格注册有效期一般为3年，有效期满前3个月，持证者应到原注册管理机构办理再次注册手续。再次注册者，除符合上述四项规定外，还须提供接受继续教育和参加业务培训的证明。在注册有效期内，变更执业机构者，应当及时办理变更手续。
经注册的房地产经纪人有下列情况之一的，由原注册机构注销注册：
1)不具有完全民事行为能力;
2)受刑事处罚;
3)脱离房地产经纪工作岗位连续2年(含2年)以上;
4)同时在两个及以上房地产经纪机构进行房地产经纪活动;
5)严重违反职业道德和经纪行业管理规定。
(2)各省级房地产管理部门或其授权的机构负责房地产经纪人协理从业资格注册登记管理工作。每年度房地产经纪人协理从业资格注册登记情况应报建设部备案。
例题：房地产经纪人执业资格注册有效期一般为()年。
a、2b、3c.4d.5
答案：b
解析：房地产经纪人执业资格注册有效期一般为3年，有效期满前3个月，持证者应到原注册管理机构办理再次注册手续。
三、房地产经纪人员技术能力与职责
凡从事房地产经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。未取得职业资格证书的人员，一律不得以房地产经纪人或注册房地产经纪人的名义从事房地产经纪活动。
1、房地产经纪人员职业技术能力
房地产经纪人应当具备下列职业技术能力：
(1)具有一定的房地产经济理论和相关经济理论水平，并具有丰富的房地产专业知识;
(2)能够熟练掌握和运用与房地产经纪业务相关的法律、法规和行业管理的各项规定;
(3)熟悉房地产市场的流通环节，具有熟练的实务操作的技术和技能;
(4)具有丰富的房地产经纪实践经验和一定资历，熟悉市场行情变化，有较强的创新和开拓能力，能创立和提高企业的品牌;
(5)有一定的外语水平。
房地产经纪人协理的职业技术能力：
(1)了解房地产的法律、法规及有关行业管理的规定;
(2)具有一定的房地产专业知识;
(3)掌握一定的房地产流通的程序和实务操作技术及技能。
2、房地产经纪人员的权利和义务
房地产经纪人享有以下权利：
(1)依法发起设立房地产经纪机构;
(2)加入房地产经纪机构，承担房地产经纪机构关键岗位;
(3)指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务;
(4)经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要文件;
(5)要求委托人提供与交易有关的资料;
(6)有权拒绝执行委托人发出的违法指令;
(7)执行房地产经纪业务并获得合理佣金。
房地产经纪人协理享有以下权利：
(1)房地产经纪人协理有权加人房地产经纪机构;
(2)协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获得合理的报酬。
房地产经纪人、房地产经纪人协理应当履行以下义务：
(1)遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德规范;
(2)不得同时受聘于两个或者两个以上房地产经纪机构执行业务;
(3)接受职业继续教育，不断提高业务水平;
(4)向委托人披露相关信息，充分保障委托人的权益，完成委托业务;
(5)为委托人保守商业秘密。
例题(判断)：房地产经纪人协理可以同时受聘于两个或者两个以上房地产经纪机构执行业务。()
答案：错
解析：房地产经纪人协理不得同时受聘于两个或者两个以上房地产经纪机构执行业务。
第四节房地产中介服务行业信用档案
2002年8月，建设部印发了《关于建立房地产企业及执(从)业人员信用档案系统的通知》，对全国房地产信用档案系统建设工作进行了统一部署，建立了包括房地产中介服务行业在内的房地产企业及执(从)业人员信用档案系统方案。
一、建立房地产中介服务行业信用档案的意义
1、建立房地产中介服务行业信用档案的必要性
建立房地产中介服务行业信用档案是规范房地产市场行为，维护消费者合法权益，进一步启动住宅消费，促进住宅与房地产业健康发展，拉动国民经济增长和保持社会稳定的客观需要。市场经济的一个显著特征就是以契约为基础的信用经济。市场经济，诚信为本，作为房地产中介服务行业，诚信对房地产估价、房地产经纪行业尤为重要。房地产估价、房地产经纪专业性强，涉及标的价值量大，服务对象广泛，特别是随着房地产金融业务的不断发展和房屋拆迁估价业务的拓展，房地产估价结果直接关系金融风险的防范，关系到公众利益。客观反映房地产价值是房地产估价师和房地产估价机构的使命。为委托方提供真实的可靠信息是房地产经纪人的责任，而诚实信用是保障房地产估价活动客观公正的基石，是保障房地产经纪活动的真实可靠的基础。
因此，加快房地产估价机构和房地产估价师、房地产经纪人诚信体系建设，大力提倡诚信为本的企业发展理念，不仅是政府构建公平竞争的市场经济秩序的需要，更是房地产估价、房地产经纪行业自身发展的迫切需要。
2、建立房地产中介服务行业信用档案的作用
通过建立房地产中介服务行业信用档案，为各级政府部门和社会公众监督房地产中介服务行业及执(从)业人员市场行为提供依据，为社会公众查询企业和个人信用信息提供服务，为社会公众对房地产中介服务领域违法违规行为提供投诉途径的信息管理系统，减少或避免商业欺诈、弄虚作假、损害消费者合法利益等行为的发生，使失信者在扩大经营范围、拓展业务等方面受到限制。
例题：建立房地产中介服务行业信用档案的作用包括()。
a、为各级政府部门和社会公众监督房地产中介服务行业及执(从)业人员市场行为提供依据b、为社会公众查询企业和个人信用信息提供服务c.为社会公众对房地产中介服务领域违法违规行为提供投诉途径的信息管理系统d.无法减少或避免商业欺诈、弄虚作假、损害消费者合法利益等行为的发生e、减少或避免商业欺诈、弄虚作假、损害消费者合法利益等行为的发生
答案：abce
解析：无法减少或避免商业欺诈、弄虚作假、损害消费者合法利益等行为的发生，是错误的。
二、房地产中介服务行业信用档案体系
按照《关于建立房地产企业及执(从)业人员信用档案系统的通知》的规定，房地产信用档案的建立范围是房地产开发企业、房地产中介服务机构、物业管理企业和房地产估价师、房地产经纪人、房地产经纪人协理等专业人员(统称执(从)业人员)。凡是从事房地产经济活动的房地产开发企业、物业管理企业、房地产中介服务机构及执(从)业人员，不论所在地域、资质等级、登记注册类型、规模大小，都是房地产信用档案监督的对象。
1、房地产中介服务行业信用档案的构成
房地产中介服务行业信用档案是房地产信用档案的重要组成部分。房地产中介服务行业信用档案由房地产估价机构信用档案、注册房地产估价师信用档案、注册房地产经纪人信用档案等房地产中介服务机构及其执(从)业人员信用档案构成。
2、房地产中介服务行业信用档案的内容
房地产中介服务行业信用档案记录房地产中介服务机构和注册房地产估价师、注册房地产经纪人等执(从)业人员的信用信息。
房地产估价机构信用档案的主要内容包括：机构基本情况、机构良好行为纪录、机构不良行为纪录、估价项目汇总、估价项目基本情况、股东(合伙人)情况、注册房地产估价师基本情况、机构资质年审情况、投诉情况等。
注册房地产估价师信用档案的主要内容包括：个人基本情况、个人业绩汇总、估价项目、继续教育情况、科研能力表现、良好行为纪录、不良行为纪录、投诉情况等。
3、房地产中介服务行业信用档案的管理
随着政府电子政务的发展，房地产信用档案系统将逐步与有关政府部门(如银行、工商、税收、质检、社保等)的信息系统互联互通，从同业征信向联合征信过渡，实现信息共享，以更加全面地反映房地产中介服务行业和执(从)业人员的信用状况。
(1)管理的原则。房地产中介服务行业信用档案按照统一规划、分级建设、分步实施、信息共享的原则进行，逐步实现房地产中介服务行业信用档案系统覆盖全行业的目标。各级房地产行政主管部门负责组织所辖区内房地产信用档案系统的建设与管理工作。
(2)组织实施。建设部组织建立一级房地产估价机构及执业人员信用档案系统。中国房地产估价师与房地产经纪人学会为房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门，在建设部领导下，负责一级房地产机构估价机构和房地产中介执业人员信用档案的日常管理工作。
例题：()为房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门。
a、建设部b、信息产业部
c.中国房地产估价师与房地产经纪人联合会d.中国房地产估价师与房地产经纪人学会
答案：d
解析：中国房地产估价师与房地产经纪人学会为房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门，在建设部领导下，负责一级房地产机构估价机构和房地产中介执业人员信用档案的日常管理工作
(3)信息的采集。信用档案信息依法从多种途径采集，充分利用现有信息资源，从政府部门、房地产中介行业自律组织、房地产中介服务机构、执(从)业人员、其他中介机构及社会公众等多种途径获得，并与机构资质审批、专业人员执(从)业资格注册工作有机结合。不良行为记录，除了要求房地产中介服务机构自报外，各级房地产行政主管部门、各级房地产中介行业自律组织也应及时报送房地产中介服务机构和有关责任人员的违法违规处理情况，房地产信用档案将按规定予以公示。
房地产中介服务机构或执业人员获部省级表彰或荣誉称号，即可作为良好行为记录载入该企业或执业人员的信用档案。良好行为记录由房地产企业及执业人员直接报送，或由各级建设(房地产)行政主管部门、房地产中介行业自律组织采集并审核后提交系统管理部门。
房地产中介服务机构或执(从)业人员出现违反房地产法律法规及相关法律法规、标准规范的行为，并受到行政处罚的，即可作为不良行为载人该企业或执业人员的信用档案。不良行为记录以企业自报为主，房地产企业应在受到行政处罚后10天内将有关信息直接报送系统管理部门;也可通过各级建设(房地产)行政主管部门、房地产中介行业自律组织将行政处罚意见和其他不良行为记录提交系统管理部门。
(4)信息维护和更新。房地产中介服务行业信用档案是由政府组织建立的，由系统管理部门对信息进行维护和更新。对涉及企业商业秘密的信息要注意保密，实行授权查询;未经核实的信息不得在网上公示;不良记录在公示前，必须经过严格的审核批准程序。
(5)投诉处理。房地产中介服务行业信用档案系统专门设立了网上投诉栏目，社会公众可以在网上对房地产市场违法违纪行为进行投诉，社会公众按照统一格式提交有关房地产方面的投诉。按照《关于建立房地产企业及执(从)业人员信用档案系统的通知》的规定，系统管理部门对收到的投诉信息，要进行登记、整理、分类，并根据被投诉对象和投诉内容，或转交有关行政部门进行核查、处理，或转给被投诉机构进行处理。房地产中介服务机构对系统管理部门转去的投诉在15天内反馈意见(包括处理结果或正在处理情况)。无正当理由未按时反馈的，将在网上公示投诉情况。机构对已公示的违法违规行为进行整改后，可提请相关行政主管部门组织考核验收，并在网上公布整改结果。如要撤销公示，须由被公示单位提出申请，经相关行政主管部门同意，方可从网上撤销;不良行为记录分类在房地产中介服务行业信用档案中保留一定期限。
(6)信息查询。按照依法、合理保护企业商业秘密和分类、分级管理原则，房地产中介服务机构、执(从)业人员信用档案内容分为公示信息和授权查询信息两大类。公示信息可直接在中国住宅与房地产信息网、中国房地产估价师网上免费查询。授权查询信息，如房地产估价机构信用档案中估价项目名称、委托人名称、委托人联系电话等内容，需按照房地产信用档案管理规定的条件和程序进行查询。
例题：房地产中介服务机构对系统管理部门转去的投诉在()天内反馈意见(包括处理结果或正在处理情况)。
a、7b、15c.30d.45
答案：b
解析：房地产中介服务机构对系统管理部门转去的投诉在15天内反馈意见(包括处理结果或正在处理情况)。
第五节住房置业担保管理
一、住房置业担保的概念
住房置业担保是在个人住房贷款业务发展到一定阶段，应市场需要而产生的一种新的房地产服务行业。1997年为配合住房二级市场的开放，上海市出现了住房置业担保公司为购房贷款提供担保服务，从而开创了我国住房贷款担保的先河。2003年8月，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》要求，完善个人住房贷款担保机制，加强对住房置业担保机构的监管，规范担保行为，建立健全风险准备金制度，鼓励其为中低收入家庭住房贷款提供担保。实践证明，住房置业担保作为一种新兴的住房消费服务方式，对促进住房消费，防范和化解个人住房贷款风险发挥了积极作用。
住房置业担保基本上以提供有偿的信用担保为行业的经营范围，对该行业的规范法律应当由两部分组成，一是组织法，二是行为法。目前我国的担保公司无论是什么性质的，都不是依特别法成立，而是依《公司法》成立的普通公司，《公司法》是规范担保公司主要的组织法。至于担保行为法，我国目前已经建立了以《合同法》、《民法通则》为基本法，以《担保法》为核心，以最高人民法院司法解释为补充的法律体系。为规范住房贷款担保市场，推动住房置业担保工作健康发展，建设部与中国人民银行2000年5月联合印发了《住房置业担保管理试行办法》(以下简称《试行办法》)。
住房置业担保是指依照《住房置业担保管理试行办法》设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。
理解住房置业担保概念需把握三点，一是住房置业担保公司提供的住房置业担保，是个人住房贷款担保方式的一种补充。个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保，借款人到期未能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质押物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。除了住房置业担保外，还有抵押、质押及其他保证担保等担保方式。二是它是特定的专业性担保机构提供的保证担保，以区别其他形式住房保证担保行为。三是它规定了保证方式和反担保方式，住房置业担保提供的保证方式是连带责任保证。同时要求借款人应当将其本人或者第三人的合法房屋依法向担保公司进行抵押反担保。担保公司有权就代为清偿的部分向借款人进行追偿，并要求行使房屋抵押权，处置抵押物。
例题：住房置业担保是指依照()设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。
a、《住房置业担保管理试行办法》b、《公司法》c.《合同法》d.《担保法》
答案：a
解析：《住房置业担保管理试行办法》
二、住房置业担保机构管理制度
1、公司设立
(1)设立程序
《试行办法》明确担保公司是为借款人办理个人住房贷款提供专业担保，收取服务费用，具有法人地位的房地产中介服务企业。设立担保公司，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准后，方可向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照。
担保公司的组织形式为有限责任公司或者股份有限公司。
例题：下列关于担保公司设立，说法不正确的是()。
a、设立担保公司，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准后，方可向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照。b、担保公司是为借款人办理个人住房贷款提供专业担保，收取服务费用，具有法人地位的房地产中介服务企业c.担保公司的组织形式为有限责任公司或者股份有限公司d.担保公司的组织形式为合伙企业
答案：d
解析：担保公司的组织形式为有限责任公司或者股份有限公司
(2)设立条件
设立担保公司应当具备下列条件：
1)有自己的名称和组织机构;
2)有固定的服务场所;
3)有不少于1000万元人民币的实有资本;
4)有一定数量的周转住房;
5)有适应工作需要的专业管理人员;
6)有符合《公司法》要求的公司章程;
7)符合《公司法》和相关法律、法规规定的其他条件。
例题：下列关于担保公司的设立条件，说法正确的是()。
a、有自己的名称和组织机构b、有固定的服务场所
c.有不少于1000万元人民币的实有资本d.有不少于500万元人民币的实有资本e、有一定数量的周转住房
答案：abce
解析：设立担保公司的条件中，要有不少于1000万元人民币的实有资本。
(3)其他规定
担保公司的实有资本以政府预算资助、资产划拨以及房地产骨干企业认股为主。
货币形态的实有资本应当存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行，或发放由担保公司提供住房置业担保的个人住房贷款的其他银行。
2、机构的风险管理
(1)业务范围和资金应用的限制规定
担保公司只能从事住房置业担保和房地产经营业务(房地产开发除外)，不得经营财政信用业务、金融业务等其他业务，也不得提供其他担保。担保公司的资金运用，应当遵循稳健、安全的原则，确保资产的保值增值。
(2)建立在银行的保证金制度
担保公司应当从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保保证金，并存人借款人的贷款银行。担保公司未按规定或合同约定履行担保义务时，贷款人有权从保证金账户中予以扣收。保证金的提留比例，由贷款人与担保公司协商确定。
(3)风险基金制度
担保公司应当建立担保风险基金，用于担保公司清算时对其所担保债务的清偿。担保风险基金由担保公司按照公司章程规定的比例从营业收入中提取，专户存储，不得挪用。
(4)最大担保额度规定
担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的30倍;超过30倍的，应当追加实有资本。
例题：担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的()倍。
a、10b、20c.30d.40
答案：c
解析：担保公司最大担保额度规定了，担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的30倍;超过30倍的，应当追加实有资本。
三、住房置业担保业务管理制度
1、担保的设立
(1)担保公司与商业银行本着平等、自愿、分散和控制风险的原则建立合作关系。担保公司不得强制要求商业银行接受住房置业担保，不得干预银行的正常信贷经营活动。任何单位和个人也不得强制要求担保公司提供住房置业担保。
(2)担保公司提供住房置业担保，应当严格评估借款人的资信。对于资信不良的借款人，担保公司可以拒绝提供担保。
借款人向担保公司申请住房置业担保，应当具备下列条件：
1)具有完全民事行为能力;
2)有所在城镇正式户口或者有效居留的身份证件;
3)收入来源稳定，无不良信用记录，且有偿还贷款本息的能力;
4)已订立合法有效的住房购销合同;
5)已足额交纳购房首付款;
6)符合贷款人和担保公司规定的其他条件。
(3)设立程序担保设立的过程包含要约和承诺两个阶段。
借款人向担保公司申请提供住房置业担保的，担保公司有权要求借款人以其自己或者第三人合法所有的房屋向担保公司进行抵押反担保。
住房置业担保当事人应当签订书面抵押合同和保证合同，并办理相关登记手续。
担保服务费由借款人向担保公司支付，担保服务收费标准应报经同级物价部门批准。
2、担保的解除
借款人依照借款合同还清全部贷款本息，借款合同终止后，保证合同和房屋抵押合同即行终止。借款人到期不能偿还贷款本息时，依照保证合同约定，担保公司按贷款人要求先行代为清偿债务后，保证合同自然终止。
保证合同终止后，担保公司有权就代为清偿的债务部分向借款人进行追偿，并要求行使房屋抵押权，处置抵押房屋。
抵押房屋的处置，可以由抵押当事人协议以该抵押房屋折价或者拍卖、变卖该抵押房屋的方式进行;协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
处置抵押房屋时，抵押人居住确有困难的，担保公司应当予以协助。
例题(判断)：担保服务费由担保公司向借款人支付，担保服务收费标准应报经同级物价部门批准()
答案：错
解析：担保服务费由借款人向担保公司支付，担保服务收费标准应报经同级物价部门批准。
第六节房地产中介服务行业自律
目前，我国各类房地产中介服务机构超过2万家，其中从事房地产估价的机构就有3000多家，国家一级房地产估价机构100多家。
一、房地产中介服务人员的职业道德
房地产中介属服务性质，房地产中介服务人员除应具备扎实的房地产专业知识，较全面的金融知识，通晓有关的法律、法规外，对其职业道德要求也很高。
我国房地产中介服务行业尚处在发育阶段，房地产中介服务人员更要从维护行业发展、维护行业信誉、维护自身利益的角度出发，在加强业务技能学习，树立现代市场营销观念的同时，不断提高个人职业道德修养，做到遵纪守法、诚实待客、严格守信、爱岗敬业，自觉维护职业形象，促进房地产中介服务市场的健康发展。
二、房地产中介服务行业组织监督
1994年8月，经民政部注册登记，我国组建了房地产中介服务行业全国性的自律组织--中国房地产估价师学会。它是隶属于建设部的全国性社会团体。2004年7月12日，经建设部同意，民政部批准中国房地产估价师学会更名为中国房地产估价师与房地产经纪人学会(英文名称为chinalnstituteofrealestateappraisersandagents英文缩写为cireaa)
目前，中国房地产估价师与房地产经纪人学会单位会员、个人会员规模不断扩大。学会下设5个专业委员会，分别为：考试注册专业委员会、教育培训专业委员会、学术专业委员会、国际交流专业委员会、标准专业委员会，并创办了《中国房地产估价师》杂志，开设了中国房地产估价师网站(www.cirea.org.cn)和中国房地产经纪入网站(www.agents。org.cn)。
凡从事房地产估价、房地产经纪工作的组织和个人，承认中国房地产估价师与房地产经纪入学会章程，遵守其有关规定的，可申请加入中国房地产估价师与房地产经纪人学会。
中国房地产估价师与房地产经纪人学会的最高权力机构是全国会员代表大会。在全国会员代表大会闭会期间，理事会为中国房地产估价师与房地产经纪人学会的领导机构。
中国房地产估价师与房地产经纪人学会的主要职责包括：开展房地产估价、房地产经纪理论和方法的研究，承担房地产经纪人执业资格注册工作，协助政府有关主管部门进行房地产估价师考试、注册工作，组织房地产估价、房地产经纪专业培训和房地产估价师、房地产经纪人继续教育，制订房地产估价、房地产经纪行业标准、职业道德规范，开展国际学术交流等。
中国房地产估价师与房地产经纪人学会在建立房地产估价师执业资格、房地产经纪人执业资格，建立和完善行业自律机制方面做了大量的工作。中国房地产估价师与房地产经纪人学会主要通过以下工作开展行业自律管理：
(1)开展行业自律情况的调研工作，为政府制定有关政策提供意见和建议;
(2)建立行业内部的自律规则，制止低价竞争和价格垄断行为，维护行业内部公平竞争;
(3)制定行业规范和从业人员道德规范，实施房地产估价师继续教育工作;
(4)参与房地产估价机构资质管理规定和标准的制定工作，实施跟踪管理。
例题：中国房地产估价师与房地产经纪人学会的最高权力机构是()。
a、建设部b、中国房地产估价师学会监事会c.全国会员代表大会d.中国房地产估价师学会理事会
答案：c
解析：中国房地产估价师与房地产经纪人学会的最高权力机构是全国会员代表大会。
第四节物业管理服务
一、物业管理企业资质申报
国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。未经主管部门进行资质评定并取得资质证书的，不得从事物业管理业务。新设立的物业管理企业应当目领取营业执照之日起30日内，持营业执照、企业章程、验资证明、企业法定代表人的身份证明、物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同、管理和技术人员的职称证书和劳动合同、工程与财务负责人的职称证书和劳动合同、物业服务合同复印件、物业管理业绩材料向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。
新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。
例题(判断)：1、新设立的物业管理企业应当目领取营业执照之日起60日内，持有关材料向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。()
答案：错
2、新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设三年的暂定期()
答案：错
二、物业管理企业资质等级及条件
物业管理企业资质等级分为一、二、三级。国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理。省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。各资质等级物业管理企业的条件如下：
(1)一级资质：
1)注册资本人民币500万元以上;
2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;
3)物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;
4)管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：Jse!/W#FA?*ONzR, `_(此_资_料_转_贴_于_学_习_网_工程考试_房地产估价师]hTtP://wWw.reader8.com/exam/Jse!/W#FA?*ONzR, `_
(a)多层住宅200万m2;
(b)高层住宅100万m2;
(c)独立式住宅(别墅)15万m2;
(d)办公楼、工业厂房及其它物业50万m2。
5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。
(2)二级资质：
1)注册资本人民币300万元以上;
2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;
3)物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;
4)管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：
(a)多层住宅100万m2;
(b)高层住宅50万m2;
(c)独立式住宅(别墅)8万m2;
(d)办公楼、工业厂房及其它物业20万m2。
5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。
(3)三级资质：
1)注册资本人民币50万元以上;
2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;
3)物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;
4)有委托的物业管理项目;
5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。
新设立的物业管理企业，其资质等级按三级资质核定，并设一年的暂定期。
例题：下列属于物业管理企业一级资质的条件包括()。
a、注册资本人民币500万元以上b、注册资本人民币500万元以下c.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。d.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。
答案：ac
三、各级资质企业的业务承接范围
一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目。
二级资质物业管理企业可以承接30万m2以下的住宅项目和8万m2以下的非住宅项目的物业管理业务。
三级资质物业管理企业可以承接20万m2以下住宅项目和5万m2以下的非住宅项目的物业管理业务。
例题：二级资质物业管理企业可以承接()m2以下的住宅项目。
a、30万b、40万c.50万d.60万
答案：a
四、物业管理企业资质年检制度
各资质等级物业管理企业的年检由相应资质审批部门负责。不符合原定资质等级条件的，物业管理企业的资质年检结论为不合格，原资质审批部门应当注销其资质证书，由相应资质审批部门重新核定其资质等级。
资质审批部门应当将物业管理企业资质年检结果向社会公布。物业管理企业取得资质证书后，不得降低企业的资质条件，并应当接受资质审批部门的监督检查
五、物业服务合同及物业管理企业履约责任
一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业.管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
六、物业验收手续与资料交接
物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和相关的资料交还给业主委员会。
七、专项服务业务委托
物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
例题(判断)：1、资质审批部门应当将物业管理企业资质年检结果向社会公布。。()
答案：对
2、一个物业管理区域可由三个物业管理企业实施物业管理。()
答案：错
八、物业管理企业在治安、环保、物业装饰装修和使用等方面的义务
对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
九、物业使用人的权利义务
物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。物业使用人违反《物业管理条例》和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。
例题(判断)：1、物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。()
答案：对
2、对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业无权制止，但可及时向有关行政管理部门报告。()
答案：错
第13讲物业管理制度与政策
一、内容提要：
1、物业管理概述
2、物业管理条例
3、物业管理实施与运作要点
4、物业服务收费
二、考试目的和考试要求
本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理基本制度、政策的掌握程度。考试基本要求：
掌握物业服务收费的构成，维修基金的性质、归集、使用和管理。熟悉物业管理的基本概念、物业管理的基本内容。了解业主、业主大会及业主委员会，业主公约的性质，物业管理的基本制度。
三、内容辅导：
第一节物业管理概述
一、物业与物业管理基本概念
1、物业的含义
从物业管理的角度来说，物业是指各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地。各类房屋可以是建筑群，如住宅小区、工业区等，也可以是单体建筑，如一幢高层或多层住宅楼、写字楼、商业大厦等;同时，物业也是单元房地产的称谓，如一个住宅单元。同一宗物业，往往分属一个或多个产权所有者。附属的设备、设施和相关场地是指为实现建筑物使用功能、与建筑物相配套的各类设备、设施和与之相邻的场地、庭院、道路等。
例题：下列关于物业的含义，说法正确的是()。
a、从物业管理的角度来说，物业是指各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地b、物业也是单元房地产的称谓c.物业不是单元房地产的称谓d.同一宗物业，往往分属一个或多个产权所有者e、同一宗物业，只能分属一个产权所有者
答案：abd
解析：“物业也不是单元房地产的称谓;同一宗物业，只能分属一个产权所有者”。都是不对的。
2、物业管理的含义
物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理的定义表明：①物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的;②物业管理活动的依据是物业服务合同;③物业管理的内容是对物业进行维修养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。
物业管理企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。业主，即物业产权人，指房屋所有权人。
3、物业管理的主要目的
物业管理的主要目的是为了保证和发挥物业的使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人创造和保持整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境。
例题：下列关于物业管理的目的，说法不正确的是()。
a、是为了保证和发挥物业的使用功能b、使物业保值增值c.不使物业保值增值d.为物业所有人和使用人创造和保持整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境
答案：c
解析：“不使物业保值增值”，不是物业管理的目的。
二、物业管理的基本特征
社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特性。
1.社会化
物业管理的社会化有两个基本含义，一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业;二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。
物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会专业分工是实现物业管理社会化的必要条件。
2.专业化
物业管理的专业化是指由专业物业管理企业通过合同的签订，按照产权人和使用人的要求去实施专业化管理。
3、市场化
市场化是物业管理最主要的特点。在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，所提供的商品是服务。物业管理企业是按照现代企业制度组建并运作，向业主和使用人提供服务，业主和使用人购买并消费这种服务。这种通过市场竞争机制和商品经营的方式所实现的商业行为就是市场化。
例题：物业管理的三个基本特性是()。
a.社会化b、专业化c.市场化d、私有化e.综合化
答案：abc
解析：私有化、综合化不是目前物业管理的基本特征。
三、物业管理服务的基本内容
尽管物业类型各有不同，使用性质差异很大，但物业管理的基本内容是一样的。
物业管理服务的基本内容主要有以下几项：
(1)物业共用部位的维护与管理;
(2)物业共用设备设施的运行、维护和管理;
(3)环境卫生、绿化管理服务;
(4)机动车和非机动车的停放管理;
(5)物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项的服务;
(6)物业装饰装修管理服务;
(7)物业档案资料的管理。
另外，针对不同类型物业的具体特点，业主与物业管理企业可以通过物业服务合同约定其他服务内容。
四、物业管理的主要环节
物业管理是房地产开发的延续和完善，是一个复杂的、完整的系统工程。根据物业管理在房地产开发、建设和使用过程中不同时期的地位、作用、特点及工作内容，物业管理主要有三个环节：物业管理的准备阶段、前期物业管理阶段和物业管理的日常运作阶段。
(一)物业管理的准备阶段
这一阶段的工作包括物业管理的早期介入、制定物业管理方案、制定业主临时公约及有关制度、选聘物业管理企业4个基本环节。
1.物业管理的早期介入
所谓物业管理的早期介入，是指物业管理企业在接管物业以前的各个阶段(项目决策、可行性研究、规划设计、施工建设等阶段)就参与介入，从物业管理运作的角度对物业的环境布局、功能规划、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，协助开发商把好规划设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关，以确保物业的设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，这是物业管理顺利实施的前提与基础。
2.制定物业管理方案
房地产开发项目确定后，开发建设单位就应尽早制定物业管理方案，也可聘请物业管理企业代为制定。制定物业管理方案，首先是根据物业类型、功能，规划物业管理消费水平，确定物业管理的档次。其次，确定相应的管理服务标准。然后进行年度物业管理费用收支预算，确定各项管理服务的收费标准和成本支出，并进行有关费用的分摊。
3.制定业主临时公约及有关制度
建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。
建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。建设单位还应制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。
4.选聘物业管理企业
在物业管理方案制定之后，即应根据方案确定的物业管理档次着手进行物业管理企业的选聘工作。达到一定规模的住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，物业管理企业不得超越资质承接物业管理项目。建设单位应与选聘的物业管理企业签订《前期物业服务合同》。建设单位通过招投标方式选聘物业管理企业，新建现售商品房项目应当在现售前30日完成;预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
上述4个环节均由开发建设单位来主持。这4个环节是物业管理全面启动和运作的必要先决条件，建设单位对此应给予足够的重视。
例题：物业管理的准备阶段的工作包括基本环节有()。
a、物业管理的早期介入b、制定物业管理方案c.选聘物业管理企业d.物业的接管验收e、制定业主临时公约及有关制度
答案：abce
解析：物业的接管验收不是物业管理的准备阶段的工作，是前期物业管理阶段的工作。
(二)前期物业管理阶段
前期物业管理的全面正式启动以物业的接管验收为标志，从物业的接管验收开始到业主大会选聘新的物业管理企业并签订物业服务合同，包括物业的接管验收、业主入住、档案资料的建立、日常的前期物业管理服务、首次业主大会召开5个基本环节。
1.物业的接管验收
物业的接管验收包括新建物业的接管验收和原有物业的接管验收。新建物业的接管验收是项目竣工验收的基础上进行的再验收。接管验收一旦完成，即由建设单位向物业管理企业办理物业管理的交接手续后，就标志着正式进入前期物业管理阶段。原有物业的接管验收通常发生在产权人将原有物业委托给物业管理企业管理之间;或发生在原有物业改聘物业管理企业，在新老物业管理企业之间。针对上述两种情况，由开发建设单位选聘物业管理企业，原有物业接管验收的完成标志着进入前期物业管理阶段;由业主大会选聘物业管理企业，原有物业接管验收的完成标志着进入物业管理的日常运作阶段。
2.业主入住
业主入住是指住宅小区的居民入住，或商贸楼宇中业主和租户的迁入，这是物业管理企业与服务对象的首次接触，是物业管理十分重要的环节。业主入住时，物业管理企业向业主发放《业主临时公约》等材料，将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，还要通过各种宣传手段和方法，使业主了解物业管理的有关规定，主动配合物业管理企业日后的管理服务工作。
3.档案资料的建立
档案资料包括业主或租住户的资料和物业的资料。业主或租住户入住以后，应及时建立他们的档案资料。档案资料要尽可能完整地归集从规划设计到工程竣工，从地下到楼顶，从主体到配套，从建筑物到环境的全部工程技术维修资料，尤其是隐蔽工程的技术资料。经整理后按照资料本身的内在规律和联系进行科学的分类与归档。
4.日常的前期物业管理服务
日常的前期物业管理服务与物业管理的日常运作阶段工作内容相似，只是物业服务合同的委托方不同。前者的委托方一般为建设单位或产权单位，而后者的委托单位一般为全体业主。
5.首次业主大会召开
当物业销售和业主人住达到一定年限或一定比例时，业主应在物业所在地政府主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，组织召开首次业主大会，审议和通过业主公约和业主大会议事规则、选举产生业主委员会、选聘物业管理企业，决定有关业主共同利益的事项。业主委员会与选聘的物业管理企业签订物业服务合同后，至此，物业管理工作就从前期物业管理转向日常运作阶段。
例题：前期物业管理阶段不包括()环节。
a.物业的接管验收b.用户入住c、选聘物业管理企业d.首次业主大会召开
答案：c
解析：选聘物业管理企业，不是前期物业管理阶段包括的基本环节，是物业管理的准备阶段包括的基本环节。
(三)物业管理的日常运作阶段
物业管理的日常运作是物业管理最主要的工作内容，包括日常的综合服务与管理、系统的协调两个基本环节。
1.日常综合服务与管理
日常综合服务与管理是指业主大会选聘新的物业管理企业并签订《物业服务合同》后，物业管理企业在实施物业管理中所做的各项工作。
2.系统的协调
物业管理社会化、专业化、市场化的特征，决定了其具有特定的复杂的系统内、外部环境条件。系统内部环境条件主要是物业管理企业与业主、业主大会、业主委员会的相互关系的协调;系统外部环境条件就是与相关部门及单位相互关系的协调。
例题：下列关于物业管理的日常运作阶段的特点，说法正确的是()。
a、物业管理的日常运作是物业管理最主要的工作内容b、物业管理的日常运作包括日常的综合服务与管理，系统的协调两个基本环节c.物业管理的日常运作包括日常的综合服务与管理，用户入住，系统的协调三个基本环节d.系统外部环境条件主要是物业管理企业与业主、业主大会、业主委员会的相互关系的协调e、系统内部环境条件就是与相关部门及单位相互关系的协调。
答案：ab
解析：物业管理的日常运作包括日常的综合服务与管理，系统的协调两个基本环节;d、e两项的解释正好相反。
第二节物业管理条例
2003年6月8日，国务院颁布了《物业管理条例》(国务院令第379号，以下简称《条例》)，同年9月1日正式实施，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。
一、《条例》的立法原则
《条例》在坚持民法基本原则和立法法规定的立法原则的前提下，主要遵循了以下基本原则：
1.物业管理权利和财产权利相对应的原则
在我国《物权法》尚未出台的情况下，《条例》吸收了发达国家成熟的建筑物区分所有权理论，对业主权利义务的规定，其实就是明确了业主作为建筑物区分所有权人的权利义务。对业主在首次业主大会会议上的投票权的规定，是基于业主拥有的财产权份额，将业主的物业管理权利相应建立在对自有房屋拥有的财产权基础之上。
2.维护全体业主合法权益的原则
为维护全体业主的合法利益，《条例》既对物业管理企业的行为、业主大会的职责及其对涉及业主共同利益事项的表决、个别业主不按合同约定交纳物业服务费用损害全体业主利益的行为、有关政府部门的行政监督管理责任等作了明确规定，也对建设单位、公用事业单位等物业管理相关主体依法应当履行的义务作了详尽规定。在处理行政处罚和承担民事责任关系方面，《条例》设定的法律责任充分体现了优先保护全体业主利益的原则。
3.现实性与前瞻性有机结合的原则
《条例》注重保持法规、政策的连续性和稳定性，对被实践证明是行之有效的制度，如业主自律、物业管理企业资质管理等制度，予以保留。《条例》注重肯定实践成果，将在实践中积累的良好经验，如主管部门加强对业主大会的指导和监督、物业管理企业做好物业接管验收等，确立为法律规范。对于如何解决现实中存在的问题，如开发企业不交纳未售出物业的物业服务费用、任意扩大物业管理企业的治安责任、公用事业单位向物业管理企业转嫁责任等，《条例》作出了明确规定。《条例》贯穿发展的指导思想，设立的业主大会、强制性维修养护等制度，符合市场经济的基本规律，符合未来立法趋势。
4.从实际出发，实事求是的原则
《条例》在坚持法律制度统一性的前提下，充分考虑各地区的实际情况，对房地产开发与物业管理分业经营、物业管理区域划分等问题仅作出原则性规定，有的规定的具体执行办法，授权省、自治区、直辖市制定。
例题：《物业管理条例》主要遵循的基本原则包括()。
a、物业管理权利和财产权利相对应的原则b、物业管理权利和财产权利相对立的原则c、维护全体业主合法权益的原则d、现实性与前瞻性有机结合的原则e、从实际出发，实事求是的原则
答案：acde
解析：物业管理权利和财产权利相对立的原则，不是《物业管理条例》遵循的基本原则。
二、《条例》确立的基本制度
为了规范物业管理活动，维护物业管理当事人的合法权益，《条例》突出建章立制的重要作用，确立了以下七项物业管理的基本制度。
1.业主大会制度
《条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度。规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。同时，明确了业主大会的成立方式、职责、会议形式、表决原则以及议事规则的主要事项，规定了业主委员会的产生方式、委员条件、职责、备案等。业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定，但重大的物业管理事项的决定只能由业主大会作出。
为了规范业主大会、业主委员会的运作，加强监督管理，《条例》规定业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
例题：下列关于《物业管理条例》业主大会制度，说法不正确的是()。
a、《物业管理条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度b、《物业管理条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主委员会决策、业主大会执行的制度c、规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益d、业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定
答案：b
解析：《物业管理条例》确立的是，业主大会和业主委员会并存，业主委员会决策、业主大会执行的制度。
2.业主公约制度
物业管理往往涉及到多个业主，业主之间既有个体利益，也有共同利益。鉴于业主之间在物业管理过程中发生的关系属于民事关系，不宜采取行政手段进行管理，《条例》对各地实施物业管理中已具有一定实践基础的业主公约制度进行了确认，规定业主公约对全体业主具有约束力。规定建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的公共利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。业主大会有权起草、讨论和修订业主公约，业主大会制定的业主公约生效时临时公约终止。业主公约是多个业主之间形成的共同意志，是业主共同订立并遵守的行为准则。实行业主公约制度，有利于提高业主的自律意识，预防和减少物业管理纠纷。
3.物业管理招投标制度
物业管理是市场经济的产物，竞争是市场经济的基本特征。《条例》突出了推行招投标对于促进物业管理健康发展的重要作用，提倡业主通过公平、公开、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。并对住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业作了明确规定。
4.物业承接验收制度
物业承接验收是物业管理的基础工作。《条例》规定物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，应当与建设单位或业主委员会办理物业承接验收手续，同时规定建设单位、业主委员会应当向物业管理企业移交有关资料。
5.物业管理企业资质管理制度
《条例》规定：国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。在现阶段对物业管理行业实行市场准入制度，严格审查物业管理企业的资质，是加强行政监管、规范企业行为、有效解决群众投诉、改善物业管理市场环境的必要手段。
6.物业管理专业人员职业资格制度
物业管理活动的特殊性、经营管理的专业性以及涉及学科多、管理复杂等特点，决定了应对物业管理专业人员实行职业资格制度。《条例》规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。建设部正配合人事部抓紧将这一制度纳入国家专业人员职业资格制度系列。
7.住房专项维修资金制度
《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(1998)23号)规定：加强住房售后的维修管理，建立住房共用部位、设备和小区公共设施专项维修资金，并健全业主对专项维修资金管理和使用的监督制度。依据《通知》精神，建设部与财政部制定了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，对维修基金的交纳、存储、使用、监督等作了具体规定。《条例》规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。同时规定：专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
例题：下列属于《物业管理条例》确立的基本制度的是()。
a、业主大会制度b、物业管理议标制度c、物业承接验收制度d、物业管理专业人员职业资格制度e、住房专项维修资金制度
答案：acde
解析：物业管理议标制度，不是《物业管理条例》确立的基本制度。《物业管理条例》确立的的只是物业管理招投标制度。
第三节物业管理实施与运作要点
社会化、专业化、市场化的物业管理体制其核心是市场化。物业管理市场的供需主体是物业管理企业和业主及使用人。
物业管理实施原则是业主的自我约束、自我管理与物业管理企业的专业化管理相结合。这种结合主要是通过物业管理的市场竞争来实现的。业主作为物业管理的委托人，采用招标方式，将所拥有物业的物业管理服务委托给中标的物业管理企业来实施;物业管理企业通过投标竞争，选择物业。
例题：物业管理市场的供需主体是()。
a、物业管理企业b、业主c.政府物业管理部门d.使用人e、房地产开发商
答案：abd
解析：政府物业管理部门、房地产开发商，不是物业管理市场的供需主体。
一、物业管理企业
(一)物业管理企业的性质
物业管理企业是依法定程序设立，从事物业管理活动，独立核算、自主经营、自负盈亏的具有独立的企业法人地位的经济组织。
物业管理企业的性质是具有独立的企业法人地位的经济实体。物业管理企业按自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的机制运行，其指导思想是：以服务为宗旨，以经营为手段，以经济效益、社会效益和环境效益的综合统一为目的。这是物业管理企业与房地产行政部门所属的房管所和各自管房单位的房管处的最本质的区别。
例题：物业管理企业应当是具有独立的()。
a.企业法人地位的经济组织b.事业法人地位的经济组织
c.机关法人地位的经济组织d.非法人地位的经济组织
答案：a
解析：物业管理企业是依法定程序设立，从事物业管理活动，独立核算、自主经营、自负盈亏的具有独立的企业法人地位的经济组织。
(二)物业管理企业的设立
物业管理企业的设立分工商注册登记和资质审批两步。
1.物业管理企业的注册登记
设立物业管理企业须向工商行政管理部门进行注册登记，领取营业执照后，方可开业。
例题：设立物业管理企业，必须向()进行注册登记，领取营业执照。
a.建设行政主管部门b、工商行政管理部门c.民政部门d.劳动人事部门
答案：b
解析：设立物业管理企业须向工商行政管理部门进行注册登记，领取营业执照后，方可开业。
2.物业管理企业的资质管理
根据《物业管理条例》，建设部印发了《物业管理企业资质管理办法》(建设部令第125号，以下简称《资质管理办法》)。房地产行政主管部门根据物业管理企业的资产、专业技术人员和物业管理业绩等因素，对设立的物业管理企业核定资质等级。未经主管部门进行资质核定并取得资质证书的物业管理企业，不得从事物业管理活动。
物业管理企业资质等级分为一级、二级、三级。《资质管理办法》从企业的资产、人员构成、管理物业的类型与规模、业绩、诚信和内部规章制度等方面对一、二、三级三个资质等级做了规定。
新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。一年内物业管理企业未能承接物业管理项目，资质审批部门应当取消其从事物业管理活动的资格。
物业管理企业的资质管理实行分级审批制度。国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理。省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。
例题：物业管理企业的资质管理实行()。
a.一次审批制度b.二次审批制度c.一级审批制度d、分级审批制度
答案：d
解析：一次审批制度、二次审批制度、一级审批制度，不是物业管理企业的资质管理制度。
3、物业管理企业的权利、义务
物业管理企业在物业管理中最根本的权利、义务是：依据物业服务合同对受委托物业实施物业管理的权利、义务。
物业管理企业的权利：①根据有关法律、法规、政策和合同的约定，并结合实际情况制定物业管理制度。②依照物业管理委托合同和有关规定收取物业管理服务费。③制止、处理违反物业管理制度的行为。④要求委托人协助管理。⑤选聘专业公司承担专项经营服务管理业务。⑥法律、法规规定的其他权利。
物业管理企业的义务：①履行物业服务合同，提供物业管理服务。②接受业主大会、业主委员会和业主及使用人的监督。③定期公布物业管理服务费用和物业管理服务资金收支帐目，接受质询和审计。④接受有关行政主管部门的监督管理。⑤法律、法规规定的其他义务。
例题：下列属于物业管理企业的权利的是()。
a、依照物业管理委托合同和有关规定收取物业管理服务费b、履行物业管理委托合同，提供物业管理服务c.制止违反物业管理制度的行为d.要求委托人协助管理e、选聘专业公司承担专项经营服务管理业务
答案：acde
解析：b项“履行物业管理委托合同，提供物业管理服务”是物业管理企业的义务，不是物业管理企业的权利。
二、业主、业主大会及业主委员会
根据《物业管理条例》，建设部制定了《业主大会规程》，对业主及其权利义务、业主大会及业主委员会的性质、业主公约等作了明确规定。
(一)业主及其权利、义务
1.业主在物业管理中的地位
业主指所拥有物业的产权人。在物业管理中，业主又是物业管理企业所提供的物业管理服务的对象。业主是物业管理市场的需求主体。
例题：业主是指()。
a.物业的产权人(所有权人)b.物业的管理人c.物业的代理人d.物业的租赁人
答案：a
解析：业主指所拥有物业的产权人。在物业管理中，业主又是物业管理企业所提供的物业管理服务的对象。业主是物业管理市场的需求主体。
2.业主的基本权利、义务
业主最基本的权利就是依法享有所拥有物业的各项权利和参与物业管理、要求物业管理企业依据物业服务合同提供相应的管理与服务的权利。
具体地说，在物业管理活动中，业主享有下列权利：①按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务;②提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;③提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;④参加业主大会会议，行使投票权;⑤选举业主委员会委员，并享有被选举权;⑥监督业主委员会的工作;⑦监督物业管理企业履行物业服务合同;⑧对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;⑨监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;⑩法律、法规规定的其他权利。.
在物业管理活动中，业主应履行下列义务：①遵守业主公约、业主大会议事规则;②遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;③执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;④按照国家有关规定交纳专项维修资金;⑤按时交纳物业服务费用;⑥法律、法规规定的其他义务。
