建设工程合同纠纷审判政策
最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复
一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。
四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
附录：《合同法》286 条： “发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以①与发包人协议将该工程折价，也可以②申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。
《担保法》53 条：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人①协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿;协议不成的，抵押权人可以②向人民法院申请拍卖、变卖抵押物”。
例1、某工程竣工后，甲建设单位无力偿还开发贷款5000 万元,也无力支付施工单位工程款3000 万元(其中含违约造成的损失500 万元)，则( )
A.施工单位和银行均有权与甲建设单位协议折价
B.施工单位和银行均有权向法院申请拍卖该工程项目后优先受偿
C.竣工之日起6 个月内，施工单位有权要求其3000 万元债权优先于银行受偿
D.竣工之日起6 个月后，银行有权要求其5000 万元债权优先于施工单位受偿
E. 施工单位无权就其500 万元因建设单位违约造成的损失主张优先受偿
参考答案：ABDE
例2、某工程竣工5 个月后，建设单位没有按合同约定支付工程款，欠款总额为1670 万元(其中含拖欠工程款利息70 万元及建设单位违约金90 万元)。本案中，施工单位可主张优先受偿的工程款范围为( )
A.1510 万元 B.1580 万元 C.1600 万元 D.1670 万元
参考答案：A
最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释
一、无效的施工合同
建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法认定无效：1、承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的;2、没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的;3、建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。
承包人非法转包、违法分包建设工程或者没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义与他人签订建设工程施工合同的行为无效。人民法院可以根据民法通则规定，收缴当事人已经取得的非法所得。
二、施工合同认定无效后工程款的结算
建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。
建设工程施工合同无效，且建设工程经竣工验收不合格的，按照以下情形分别处理：1、修复后的建设工程经竣工验收合格，发包人请求承包人承担修复费用的，应予支持;2、修复后的建设工程经竣工验收不合格，承包人请求支付工程价款的，不予支持。
因建设工程不合格造成的损失，发包人有过错的，也应承担相应的民事责任。
