甲开发商开发一栋住宅楼，为迅速取得现金流，假意让其职工按揭买房，并在某银行作了按揭，同时办理了房屋抵押，将房屋抵押给银行，且办理了预售登记。但由于小区绿化未按规划进行，一直未取得楼盘的大产权，每户的房产证也没有办下来。之后，甲开发商又隐瞒真相，将该楼盘对外销售，李丙等人一次性将钱交与开发商，住进该楼内。开发商承诺，在交清环保局的罚款后即可办理房产证，可实际上未办理。
此时，该开发商将资金挪作他用，只剩空壳，对某银行的按揭不能正常归还，致使银行起诉至法院要求解除合同，返还价金。甲开发商仍不履行，银行申请法院强制执行；开发商除了房屋已无其他财产，法院将争议房屋全部查封，并依法评估拍卖。因某银行的抵押权成立，此拍卖款发还给了某银行。而李丙等人只能依据合同违约，要求开发商承担违约责任，由于开发商已经无任何财产，李丙等人面临着拿不回购房款的巨大风险。
司法考试案例解析:预售登记是指开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门，办理商品房预售合同登记备案手续。这属于行政管理，并不产生物权效力。
《物权法》第20条规定了预告登记制度，对于购房人，为了将来能顺利取得房产的物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。在进行了房屋买卖预告登记后，没经过预告登记权利人的同意，处分该房屋的，不发生物权效力。如果在预告登记后，债权消灭或者自己能够进行不动产登记之日起三个月内未申请房屋产权登记的，预告登记失效。
预告登记的规定可以解决在上述案例中出现的情况。如买房人在签订买房协议后，即向登记机关办理了预告登记，此时，如果开发商未经买房人同意就将该房屋再次卖出或者抵押，则不发生物权效力，房屋仍属买房人所有，保护了买房人的权利。
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