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房地产估价师临考真题检测:《经营与管理》判断及答案解析(2)

2013-04-17 
要想在最短的时间内取得最大的效益,我觉得研究历年真题是最好的选择,因为他每年出题都是有特点的,如果你渗透了,将会事半功倍。

  四、计算题(共2题,20分。要求列出算式和计算过程,需按公式计算的,要写出公式。仅有计算结果而无计算过程的,不得分。计算结果保留小数点后2位。请在答题纸上作答)

  (一)某家庭计划5年后购买一套120㎡的新建住房,该家庭目前及未来5年的财务状况如下:

  (1)目前已准备用于购房的积蓄共50万元;(2)该家庭月工资收入为12000元,预计将以每月0.5%的比例递增,该收入的50%储蓄用于购房;(3)该家庭另有一套房产出租,每月净租金收入为1000元,全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时首付款比例为50%,则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下,该家庭可承受的最高住房单价是多少?(假设银行存款年利率为3%,按月计息)(8分)

  (二)张某有甲、乙两个可供选择方案。甲方案:购买房价为600万元的商铺,首付款为总价的50%,其余为银行提供,其年利率为8%、期限为10年、按等额还本付息的商业抵押贷款,还款期为每年年末。该商铺购买后第2年年初便可出租。张某与李某商定了意向性的租赁合同,李某承租该商铺,租赁期限力19年,首年租金为150万元,每隔5年租金上涨5%,年租金在每年年初一次性支付。该商铺的年经营费用为租金收入的25%.

  乙方案:购买总价为400万元的写字楼,购房款全部为张某的自有资金,于第1年年初一次性付清,该写字楼购买后第2年后便可出租。张某与杨某也商定了意向性的租赁合同,杨某承租该写字楼,租赁期限为19年,其中前10年的年租金为120万元,后9年的年租金为190万元,年租金在每年年初一次性支付,该写字楼的年经营费用为35万元。

  以上两个方案均不考虑期末转售收入,张某要求的自有资金目标收益率均为15%。

  1.编制甲、乙两个方案的资本金现金流量表。

  2.试评价甲、乙两个方案的可行性,并用差额投资内部收益率比较甲、乙两个方案的优劣。(12分)

  三、判断题

  1.× 2.√ 3.√ 4.× 5.× 6.√ 7.× 8.× 9.√ 10.√ 11.× 12.√ 13.√ 14.× 15.×

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