三、综合题(有计算的，要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，应列出公式)
1、
【正确答案】：(1)说明评估该企业商誉的主要思路和方法
①商誉评估的方法主要有割差法。
②割差法是根据企业整体评估价值与企业可确指的各单项资产评估值之和进行比较确定商誉评估值的方法。
③基本公式是：商誉的评估值=企业整体资产评估值-企业可确指的各单项资产评估值之和
企业整体资产评估值计算：通过预测企业未来预期收益并进行折现或资本化获取。
(2)评估该企业的商誉价值。
①企业整体资产评估值计算
折现率=4%+(9%-4%)×2=14%，资本化率=12%
企业整体资产评估值
=[100×(P/F,14%,1) +110×(P/F,14%,2)+120×(P/F,14%,3)+140×(P/F,14%,4)+ 150×(P/F,14%,5)]+(150÷12%)×(P/F,14%,5)
=[100×0.8772 +110×0.7695+120×0.6750+140×0.5921+150×0.5194]+1250×0.5194
=414.169+649.25=1 063.419(万元)
②加和法估算的企业各项可确指资产评估值之和为800万元。
③则商誉的价值为=1 063.419-800=263.419(万元)
【答案解析】：提示：本题告诉了资本化率，而且不等于折现率，所以解题的时候在计算无限年限的现值时候需要使用资本化率12%，但是一般出题时都是资本化率等于折现率。
2、
【正确答案】：1.成套设备的重置成本：
(1)海外运输费：1 000×5%=50(万美元 )
(2)到岸价：1 000+50+21.43=1 071.43(万美元 )
(3)折合人民币：1 071.43×8=8 571.44(万元人民币)
(4)关税：8 571.44×13%=1 114.29(万元人民币)
(5)增值税：(8 571.44+1 114.29)×17%=1 646.57(万元人民币)
(6)其他进口环节费用：8 571.44×3%=257.14(万元人民币)
(7)国内运输及配套费用：8 571.44×(1.5%+2%)=300(万元人民币)
(8)重置成本：8 571.44+1 114.29+1 646.57+257.14+300=11 889.44(万元人民币)
2.程控设备修复费用：
(1)设备离岸价格：1 000×10%×(1+10%)=110(万美元)
(2)海外运输费：110×4%=4.4(万美元)
(3)到岸价：110+4.4+2.93=117.33(万美元 )
(4)折合人民币：117.33×8=938.64(万元人民币 )
(5)关税：938.64×13%=122.02(万元人民币)
(6)增值税：(938.64+122.02)×17%=180.31(万元人民币)
(7)其他进口环节费用：938.64×3%=28.16(万元人民币)
(8)国内运输及安装费用：938.64×(1.5%+0.5%)=18.77(万元人民币)
(9)修复费用：938.64+122.02+180.31+28.16+18.77=1 287.90(万元人民币)
3.实体性贬值：
(1)程控部分贬值额：1 287.90 万元人民币
(2)其他部分实际使用年限7-1=6(年)
(3)其他部分贬值率：6/(6+10×90%)×100%=40%
(4)其他部分贬值额：(11 889.44-1 287.90)×40%=4 240.62(万元人民币)
(5)贬值额合计：1 287.90+4 240.62=5 528.52(万元人民币)
4.评估值：11 889.44-5 528.52=6 360.92(万元人民币)
【答案解析】：第3和4两步还有以下几种不同的解法
方法一：
3.程控部分以外的成新率：
(10×90%)/(6+10×90%)×100%=60%
4.评估值：(11 889.44-1 287.90)×60%=6 360.92(万元人民币)
方法二：
3.成新率
(1)程控设备贬值占成套设备价值的比率：1 287.90/11 889.44×100%=10.83%
(2)其他部分贬值率：6/(6+10×90%)×100%=40%
(3)成新率：1-[10.83%+(11 889.44-1287.90)/11 889.44×40%]=53.5%
4.评估值：11 889.44×53.50%=6 360.85(万元人民币)
方法三：
3.(1)程控设备价值占成套设备价值的比例：1 287.90/11 889.44×100%=10.83%
(2)程控设备以外部分的成新率：(10×90%)/(6+10×90%)×100%=60%
(3)计算综合成新率：10.83%×0%+(1-10.83%)×60%=53.5%
4.评估值：11 889.44×53.5%=6 360.85(万元人民币)
3、
【正确答案】：1、房地产的自然和经济特性，决定了房地产市场不能成为完全竞争市场，而是一个不完全竞争市场。在房地产市场上，房地产价格的形成往往具有个别性，因此运用市场法进行房地产评估，需要对选取的交易实例进行交易情况修正，将交易中由于个别因素所产生的价格偏差予以剔除，使其成为正常价格。房地产交易中的特殊情况较为复杂，主要有以下几种：
(1)有特殊利害关系的经济主体间的交易，如亲友之间、有利害关系的公司之间、公司与本单位职工之间，通常都会以低于市价的价格进行交易;
(2)交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型。如有人为了扩大经营面积，收买邻近的建筑用地，往往会使交易价格抬高。
〈3〉买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低。
(4)其他特殊交易的情形。如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方。
(5)特殊的交易方式。如拍卖、招标等。
分析了交易情况的特殊性，就要将特殊情况的交易修正到正常交易。通过交易情况修正，即将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格。
2、在上述可比案例中，B是收购邻近房地产，因为交易情况需要修正7%，说明其交易价格较正常交易价格高，D是急于出售房地产，因为交易情况需要修正-5%，说明其交易价格较正常交易价格低。
3、容积率修正，建立容积率地价指数表。
容积率1.01.11.21.31.41.51.6
地价
指数100 105110115120125
=100+100×5%[(1.5-1)/0.1]128
=125+100×3%[(1.6-1.5)/0.1]
4、土地使用权年限因素修正。
除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A、C和D均需作使用年限因素修正.修正系数计算如下
交易实例A及C使用年限修正系数：〔1-(1+8%)-30〕/〔1-(1+8%)-38〕=0.9517
D使用年限修正系数：〔1-(1+8%)-30〕/〔1-(1+8%)-35〕=0.9659
5、案例修正计算
6、评估结果
案例C的值为异常值，应予剔除。其他结果较为接近，取其平均值作为评估结果。
因此，待估宗地的评估值为：
=(713.85+717.47+712.98) ÷3=714.77(元/平方米)
4、
【正确答案】：1.1——2楼面积 3 000×2=6 000(平方米)
2.3——5层面积 1 900×3=5 700(平方米)
3.6层及6层以上面积25 000—6 000—5 700=13 300(平方米)
4.年总收入
6 000×2 000+5 700×2×365×(1—10%)+13 300×2.5×365×(1-10%)
=12 000 000十3 744 900+10 922 625
=26 667 525(元)
5.年总费用
26 667 525×(5%+17.5%)+25 000×3 000×1.1×0.1%+25 000×3 000×1%
=6 000 193.13+82 500+750 000=6 832 693.13(元)
6.年利润总额26 667 525-6 832 693.13=19 834 831.87(元)
7.大厦价值= =233 558 686(元)
8.建筑费用3 000×25000=75 000 000(元)
9.专业费用 75 000 000×10%=7 500 000(元)
10.开发商利润
(75 000 000+7 500 000+5 000 000+地价)×25%
=87 560 000×0.25+0.25×地价
=21 875 000+0.25×地价
11.利息
=0.1576×地价+648 631.61+3 758 526.61+814 937.53
=0.1576×地价+5 222 095.75
12.地价
地价=233 558 686-75 000 000-7 500 000-5 000 000-21 875 000-0.25×
地价-0.1576×地价-5 222 095.75
地价+0.25×地价+0.1576×地价=118 961 590.3(元)
地价= =84 513 775.43(元)
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