五、别墅产品在市场中的卖点构成
别墅理应有一个完整的设计、推广、包装体系。纵观目前别墅物业在市场中的卖点诉求，归纳如下：
1、别墅物业的卖点构成
A、基本卖点
• 优美健康的生态环境;(环境卖点)
• 舒适气派的家居生活;(房型空间卖点)
• 完善成熟的配套设施;(配套卖点)
• 快捷便利的立体交通;(交通卖点)
B、特别卖点
• 崇尚个性住宅，品质永恒;(无价卖点)
• 追求生态效应，环境超群;(稀有卖点)
• 超大栋距，独成逍遥天地;(布避卖点)
• 多层的价格，超高的得房率;(低价卖点)
• 买一送一、再呈多个超大回扣;(实惠卖点)
• 人脑加电脑，多重保安(物管卖点)
• 明智的投资，超值的回报(投资卖点)
2、别墅物业主要行销通路和策略
别墅特别墅是中高档以上级别的别墅物业，与普通商品住宅的行销通路和策略常有不同，其关键因素在三个环节：
• 有效目标客源的甑选、定位及对这类人群的正确把握;
• 达成与有效目标客源的直效沟通;
• 行销招待如何与之全面配合和销售策略的灵活有效。
常见行销策略为：
• 运用多种方式对有效目标群(特别是金字塔上部客层)实行“一对一”直效营销;
• 广告策略随有效目标客源而调整，辅助配合销售进行;
• 销售执行策略灵活、机动、有效;
• 销售方式多样化(如带租约销售、以租代售、包租返利等多种销售方式的使用)。
“一对一”直效营销
“一对一”直效营销是指营销过程中间环节，达成产品与有效客源在同一界面，直接面对面，加强目标命中率，促进销售的实现，是一种实用、有效、节约成本的销售模式。
直效营销模式具体举措
• 事件营销：组织由目标客源直接参与的如“项目与文化”研讨、交流会
• 公关营销：如组织由目标客源直接参与的各类联谊会、酒会
• 情感营销：如有奖活动等
直效营销推广路径
推广路径选择应体现直效的特点，建立与有效客源程的直接交流平台，促进有效沟通。常常是放弃大众化传播媒体，或者将传统广告起辅助的作用，选择针对性极强的媒体如各类高级俱乐部、高尔夫球场现场、高级酒店等场所POP或内部各类高档杂志等。
广告企划
一、案名建议:
主推案名： 艺墅尊邸
案名解释：
•艺墅：谐音“艺术”，本案的运作方向今后将走向一种艺术化的表现方式，赋予度假别墅符合身份和阶级的象征文化理念是整体销控策划的重点。艺术，不仅赋予本案高素质的质感表现，更能迎合购买者对别墅概念和文化的追求。
•“尊邸”二字直接明了的划分开客户群体，在案名上体现本案基本定位是针对“精神贵族”度身打造出的高档次产品。
•整个案名字面表现上雍容尊贵，朗朗上口、亲切易记，又通过“墅”字的变换使用突出了产品定位，匠心独运。
第二主推案名： 臻 品
案名解释：
•臻：臻于极致，暗示本产品是顶级顶尖人士的专署。另“臻”与“珍”字谐音，
臻品，可以让本案从案名上就自然划分出产品的档次定位，直接亲近产品目标客户，有效地为产品后期的推广提供便捷条件。
二、 副推案名
盛世别苑
香榭艺墅
香榭园墅
异阳尊品
水榭山庄
华尔兹别墅
水岸别业
海边墅
绝代风华
