第四节 应纳税额的计算
一、增值额的确定：
土地增值税的征税对象即增值额=应税收入—扣除项目
在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收：
1.隐瞒虚报房地产成交价格的;
2.提供扣除项目金额不实的;
3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
二、应纳税额的计算方法
土地增值税的计算方法有两种：
一种是超率累进税率的定义法，另一种是简便计算法，其计算公式为：
应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×扣除系数
计算步骤如下：(1)计算转让房地产取得的收入;(2)计算扣除项目金额;(3)计算增值额：(4)计算增值额占扣除项目金额的比例，确定适用税率;(5)计算应纳税额。
【典型例题】假定某房地产开发公司转让商品房一栋，取得收入总额为1000万元，应扣除的购买土地的金额、开发成本的金额、开发费用的金额、相关税金的金额、其他扣除金额合计为400万元。请计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税。
『正确答案』
(1)增值额=1000-400=600(万元)
(2)增值额与扣除项目金额的比率=600÷400=150%，确定税率和速算扣除系数。
(3)应缴纳土地增值税=600×50%-400×15%=240(万元)
三、应税收入的确定
纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。从形式看，包括：①货币收入、②实物收入、③其他收入。
四、扣除项目的确定
(一)新建房地产的扣除项目的确定：
1.取得土地使用权所支付的金额。
| 1.土地使用权支付的地价款 | 出让方式为土地出让金 |
| 行政划拨方式为补交的土地出让金 | |
| 转让方式为实际支付的地价款 | |
| 2.交纳的有关税费，如契税、登记、过户手续费 | |
2.房地产开发成本：①土地的征用及拆迁补偿费、②前期工程费、③建筑安装工程费、④基础设施费、⑤公共配套设施费、⑥开发间接费用等。
3.房地产开发费用：销售费用、管理费用、财务费用。开发费用在从转让收入中减除时，不是按实际发生额，而是按标准扣除，标准的选择取决于财务费用中的利息支出。
| 分摊利息支出，并提供证明的 | 利息＋（1＋2）×5%以内 |
| 不能分摊利息支出或不能提供证明的 | （1＋2）×10%以内 |
| 注意： ①超过上浮幅度的部分不允许扣除。 ②超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。 ③全部使用自有资金，没有利息支出的，按以上方法扣除。 ④有金融机构和其他机构借款的，不能同时适用两种办法。 ⑤清算时，已开发成本的利息支出，应调至财务费用中扣。 | |
