三、情景分析题(2题，内含10小题，题号51～60，共10分。每小题有A、B、C、D四个备选项，其中至少有1个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每小题1分，多选、有错误选项的不得分，不倒扣分;少选但均为正确选项的每项得0.25分)
(一)某国有企业甲获准于2001年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼，总建筑面积为13200㎡，建筑容积率为2.4。该大楼1、2层为商场，商场建筑面积为4300㎡，两层建筑面积相同;3、4层为办公楼，建筑面积为3800㎡，两层建筑面积相同;4层以上为住宅，已按政策分配给企业职工，进行了房改。根据以上资料，回答51～55小题的问题。
51.甲企业为完善土地产权，于2008年12月31日拟对该划拨土地使用权办理国有土地倒用证，以下对甲企业办理土地登记手续的叙述，正确的有( )。
A.应分用途登记
B.按综合用途对全部土地进行登记
C.住宅部分不能由企业办理土地登记手续
D.住宅部分虽已分配给职工，但也应由企业办理土地登记手续
52.该企业一职工冯某分配到6层一套三室一厅单元住房，建筑面积为88㎡，房改时按成本价交纳了购房费用，2009年12月31日冯某将其住房出售给张某，对所涉及土地应( )。
A.依法获得土地补偿
B.依法办理土地登记手续
C.依法交纳土地占用费
D.依法交纳土地出让金
53.企业甲为融资需要，于2009年12月31日准备以该大楼的第3层到银行乙进行抵押贷款，并委托土地估价机构A对所涉及的土地进行价格评估。在土地估价机构A接受委托后，首先应明确的内容有( )。
A.估价日期
B.评估基准日
C.评估目的
D.评估对象
54.企业甲为融资需要，于2009年11月30日准备以该大楼的第3层到银行乙进行抵押贷款，并委托土地估价机构A对所涉及的土地进行价格评估，可选用的估价方法不包括( )
A.市场比较法
B.路线价估价法
C.基准地价系数修正法
D.成本逼近法
55.土地估价机构A选用了市场比较法和剩余法两种方法进行估价，市场比较法评估结果为3800元/㎡(建筑面积)，剩余法评估结果为3100元/㎡(建筑面积)，银行乙经综合分析，决定贷款500万元，要求估价机构的评估值最好能达到760万元，如要满足银行的要求，估价机构采取的措施是( )。
A.可建议增加抵押物的期限
B.可建议扩大抵押物的权限
C.可建议增加抵押物的建筑面积
D.可建议增加其他抵押物
(二)某制药企业为扩大经营规模，准备将位于W市城区的老工厂迁出。根据当地政府规定，老厂区土地由政府按一定价格收购后，重新开发利用。该企业拟用政府收购老厂区的补偿价格在郊区工业开发区购置土地，建设新的现代化制药厂。经调查，该企业老厂区土地为1987年以无偿划拔方式取得的国有土地，土地面积为3000㎡，重新开发后，规划建设商务办公楼，规划容积率为2.4。该办公楼建成后，预计售价为11000元/㎡，开发期为两年，建筑费为4500元/㎡，专业费和不可预见费分别为建筑费的5%和3%，建造成本第一年投入45%，第二年投入55%，年内均匀投入，建成后即可全部售出。该项目预计投资回报率为房地产售价的15%;税金为房地产售价的6%，年贷款利率为8%，土地还原率为6%。
W市郊区工业开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为1800元/亩，因当地人多地少，故征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值。青苗及地上物补偿费按当地农作物一年产值补偿。根据当地规定，征地过程中的征地管理费按照征地费总额的4%征收;耕地占用税按5元/㎡计收;耕地开垦费按10元/㎡计收。开发区平均土地开发程度达到“五通一平，(通路、通水、通信、通电、排水，场地平整)，土地开发费为60元/㎡，开发周期为1年，开发费在开发周期内均匀投入;土地开发的投资回报率为15%，经调查，该市土地增值收益与当地幽让金标准一致。根据该市规定，开发区工业用地土地出让金最低不得低于150元/㎡，住宅用地土地出让金最低不得低于300元/㎡，商业用地出让金最低不得低于600元/㎡。市区老厂区所在区域工业用地土地出让金最低不得低于300元/㎡，住宅用地土地出让金最低不得低于500元/㎡，商业用地出让金最低不得低于930元/㎡。根据以上资料，回答56～60小题的问题。
56.老厂区用地在规划用途条件下，法定最高年期的土地使用权单位面积地价为( )元/㎡。
A.7114.30
B.7365.20
C.7185.65
D.7204.80
57.经协商，当地政府同意对老厂区按规划用途条件下划拨土地使用权价格的60%给予补偿，该企业最高可以得到的补偿为( )万元。
A.1126.35
B.1186.30
C.1113.17
D.1028.54
58.该企业如以该补偿价购置开发区的土地，最多可购买的土地面积为( )㎡。
A.30317.53
B.33107.52
C.32134.30
D.31113.67
59.土地收益可以分为有形收益和无形收益，有形收益是可以用( )形式表现的收益。
A.实物
B.地租
C.地价
D.货币
60.采用成本逼近法估价时，农地取得费的计息期为( )开发期。
A.整个
B.1/2
C.1/4
D.3/4
四、计算题(2题，共45分，其中第一题25分，第二题20分。答案要求：分别列出解题思路、基本方法、分步计算公式、代人数据计算式、计算结果及单位;计算中间结果均保留两位小数，单价为元/㎡，总价为元;计算最终结果均保留整数，单价为元/㎡，总价为万元。评分说明：分项分步记分;计算式(包括代人数据计算式)和计算结果分别计分;只有计算结果的不得分)
(一)某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。该开发区土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通水、通信、通电、排水，场地平整)，可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80%.土地出让年限为50年下面是估价调查所获得的其他资料：
征地补偿资料：该开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为2000元，根据当地规定，征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值，青苗及地上物补偿费按当地农作物一年的产值计算。
征地过程中发生的相关税费：征地管理费按照征地费总额的4%征收;耕地占用税按5元/㎡征收;耕地开垦费按10元/㎡计收。土地开发成本及费用：开发区土地开发程度达到“五通一平”的开发费平均为90元/㎡。假定土地开发周期为1.5年，开发费在开发周期内均匀投入;开发的投资回报率为15%，年贷款利率为8 2，土地还原率为6%，50年期工业用地土地市场价格与成本价格的比率为120%，请根据上述资料计算土地单价。
(二)C市的某企业拟购进A市的宗地H，委托某土地评估机构对宗地H的转让价格进行评估。土地评估机构对待估宗地进行调查并取得了相关资料。请依据下面所列资料，评估出宗地H于2007年7月31日的市场价格(计算地价时,案例选择不少于4个。)
(1)案例资料
注：1.开发程度说明：*表示宗地外“七通一平”和宗地内“三通一平”;**表示宗地外“七通一平”和宗地内“五通一平”;***表示宗地内外“七通一平”。
2.区域因素和个别因素对地价的修正系数说明(有关系数均为案例与待估宗地比较所得)：数字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件差;数字为正的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件好;数值表示对宗地地价的修正幅度。
(2)其他资料。A市的地价指数以2005年为基期，每年在上一年的基础上增加10个百分点;A市的容积率对地价的影响是：以容积率为2时为基准，当容积率每升高或降低0.1时，宗地单位地价上涨率增加或减少4个百分点。A市商业用地还原率为4%;2005年和2006年A市的商业用地宗地内从“三通一平”到“五通一平”的费用平均为45元/㎡。
