1.可比实例选择
区域市场同类项目售价等数据组见下表：(略)。
根据替代原则，结合估价对象实际情况，选取以下三个项目作为可比实例：
可比实例A：银行大厦，位于金融街B区7号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为10971.27㎡，建筑面积为98741.45㎡，地上二十层，地下二层，交易单价为17272元/㎡(按建筑面积计算，下同)，交易时间为2009年4月。
可比实例B：新新大厦，位于金融街C区2号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为5699.77㎡，建筑面积为34198.63㎡，地上十五层，地下二层，交易单价为16700元/㎡，交易时间为2007年10月。
可比实例C：中正大厦，位于金融街D区3号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为9752.56㎡，建筑面积为83773㎡，地上二十三层，地下三层，交易单价为17578元/㎡，交易时间为2008年5月。
3.房地产价格影响因素修正系数确定
根据估价对象与可比实例的差异，以估价对象的各因素条件为基础，指数均设定为100，确定可比实例各因素的相应指数，比较因素指数确定如下：
(1)交易情况修正：估价对象为现房，可比实例C为预售房。开发商基于回笼资金、降低风险的考虑，预售价格一般低于现房销售价格。根据有关统计资料，并结合估价人员对估价对象所在区域写字楼市场调查，确定交易情况修正系数，如下表：
可比实例ABC
交易情况修正系数10010085
(2)交易日期修正：经调查估价对象所在区域市场状况，今年写字楼市场价格略有波动，根据有关统计资料，并结合估价人员对估价对象所在区域写字楼的市场调查，确定交易日期修正系数，如下表：
可比实例ABC
2009年4月2007年10月2008年5月
交易日期修正系数10010299
(3)区域因素及个别因素修正
(区域因素指数、个别因素指数确定过程略)
经比较得出房地产比较因素条件指数表如下：
项 目估价对象可比实例A可比实例B可比实例C
交易单价/(元/㎡)待估172721670017578
交易情况10010010085
交易日期10010010299
区域因素距市中心距离100100100100
办公聚集度100100100100
交通便捷程度道路类型100100100100
距公交站点距离100100.25100.7599.75
公共配套设施完善程度100100100100
环境质量状况100100100100
区域规划发展方向100100100100
个别因素建成年代100103.5103.5104
建筑结构100100100100
建筑外观设计及材料100101101101
工程质量100100100100
平面布置100100100100
设施设备完善程度100101101101
装修情况100979797
周边景观10010099100
物业管理100100100100
成交规模100100100100
