七、估价结果确定
估价人员通过市场法和收益法分别测算估价对象的房地产价值，两种方法估价结果接近，故采用市场法和收益法结果的简单算数平均值。计算结果见下表：
价方法两种方法测算单价/(元/㎡)取值权重确定最终房地产单价/(元/㎡)确定最终房地产总价/万元
市场法1787550%17833.589928
收益法(报酬资本化法)1779250%
即估价对象于估价时点在完全产权状态下，正常使用条件下的房地产价值为：
1.写字楼部分：89928万元。
2.地下车库：1143万元。
合计总价为人民币91071万元。
八、估价结果
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，最终得到估价对象于估价时点2009年6月30日的房地产市场价值为(略)。
附 件(略)
【参考解析】：
1.致委托人函中缺估价对象的详细说明。
2.致委托人函中缺估价报告应用有效期。
3.致委托人函中缺估价对象的法定优先受偿款和抵押价值说明(或者说给出了估价对象的市场价值但没有给出抵押价值)。
4.估价对象权利状况描述不全，未交代是否有共有权人、是否设立抵押权、缺房屋所有权情况说明。
5.估价对象中土地使用权出让起始年份未说明或介绍。
6.估价对象中缺区位状况介绍或说明。
7.估价对象中缺现状使用情况说明，如是否有出租情形、各层使用情况(含地下第三层)等。
8.估价依据中缺《房地产抵押估价指导意见》。
9.估价原则中缺谨慎原则。
10.估价结果报告中缺变现能力分析。
11.市场法中对可比实例的介绍中缺少是否有地下车库的说明。
12.市场法计算中可比实例B交易时间与估价时点相距近两年，不宜选作可比实例。
13.市场法计算中可比实例C交易时间与估价时点相距一年以上，也不宜选作可比实例。
14.可比实例B成交规模小，与估价对象规模不相当，不宜作为可比实例。
15.市场法计算时缺少对距市中心距离的调整(或应对可比实例“距市中心距离”进行调整)。
16.周边景观应属于区域因素。
17.市场法计算中可比实例B、C的交易日期调整系数分子分母颠倒了，分子应为100，分母分别为102和99。
18.市场法计算中缺权益状况说明和调整。
19.市场法计算中缺地上楼层和地下楼层不同的调整。
20.市场法修正系数计算应说明理由。
21.市场法计算中缺地上车位的价值计算。
22.地下车库价格仅用收益法一种方法计算未说明不选用其他方法的理由(或在市场法中缺地下车库的计算)。
23.估价结果中缺法定优先受偿款和抵押价值说明。
