经济师(中级)建筑专业专业知识与实务辅导：施工企业财务管理(1)
内容提要
本讲主要内容：
第一节 施工企业的资金筹措
第二节 施工企业的资产管理
重点难点
1、企业权益融资
2、企业负债融资
3、企业融资决策
4、资产分类
5、流动资产管理
6、固定资产管理
7、无形资产管理
大纲要求
(一)施工企业融资
1、掌握企业实收资本的概念；
2、了解企业资本的筹集和管理规定；
3、掌握资本公积金的主要来源；
4、熟悉盈余公积金的内容和规定；
5、了解股票的概念及分类；
6、掌握股票筹资的优缺点；
7、熟悉企业负债的概念和分类；
8、掌握流动负债和长期负债的类型和特点；
9、了解债券的分类、发行条件和发行价格；
10、掌握债券筹资的优缺点；
11、熟悉资金成本的含义；
12、掌握各种来源资金成本和综合资金成本的计算；
13、掌握利用资金成本进行筹资决策的方法。
(二)施工企业资产管理
1、 了解资产的概念与分类；
2、 熟悉企业持有现金的动机和现金管理的目的；
3、 熟悉最佳现金持有量的含义；
4、 掌握运用信用政策调节应收账款和制定收账政策；
5、 掌握存货的经济采购批量的含义和计算方法；
6、 熟悉经济保险储备量的计算方法；
7、 了解施工企业固定资产的含义和分类；
8、 熟悉计提折旧的范围；
9、 掌握用平均年限法、工作量法、双倍余额递减法和年数总和法计提固定资产折旧；
10、了解固定资产中小修理费用的处理；
11、掌握固定资产大修理费用处理方式；
12、了解无形资产的含义和分类；
13、熟悉各类无形资产的特点；
14、熟悉无形资产的计价原则和摊销方法。
三、企业融资决策
企业在筹资时有多种渠道，企业为每笔资金所付出的代价也各不相同。在进行投资决策时，通常是将各筹资方案的综合资金成本与其方案的投资收益率进行比较。如果投资收益高于综合资金成本，则表明该筹资方案是可行的，筹资效益好；反之则表明其筹资效益差。
(一)资金成本的涵义
资金成本就是企业因在筹集资金和使用资金时所支付的一定代价，企业可以利用各种方式从多种渠道筹集资金，但不论具体方式如何，企业都要付出一定代价，花费一定的成本，即付出筹资费和使用费。筹资费是指企业在筹集资金过程中发生的各种费用，如委托金融机构代理发行股票、债券而支付的注册费和代理费等，向银行借款而支付的手续费等乙使用费是指企业因使用资金而向资金提供者支付的报酬，如采用发行股票方式筹集的资金，要向股东们支付利息、红利；采用发行债券和银行贷款方式借人的资金，要向债权人支付利息；使用租入的资产，要向出租人支付租金，等等。由于在不同情况下筹集资金的总额不同，为了便于比较，资金成本通常以相对数来表示，即用资金成本率来表示。
资本成本一般用下式来计算：
k=d/(p-f)
或 k=d/p(1-f)
式中 k——资金成本率(一般通称为资金成本)；
p——筹集资金总额；
d——使用费；
f——筹资费；
f——筹资费费率，即筹资费占筹集资金总额的比率。
资金成本是市场经济条件下，企业财务管理中的一个重要概念，它是选择资金来源、拟定筹资方案的主要依据，是评价投资项目可行性的主要经济标准，也可作为评价企业财务经营成果的依据。
(二)个别资金成本
1，借款资金成本
向银行借款，企业所支付的利息和费用一般可作为企业的费用开支，相应减少一部分利
润，会使企业少缴一部分所得税，因而使企业的实际支出相应减少。对每年年末支付利息、贷款期末一次全部还本的借款，其借款资金成本率为：
kl=i(1- t)/(l-f)=i(1- t)/(1-f)
式中 kl——借款资金成本率；
l——贷款总额；
i——贷款年利息(i为贷款年利率)；
f——贷款费用(f为筹资费率)
2．债券资金成本
企业发行债券后，其利息处理与借款利息的处理相同，也是列入企业费用开支的，因而使企业少缴一部分所得税。当债券平价发行时，债券资金成本率可以按下式计算：
kb=i(1-t)／bo(1-f)= i(1-t)／(1-f)
式中 kb——债券成本率；
bo——债券平价发行总额；
i——债券年利息总额；
f——筹资费率；
t——所得税税率；
i——债券年利息率。
当债券溢价或折价发行时，债券资金成本的计算公式为：
kb=[i-(b1- bo)÷n]/（b1-f）
式中 i——债券年利息；
b1——债券的实际发行总金额；
bo——债券面值总金额；
n——债券偿还期。
债券的筹资费用一般比较高，所以在利率相同情况下，其资金成本一般也高于借款成本。
例8．某公司按面值发行债券，票面利率为6％，发行费用率为3％，公司所得税率为33％，则该债券筹资的资金成本率为( )。( 2004考题 )
a．2．06%
b．4．02％
c．4．14％
d．6．19％
答案：c
例9.某公司发生债券筹资，票面总金额为1000万元，偿还期10年，票面利率5%，发行费用率1%，公司所得税率为33%。则该债券资金成本率为（ ）。（2005考题）
a.1.67%
b.3.38%
c.5%
d.5.05%
答案：b
3．优先股资金成本
优先股资金成本率可按下式计算：
kp=dp/po（1-f）= poi/po（1-f）=i /（1-f）
式中 kp——优先股成本率；
do——优先股每年股息；
po——优先股票面值；
i——股息率；
f——筹资费率。
由于优先股票持有人的的投资风险大于债券持有人的投资风险，这就使优先股的股息率高于债券的利息，而股息还是以所得税后的净利支付，不减少公司的应缴所得税，因而优先股成本率一般明显高于债券成本率。
4．普通股资金成本
如果普通股各年的股利固定不变，则其成本率可按下式计算：
kc=d/ po(1-f) =poi/po（1-f）=i /（1-f）
式中 kc——普通股成本率；
po——普通股股票票面价值或市场总额；
d——每年固定股利总额(i为股息率)；
i——筹资费率。
但是，普通股的股利往往不是固定的，通常有逐年上升的趋势。如果假定每年股利增长平均为g，第一年的股利为d1，则第二年为d1(1 g)，第三年为d1(1 g)2……第n年为d1(1 g)n-1。因此，计算普通股成本率的公式为：
kc=d1/po(1-f) g=i/(1-f) g
由于普通股股东投资风险最大，因而普通股股东要求的股利率最高，对公司来说，其资金成本最高。
5．保留盈余资金成本
保留盈余是所得税后形成的，其所有权属于股东，实质上等于普通股东对企业进行了追加，投资，使普通股的资金增加。股东对这一部分追加投资同以前缴给企业的股本一样，也要求给予相应比率的报酬。因此，企业对这部分资金并不能无偿使用，也应计算其资金成本。由于保留盈余不需要支付筹资费，其计算公式如下：
kn=d1/po g
式中 kn—二保留盈余的成本率；
d1—，—第1-年股利；
po 留用利润总额；
g——股利年平均增长率。
例10．某企业拟发行债券1200万元，债券利息率为12％，已知筹资费率为3％，所得税率为33％，则债券的资金成本率为( )。
a．13．54％
b．8．29％
c．9．07％
d．13％
答案：b
例11．某公司拟用债券和普通股两种方式筹资，其中债券的筹资费率为4％，利息率为10．5％；普通股筹资费率为5％，第一年股利率为12％，以后每年增长4.5％则债券和普通股的资金成本率分别为( )。(已知该公司的所得税率为33％)
a．8．8％、16．7％
b．13．2％、7．8％
c．7.33％、17.13%
d．13．2％、16．7％
答案：c
施工企业的成本费用与营业收入
一、施工企业的成本费用
(一)成本费用的概念
1．费用与成本的概念
费用是指企业为销售商品、提供劳务等日常活动所发生的经济利益的流出。费用与企业的收入相对应而存在，是在一定会计期间内，企业资产中为取得当期营业收入而耗费掉的那部分价值。
成本分为广义成本和狭义成本。广义成本是指企业为实现生产经营目的而取得特定资产(固定资产、流动资产、无形资产)、制造产品或劳务所发生的支出总和。狭义成本是指企业为生产产品、提供劳务而发生的各种耗费，包括为生产产品所耗费的直接材料、直接工资、其他直接支出及制造费用。
费用和成本两个概念之间既有联系，也有区别。成本是按一定对象所归集的费用，是对象化了的费用，而生产成本是相对于一定的产品而言所发生的费用。成本与费用之间的区别是：费用是资产的耗费，它与一定的会计期间相联系，而与生产哪一种产品无关；成本与一定种类和数量的产品或商品相联系，而不论发生在哪一个会计期间。
2．费用的分类
(1)费用按经济内容的分类
按照经济内容(或性质)进行分类，费用可分为三大类：劳动对象方面的费用、劳动手段方面的费用和活劳动方面的费用。这三类可称为费用的三大要素。为了具体反映各种费用的构成和水平，还应在此基础上以将其进一步划分为以下九个费用要素：外购材料、外购燃料、外购动力、工资、提取的职工福利费、折旧费、利息支出、税金和其他支出。
(2)费用按经济用途的分类
按照经济用途进行分类，首先可以把企业发生的费用划分为应计入产品成本、劳务成本的费用和不应计入产品成本、劳务成本的费用两大类。
对于应计入产品成本、劳务成本的费用可再继续划分为直接费用和间接费用。其中直接费用是指企业为生产经营商品和提供劳务等发生的各项直接支出。包括直接工资、直接材料以及其他直接支出，直接计入生产经营成本。间接费用指制造费用，是企业生产商品和提供劳务而发生的各项间接费用，包括企业内部生产单位的管理人员工资及福利费、固定资产折旧费、修理费、办公费、水电费、机物料消耗、劳动保护费、季节性和修理期间的停工损失等，但不包括企业行政管理部门为组织和管理生产活动而发生的管理费用。制造费用需分配计入生产经营成本。
不应计入产品成本、劳务成本的费用被称为期间费用，是在一定会计期间发生的只与特定的会计期间联系而与产品生产无直接联系的各项费用，包括为销售商品而发生的营业费用、行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用和为筹集资金而发生的财务费用。这些费用仅与当期实现的收入相关，必须直接进入当期损益。
例1、按照经济内容，费用可分（ ）。
a．制造费用
b．管理费用
c．直接费用
d．期间费用
e．财务费用
答案：a、c．d
例2．按制造成本法核算工程成本时，工程成本包括( )。
a．管理费用
b．财务费用
c．直接材料
d．营业外支出
答案：c
例3、按照制造成本法，施工企业的工程成本计算到（ ）一级。
a．单位工程
b．施工单位一级
c．专业班组
d．公司单位一级
答案：b
例4．按现行财务制度规定，产品成本计算方法为( )。
a．变动成本法
b．完全成本法
c．标准成本法
d．制造成本法
答案：d
例5．下列各项费用中，应计入企业产品成本或劳务成本的有( )。( 2004考题 )
a．管理费用
b．企业内部生产单位的管理人员工资及福利费
c．财务费用
d．营业费用
e．制造费用
答案：b 、e
例6.以下各项费用中，应计入企业产品成本或劳务成本的有（ ）。（2005考题）
a.管理费用
b.短期贷款利息
c.长期贷款利息
d.直接工资
e.制造费用
答案：d e
(二)施工企业成本费用核算
成本费用核算就是按照国家有关法规、制度和企业经营管理的要求，对生产经营过程中实际发生的各种劳动耗费进行计算，并进行相应的账务处理，提供真实、有用的成本信息。正确进行成本费用核算，是加强企业经营管理工作的前提。
1．施工企业的成本核算对象
施工企业一般应以施工预算所列的单位工程作为成本核算对象，这一方面是由于工程进度的统计是按单位工程进行的，按单位工程组织成本核算，便于同生产计划执行情况相一致；另一方面是由于考核实际成本超降的尺度是预算成本，预算成本也是按照单位工程编制的。但是，一个施工企业常常同时承包若干个工程项目，每个工程项目又包含若干个单位工程。这些工程在规模上有大有小，在工期上有长有短，在施工时间上，可能有平行或交叉，在施工地点上，可能形成相互影响。对此，成本核算对象必须根据具体情况和施工管理的要求，具体进行划分。具体的划分方法为：
第一，工业和民用建筑一般应以单位工程作为成本核算对象。
第二，一个单位工程，如果有两个或两个以上的施工单位共同施工时，各施工单位都应以单位工程为核算对象，各自核算自行完成的部分。
第三，对于工程规模大、工期长或者采用新材料、新工艺的工程，可以根据需要，按工程部位划分成本核算对象。
第四，在同一工程项目中，如果若干个单位工程结构类型、施工地点相同，开竣工时间接近，可以合并成一个成本核算对象；建筑群中如有创全优的工程，则应以全优工程为成本核算对象，并严格划清工料费用。
第五，改建或扩建的零星工程，可以将开竣工时间接近的一千批单位工程合并为一个成本核算对象。
2．施工企业成本费用核算原则
为充分发挥成本费用核算的作用，在成本核算工作中，应遵循以下各项原则：
(1)严格遵循成本费用开支范围，正确划分应否计入直接工程费和间接费的界限。
(2)正确划分直接工程费和间接费的界限。
(３)正确划分各月份的费用界限。
(4)正确划分各项工程的费用界限。
二、施工企业的营业收入
营业收入是指企业在生产经营活动中，由于工程施工、提供劳务、作业、房地产开发以及销售产品等取得的收入。营业收入是企业生产经营成果的价值表现，是企业的一项重要财务指标。及时取得营业收入，不仅是补偿企业生产消耗、保证企业再生产顺利进行的重要条件同时也是企业盈利得以实现的前提。企业营业收入的实现，意味着流动资金完成了一次周转过程，因而及时取得营业收入，也是加速流动资金周转的重要环节。施工企业的营业收入包括建造合同收入和其他营业收入。
(一)建造合同收入
建造合同收入即指工程价款收入，是施工企业的基本业务收入，在企业营业收入总额中占有很大的比例。建造合同收入包括以下内容：
1．合同的初始收入，即建造承包商与客户在双方签订的合同中最初商定的合同总金额，它构成合同收入的基本内容；
2．因合同变更、索赔、奖励等形成的收入。这部分收入是在合同执行过程中由于合同变更、索赔、奖励等原因而形成的收入。建造承包商不能随便确认这部分收入，只有在符合规定的条件时才能构成合同总收入。
例7.以下各种收入中，属于施工企业建造合同收入的是（ ）。（2005考题）
a.劳务作业收入
b.索赔收入
c.设备租赁收入
d.多种经营收入
答案：b
(二)其他营业收入
其他营业收入是指除工程价款收入之外的施工企业其他各种营业收入，是对工程价款收入的补充，一般每笔业务金额较小，收入不太稳定，服务对象不十分固定。主要包括：劳务作业收入、设备租赁收入、产品销售收入、材料销售收入、多种经营收入和其他业务收入等。这部分营业收入在企业，总收入中所占比例虽然不高，但随着市场经济的发展和企业经营机制的转变，这些收入有增加的趋势。
二、施工企业利润分配
根据我国有关法律的规定，一般企业和股份有限公司每期实现的利润在交纳所得税后，实现的净利润应首先弥补以前年度尚未弥补的亏损，然后应按以下顺序进行分配：
(一)计算可供分配利润
将本年净利润(或亏损)与年初未分配利润(或亏损)相加，计算出可供分配利润。如果可
供分配利润是负数，即亏损，则不能进行后续分配。
(二)计提法定盈余公积金
企业分配当年税后利润时，应当按抵减年初累计亏损后的本年净利润，以10％的比例提取法定盈余公积。当法定盈余公积金累计达到企业注册资金的50％时，可不再提取。法定盈余公积金用于弥补企业亏损和按国家规定或经股东会议决议转增资本，以不低于企业注册资本的25％为限。
(三)计提公益金
公益金是用于职工集体福利支出的资金。它同样以抵减年初累计亏损后的本年净利润为基数，按5％～10％的比例提取。
(四)计提任意盈余公积金
在向投资者分配利润前，经董事会或类似机构决定，企业可以提取任意公积金。公司的优先股股利，应在计提任意盈余公积金前分配。
(五)向投资者分配利润
企业要在提取盈余公积金和公益金后，才能向投资者分配利润。
１．一般企业的应按投资各方的出资比例进行利润分配。
2．股份有限公司的股利分配，应以各股东持有的股份比例为依据。
例13．以下关于企业利润分配的说法中，正确的是( )。( 2004考题 )
a．可供分配利润就是本年净利润
b．若可供分配利润是负数，则企业不必提取法定盈余公积金
c．法定盈余公积金是用于职工集体福利支出的资金
d．当法定盈余公积金累计达到企业注册资金的25%时，可不再提取
答案：b
工程经济涉及的主要税种
按照课税对象的不同性质，税收可以划分为流转税、所得税、资源税、财产税和行为税五大类。这里仅介绍与工程经济有关的主要税种。
例14、按照课税对象的不同性质，税收可以划分为（ ）。
a．劳动税
b．流转税
c．所得税
d．资源税
e．财产税
答案： b．c、d、e
一、流转税
流转税是对商品生产、商品流通和提供劳务的销售额或营业额征税的各个税种的统称。通过1994年以来的税制改革，我国已建立了增值税、消费税、营业税三税并立的流转税制格局，即对商品的交易和进口普遍征收增值税，并选择少数消费品征收消费税，对不实行增值税的劳务交易征收营业税。
(一)营业税
营业税是对工商盈利事业以营业额为征税对象征收的一种流转税。
1．营业税的纳税人
营业税的纳税人是指在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动
产的单位和个人。这里的“单位”是指国有企业、集体企业、私有企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业和其他企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体和其他单位。“个人”指个体工商户及其他有经营行为的个人，包括中国公民和外国公民。
2．税率
我国营业税实行差别比例税率，对不同行业实行不同税率。营业税税目税率如表所示。
营业税税目税率表
3．应纳税额计算
营业税应纳税额一般根据计税金额(计税营业额)和适用税率计算，基本计算公式为：
应纳税额=计税营业额x适用税率
营业税属于价内税，所谓价内税是指商品价值或价格内包含应纳的此项税金，因而式中“营业额”为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产时向对方收取的全部价款和价外费用，即含税营业收入。
施工企业应按建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业的营业额的3％，向企业所在地主管税务机关申报缴纳营业税。施工企业如从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内；施工企业从事安装工程作业，凡所安装的设备价值作为安装工程产值，其营业额应包括设备的价款在内；施工企业作为工程总承包人将工程分包或者转包给他人的，以工程费总额减去付给分包人或者转包人的价格后的余额为计税营业额。
(二)增值税
增值税是以商品生产流通或劳务服务各个环节的增值额为征税对象征收的一种流转税。
1．增值税的纳税人
增值税的纳税人是指在中华人民共和国境内销售货物或提供加工修理、修配劳务及进口货物的单位和个人。这里的“单位”是指国有企业、集体企业、私有企业、股份制企业、其他企业和行政、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。同时还包括外商投资企业和外国企业。“个人”指个体经营者及其他个人，包括中国公民和外国公民。
按照增值税的征管方式，可将增值税的纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。一般纳税人和小规模纳税人划分的标准有两个，即经营规模和财务制度是否健全。
施工企业从事多种经营，即在从事营业税应税项目的同时也从事增值税应税项目，如施工企业既搞建筑安装，从事应纳营业税的建筑业，又搞建筑材料销售，从事应纳增值税的货物销售等等，这就需要对企业不同的经营行为分别核算、分别申报、分别缴纳营业税和增值税。如企业不分别核算或不能准确核算的，则一并征收增值税，不征营业税。
2．税率
增值税的基本税率为17％，对基本商品、农业生产资料、图书、报纸、杂志等则适用13％的低税率，零税率的使用范围只限于出口货物。
3．应纳税额计算
增值税在零售环节实行价内税，零售前的其他环节实行价外税。所谓价外税，是指商品销售价格中不包括此项税金。计算销项税额时，计算式中的销售额不包括增值税税额。计算方法可以分为一般纳税人与小规模纳税人两种。
对于一般纳税人来说，现行增值税采用国际通行的间接计算方法，即购进扣税法。对一般纳税人来说，实行凭发票注明税款进行抵扣的办法，其应纳税额为当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额，应纳税额计算公式为：
应纳税额=当期销项税额—当期进项税额
其中，销项税额是指纳税人销货物或者提供应税劳务，按照销售额和现定的税率计算并向购买方收取的增值税额，其计算公式如下：
销项税额=销售额x适用税率
销售额为纳税人销售货物或应税劳务向购买方收取的全部价款和价外费用，但不包括向
购买方收取的销项税额。其中价外费用包括向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费。返还利润。奖励条违约金(延期付款利息)、包装费。包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外费用。
当期进项税额是指纳税人当期购进货物或接受应税劳务，向销售方支付的增值税额。在零售以前的各环节销售商品时，销售方必须按规定在增值税专用发票上分别注明增值税税额和不含增值税的销售价格。购买方根据从销售方取得的增值税专用发票(或海关的完税凭证)注明的增值税税额确定本期进项税额，进行抵扣。
小规模纳税人销售货物或应税劳务，实行简易办法计算，即按照销售额和6％的征收率直接计算，不得抵扣进项税额。公式为：
应纳税额=销售额x征收率(6％)
此处销售额的定义与一般纳税人的销售额相同。
例15、通过1994年以来的税制改革，我国已建立了增值税、消费税、（ ）三税并立的流转税制格局。
a．资源税
b．营业税
c．行为税
d．财产税
答案：b
例16．某施工企业在承接建筑安装工程的同时，也在从事建筑材料的销售。下列关于该企业缴纳流转税的说法中，正确的是( )。( 2004考题 )
a．应按全部营业收入缴纳营业税，税率均为3％
b．应按全部营业收入缴纳营业税，但税率不同
c．应按主营业务的性质确定缴纳的税种
d．应对企业不同的经营行为分别核算，分别缴纳营业税和增值税
答案：d
例17.以下各项税种中，属于流转税的是（ ）。（2005考题）
a.土地增值税
b.营业税
c.企业所得税
d.车船使用税
答案：b
二、所得税
所得税是以单位(法人)或个人(自然人)在一定时期内的纯收入额为征税对象的各个税种的总称。目前，我国的所得税分为企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税等。
1．企业所得税
凡在中华人民共和国境内设立的企业，除外商投资企业和外国企业外，应当就其生产、经营所得和其他所得，缴纳企业所得税。
(1)企业所得税的纳税人
企业所得税的纳税人是指实行经济独立核算的企业或者组织，主要包括：国有企业，集体企业，私营企业，股份制企业，联营企业，有生产、经营所得和其他所得的其他组织。
(2)税率
企业所得税实行33％的比例税率，简洁、清楚、便于计算，与企业以往实际税负相接近，与外资企业所得税相衔接，与多数国家的税率相近o
(3)应纳税额计算
应纳税额的计算公式如下：
应纳税额=应纳税所得额x所得税税率
企业所得税的计税依据是企业在纳税年度内实现的应纳税所得额。应纳税所得额是纳税
人每一纳税年度的收入总额减去准予扣除项目后的余额。
收入总额的内容包括生产、经营收入、财产转让收入，利息收入，租赁收入、特许权使用费收入，股息收入和其他收入。
准予扣除的项目是指与纳税人取得收入有关的成本、费用和损失。其内容包括生产、经营成本，各项期间费用，按规定缴纳的税金(不包括增值税)，各项营业外支出、已发生的经营亏损和投资损失，以及其他损失。
在计算所得税时，一般是在企业的税前会计利润(即利润总额)的基础上，根据税法的规定对税前会计利润进行调整，确定应纳税所得额。
2．外商投资企业和外国企业所得税
外商投资企业和外国企业的生产、经营所得和其他所得，以及在中国境内设立总机构的外商投资企业在境内外分支机构的生产、经营所得，都应依照税法的规定缴纳所得税。
三、其他与工程经济有关的税种
(一)土地增值税
土地增值税以转让房地产所取得的增值额为征税对象。土地增值税的纳税人，是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
1．土地增值税的计税依据
土地增值税以纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额为计税依据。所谓转让房地产所取得的收入，是指纳税人转让房地产从受让方收取的，没有任何扣除的全部收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
税法规定的各项扣除项目金额包括：
(1)取得土地使用权所支付的金额，指纳税人有偿取得国有土地使用权所支付的金额。原来是通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的应依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
(2)开发土地的成本、费用。应包括纳税人已经支付的土地征用及拆除补偿费用，以及对土地进行平整、通水、通电、通路等费用。
(3)新建房屋本身及室内外配套设施的成本、费用。
(4)旧房及建筑物的评估价格，指已使用的房屋及建筑物在出售时，由政府指定的房地产价格评估部门评定的价格。
(5)与转让房地产有关的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。
2．土地增值税的税率
土地增值税实行四级超率累进税率：
(1)增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；
(2)增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分。税率为40％；
(3)增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；
(4)增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
兼营声地产业的施工企业在转让房地产后，凡符合纳税条件的，应按规定向房地产所在地主管税务机关申报缴纳土地增值税。
土地增值税按如下公式计算：
土地增值额=出售房地产的收入总额—扣除项目金额
应纳税额=∑(每级距的土地增值额x适用税率)
(二)城乡维护建设税
城乡维护建设税是为筹集城市维护和建设资金而开征的一种附加税。城市维护建设税的
纳税人，是有义务缴纳增值税、消费税和营业税的单位和个人。城乡维护建设税以实际缴纳的增值税、消费税和营业税之和为计税依据，与上述三种税同时缴纳。城乡维护建设税根据纳税人所在地的不同，分别规定不同的比例税率。纳税人所在地在市区的，税率为7％；纳税人所在地在县城或镇的，税率为5％；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1％。
施工企业应该以实际缴纳的营业税税额为计税依据，同时缴纳城乡维护建设税。
(三)教育费附加
教育费附加是为了发展地方教育事业，扩大地方教育经费来源而征收的一种附加税。教育费附加的纳税人，是有义务缴纳增值税、消费税和营业税的单位和个人。教育费附加以实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据，与上述三种税同时缴纳。教育费附加税率为3％。
