五、房地产开发企业土地增值税清算
(一)土地增值税的清算条件
| 应进行清算的情形 | （1）开发项目全部竣工、完成销售的； （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （3）直接转让土地使用权的。（满足清算条件之日起90日内办理清算手续） |
| 要求的情形 | （1）已竣工验收的项目，已转让建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； （3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； （4）省税务机关规定的其他情况。（在主管税务机关限定的期限内办理清算手续） |
(二)非直接销售和自用房地产的收入确定
1.将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
(1)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;
(2)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
2.已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
(三)土地增值税的扣除项目
1.扣除项目须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
2.房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。
3.与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：
(1)建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;
(2)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;
(3)建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
4.销售已装修的房屋的装修费用可以计入房地产开发成本。房预提费用，除另有规定外，不得扣除。
5.多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
6.质量保证金开具发票的，按发票所载金额予以扣除;未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
7.逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
8.契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
9.拆迁安置费的扣除
①回迁，视同销售确认收入，同时确认拆迁补偿费，差价调整拆迁补偿费;
②异地安置：包括本企业项目安置、购入安置和货币安置，计入拆迁补偿费。
(四)土地增值税的核定征收(核定征收率原则上不得低于5%)
有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
1.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;
2.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;
3.虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;
4.符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;
5.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
(五)清算后再转让房地产的处理
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
(六)预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。
【典型例题1】对房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列表述正确的是( )。
A.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除
B.房地产开发企业提供的开发间接费用资料不实的，不得扣除
C.房地产开发企业提供的前期工程费的凭证不符合清算要求的，不得扣除
D.房地产开发企业销售已装修房屋，可以扣除的装修费用不得超过房屋值的10%
『正确答案』A
『答案解析』B和C选项，房地产开发企业提供的开发间接费用资料不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定。选项D，房地产开发企业销售已装修房屋，可以扣除装修费用，无金额限制。
【典型例题2】下列各项中，房地产开发公司应进行土地增值税清算的有( )。
A.直接转让土地使用权的
B.房地产开发项目全部竣工完成销售的
C.整体转让未竣工决算房地产开发项目的
D.取得销售(预售)许可证满2年仍未销售完毕的
『正确答案』ABC
『答案解析』选项D，取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的，主管税务机关可要求纳税人清算。
