2013年土地估价师《土地估价实务》自测题和答案（三）(7)

2013-03-28

　　四、计算题

　　(一)

　　1.解题思路与方法选用

　　根据题意，估价对象为新开发土地，且已给定征地成本、土地开发费用等资料，适宜选用成本逼近法进行评估。

　　2.解题步骤

　　(1)计算土地取得费及税费。土地补偿费和安置补助费的法定最高补偿标准为年产值的30倍，即为：

　　1)最高补偿标准=2000×30/666.67元/㎡=60000/666.67元/㎡=90元/㎡

　　2)青苗补偿及地上物补偿=2000/666.67元/㎡=3.0元/㎡

　　3)征地费=(90-I-3.0)元/㎡=93.0元/㎡

　　4)征地管理费=93.0元/㎡×4%=3.72元/㎡

　　5)耕地占用税=5元/㎡

　　6)耕地开垦费=10元/㎡

　　7)土地取得费及税费=(93.0+3.72+5+10)元/㎡=111.72元/㎡

　　(2)土地开发费

　　土地开发费=90元/㎡

　　(3)投资利息

　　投资利息= 元/㎡=19.02元/㎡

　　(4)投资利润

　　投资利润=(111.72+90)元/㎡×15%=30.26元/㎡

　　(5)计算土地成本价格

　　成本价格=(111.72+90+19.02+30.26)元/㎡=251.0元/㎡

　　(6)计算土地增值

　　根据题意，这里土地增值率取20%，则

　　土地增值=251元/㎡×20%=50.2元/㎡

　　(7)计算全开发区土地单位面积地价

　　全开发区土地单位面积地价=(251.0+50.2)元/㎡=301.2元/㎡

　　(8)计算可出让土地单位面积地价

　　可出让土地单位面积地价=301.2元/㎡/80%=376.5：元/㎡

　　即开发区50年期工业用地可出让的土地使用权价格为376.5元/㎡。

　　(二)

　　1.方法选择

　　此题应选用市场比较法等评估宗地价格。

　　2.解题步骤

　　第l步：案例选择

　　根据比较法评估需要，按照相同市场条件、相同供需圈、相同用途的要求，根据题目给的各案例条件可以作为本评估对象的比较案例是A0l、A03、A04、A06，将此四个案例作为初选案例。

　　第2步：将A06案例的地价转换成单位面积地价

　　即计算出A06的单位面积地价：476元/m2 X2=952元/㎡

　　第3步：计算A03宗地38年期的土地使用权价格

　　(43元/㎡/0.04)×[1-1/ ]=832.82元/㎡

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