第二章 资产评估方法
第一部分 重要考点
一、收益法的运用
1.要求
资金时间价值的公式灵活运用，尤其是教材48-51页的公式。
2.出题模式：计算性单选题和综合题
(1)单选题
【例题1·单选题】某收益性资产，评估基准日后可使用年限为30年，每年收益为20万元，折现率为10%，其评估价值最接近于( )。
A.178 B.180
C.188 D.200
『正确答案』C
『答案解析』本题使用教材48页公式2-15,这事实上是一个普通年金问题
P=A*(P/A,i,n)=20*(P/A, 10%,30)= 20*9.4269=188.54万元
【例题2·单选题】(2005年考题)某收益性资产，经专业评估人员预测，评估基准日后第一年预期收益为100万元，以后每年递减l0万元，假设折现率为5%，该资产的评估价值最接近于( )万元。
A.710 B.386
C.517 D.446
『正确答案』D
『答案解析』本题应该使用收益法下，纯收益按等差级数递减，收益年期应该是10年(特别注意这种题目，收益年限需要自己计算，即使题目告诉了你收益年限，也要自己计算，检查题目给出的收益年限是否超过了真正的收益年限，比如本题中收益年限最大只能够是10年，如果题目告诉收益年限是8年，则计算应该使用8年，如果题目告诉收益年限超过10年，则计算应该使用10年)，使用的计算公式：
本题中A应该是评估基准日后的第一期收益100万元，B应该是等差级数递增额10万元，r=5%，n=10
所以P=(100/0.05-10/0.05 2)×[1-(1+5%)-10]+ 10/0.05×[10/(1+5%)10]
=(2000-4000)*0.3851+1227.82=455.65
【例题3·单选题】某被估房地产自评估基准日起剩余使用年限为30年，经专业评估人员分析，评估基准日后第一年的预期收益为50万元，其后各年的收益将以2%的比例递增，设定的折现率为l0%，该房地产的评估值最接近于( )万元。
A.555 B.560
C.625 D.650
『正确答案』B
『答案解析』本题的公式，请看教材P50的2-24。
【例题4·单选题】被评估非专利技术自评估基准日起剩余使用年限为8年，经专业评估人员分析，评估基准日后第一年的预期收益为50万元，其后各年的收益将以2%的比例递减，若折现率为10%，该非专利技术的评估值最接近于( )万元。
A.189 B.25l
C.377 D.404
『正确答案』B
『答案解析』本题使用教材50页公式2-26
注意：公式中的A是评估基准日以后的第一期的收益
【例题5·单选题】被评估对象为某企业的无形资产，预计该无形资产在评估基准日后未来5年每年的收益维持在120万元的水平，并在第五年末出售该无形资产，经专家分析认为，该无形资产在第五年末的预期出售价格约为200万元，假设折现率为10%，该无形资产的评估价值最接近于( )万元。
A.455 B.580
C.655 D.1324
『正确答案』B
『答案解析』本题的公式，请看教材P51的2-27。
评估值=120×(P/A,i,n)+200×(P/F,i,n)
【例题6·单选题】某评估机构以2004年1月1日为基准日对A企业进行整体评估，已知该企业2003年实现纯利润100万元，经调查分析，预计该企业自评估基准日起第一二三年内每年的纯利润将在前一年的基础上增加4%，自第四年起将稳定在第三年的水平上，若折现率为10%，无限期经营，则该企业评估价值最接近于( )万元。
A.1103 B.1114
C.1147 D.1310
『正确答案』B
『答案解析』本题要将未来的收益额分成两段折现
第一段：1-3年，其收益现值之和应该使用教材50页公式2-24
注意：公式中的A是评估基准日以后的第一期的收益
或者使用复利现值的方法：
P1=100(1+4%)/(1+10%)+100(1+4%)2/(1+10%)2+100(1+4%)3/(1+10%)3
=104/(1+10%)+108.16/(1+10%) 2+112.4864/(1+10%)3
=104*(P/F,10%,1)+108.16*(P/F,10%,2)+112.4864*(P/F,10%,3)
=104*0.9091+108.16*0.8264+112.4864*0.7513=268.44
第二段：第4年及以后的收益额现值之和
P2=[100(1+4%)3/10%]/(1+10%)3
=[100(1+4%)3/10%]*(1+10%)-3
=[100(1+4%)3/10%]*(P/F,10%,3)
=1124.864*0.7513=845.110
则该企业的评估价值= P1+ P2=268.44+845.110=1113.55万元
(2)综合题
【例题1·综合题】【2005年考题举例，基础班没有讲解的例题】甲评估机构于2005年1月对A公司进行评估，A公司拥有B公司发行的非上市普通股200万股，每股面值1元。经评估人员预测，评估基准日后该股票第一年每股收益率为5%，第二年每股收益率为8%，第三年每股收益率(每股股利与每股面值的比例)为l0%，从第四年起，因生产、销售步入正轨，专利产品进入成熟期，因此每股收益率可达l2%，而且从第六年起，B公司每年年终将把税后利润的80%用于股利分配，另20%用于公司扩大再生产，B公司净资产收益率将保持在15%的水平上。如果无风险报酬率为4%，风险报酬率为6%，评估基准日为2005年1月1日，求A公司所拥有的B公司股票的评估值。(要求：最终结果以万元为单位，小数点后保留两位。)
『正确答案』
(1)折现率=4%+6%=10%
(2)求未来前三年股票收益现值之和
(6)该股票评估值=37.34+31.29+212.89
=281.52(万元) (1分)
第二章资产评估方法
第一部分 重要考点
一、收益法的运用
1.要求
资金时间价值的公式灵活运用，尤其是教材48-51页的公式。
2.出题模式：计算性单选题和综合题
(1)单选题
【例题1·单选题】某收益性资产，评估基准日后可使用年限为30年，每年收益为20万元，折现率为10%，其评估价值最接近于( )。
A.178 B.180
C.188 D.200
『正确答案』C
『答案解析』本题使用教材48页公式2-15,这事实上是一个普通年金问题
P=A*(P/A,i,n)=20*(P/A, 10%,30)= 20*9.4269=188.54万元
【例题2·单选题】(2005年考题)某收益性资产，经专业评估人员预测，评估基准日后第一年预期收益为100万元，以后每年递减l0万元，假设折现率为5%，该资产的评估价值最接近于( )万元。
A.710 B.386
C.517 D.446
『正确答案』D
『答案解析』本题应该使用收益法下，纯收益按等差级数递减，收益年期应该是10年(特别注意这种题目，收益年限需要自己计算，即使题目告诉了你收益年限，也要自己计算，检查题目给出的收益年限是否超过了真正的收益年限，比如本题中收益年限最大只能够是10年，如果题目告诉收益年限是8年，则计算应该使用8年，如果题目告诉收益年限超过10年，则计算应该使用10年)，使用的计算公式：
本题中A应该是评估基准日后的第一期收益100万元，B应该是等差级数递增额10万元，r=5%，n=10
所以P=(100/0.05-10/0.05 2)×[1-(1+5%)-10]+ 10/0.05×[10/(1+5%)10]
=(2000-4000)*0.3851+1227.82=455.65
【例题3·单选题】某被估房地产自评估基准日起剩余使用年限为30年，经专业评估人员分析，评估基准日后第一年的预期收益为50万元，其后各年的收益将以2%的比例递增，设定的折现率为l0%，该房地产的评估值最接近于( )万元。
A.555 B.560
C.625 D.650
『正确答案』B
『答案解析』本题的公式，请看教材P50的2-24。
【例题4·单选题】被评估非专利技术自评估基准日起剩余使用年限为8年，经专业评估人员分析，评估基准日后第一年的预期收益为50万元，其后各年的收益将以2%的比例递减，若折现率为10%，该非专利技术的评估值最接近于( )万元。
A.189 B.25l
C.377 D.404
『正确答案』B
『答案解析』本题使用教材50页公式2-26
注意：公式中的A是评估基准日以后的第一期的收益
【例题5·单选题】被评估对象为某企业的无形资产，预计该无形资产在评估基准日后未来5年每年的收益维持在120万元的水平，并在第五年末出售该无形资产，经专家分析认为，该无形资产在第五年末的预期出售价格约为200万元，假设折现率为10%，该无形资产的评估价值最接近于( )万元。
A.455 B.580
C.655 D.1324
『正确答案』B
『答案解析』本题的公式，请看教材P51的2-27。
评估值=120×(P/A,i,n)+200×(P/F,i,n)
【例题6·单选题】某评估机构以2004年1月1日为基准日对A企业进行整体评估，已知该企业2003年实现纯利润100万元，经调查分析，预计该企业自评估基准日起第一二三年内每年的纯利润将在前一年的基础上增加4%，自第四年起将稳定在第三年的水平上，若折现率为10%，无限期经营，则该企业评估价值最接近于( )万元。
A.1103 B.1114
C.1147 D.1310
『正确答案』B
『答案解析』本题要将未来的收益额分成两段折现
第一段：1-3年，其收益现值之和应该使用教材50页公式2-24
注意：公式中的A是评估基准日以后的第一期的收益
或者使用复利现值的方法：
P1=100(1+4%)/(1+10%)+100(1+4%)2/(1+10%)2+100(1+4%)3/(1+10%)3
=104/(1+10%)+108.16/(1+10%) 2+112.4864/(1+10%)3
=104*(P/F,10%,1)+108.16*(P/F,10%,2)+112.4864*(P/F,10%,3)
=104*0.9091+108.16*0.8264+112.4864*0.7513=268.44
第二段：第4年及以后的收益额现值之和
P2=[100(1+4%)3/10%]/(1+10%)3
=[100(1+4%)3/10%]*(1+10%)-3
=[100(1+4%)3/10%]*(P/F,10%,3)
=1124.864*0.7513=845.110
则该企业的评估价值= P1+ P2=268.44+845.110=1113.55万元
(2)综合题
【例题1·综合题】【2005年考题举例，基础班没有讲解的例题】甲评估机构于2005年1月对A公司进行评估，A公司拥有B公司发行的非上市普通股200万股，每股面值1元。经评估人员预测，评估基准日后该股票第一年每股收益率为5%，第二年每股收益率为8%，第三年每股收益率(每股股利与每股面值的比例)为l0%，从第四年起，因生产、销售步入正轨，专利产品进入成熟期，因此每股收益率可达l2%，而且从第六年起，B公司每年年终将把税后利润的80%用于股利分配，另20%用于公司扩大再生产，B公司净资产收益率将保持在15%的水平上。如果无风险报酬率为4%，风险报酬率为6%，评估基准日为2005年1月1日，求A公司所拥有的B公司股票的评估值。(要求：最终结果以万元为单位，小数点后保留两位。)
『正确答案』
(1)折现率=4%+6%=10%
(2)求未来前三年股票收益现值之和
(6)该股票评估值=37.34+31.29+212.89
=281.52(万元) (1分)
