第七章 物流中心(物流园区规划)
一、物流园区概述
(一)物流园区产生的原因
1、减轻物流对城市交通的压力;
2、减小物流对城市环境的种种不利影响;
3、促进城市用地结构调整;
4、提高物流经营的规模效益;
5、满足仓库建设的大型化发展趋势的要求;
6、满足货物联运发展的需求。
(二)物流园区的空间布局
1、至少有两种以上的运输方式连接(特别是公路、铁路);
2、选择交通枢纽中心地带;
3、经济合理性、包括运输方式的选择与利用，环境保护与生态平衡等。
(三)物流园区的效应
集散效应、规模效应、整合效应
1、集散效应——货物汇集、散发
2、规模效益——货物大进大出，降低空载率 ，节省物流成本，产生规模效益。
3、整合效应——协调社会物流资源，降低社会物流总成本，提高社会物流整体效率和效益。
(四)物流园区具备的三项基本条件
1、独特的区位优势——一般临近高速公路、铁路、港口、机场;考试大(www.Examda。com)
2、完备的机场设施——包括物流设施、信息设施和辅助设施;
3、先进的技术与管理——采用网上交易、卫星定位系统等新技术和现代物流的管理方法。
(五)物流园区的主要功能
1、货物集散功能;2、货物中转功能;3、配送功能;4、流通加工功能;5、口岸功能;6、商品检验;7、物流信息服务;8、物流咨询与培训;9、商品展示的商流功能;10、电子商务辅助功能。11、其他。
口岸功能——可设置海关、卫检、动植物检验检疫机构，为当地生产、加工基地或者最终销售市场的制造商、分销商提供储存、保管、运输、加工、货代等服务。
(六)物流园区的规模
国外物流园区一般在7hm2以上，最大不超过1km2
(七)物流园区的运用主体
1、物流园区作为一个企业法人实体存在，拥有物流园区的资产占有权和使用权，入住企业采用租赁方式使用物流设施。(日本平和岛物流园区)
2、德国布莱梅物流园区组织模式(由物流企业按资产组成园区股东大会，下设发展公司，不以赢利为目的)
二、物流园区的建设模式
区别——政府在物流园区建设和运用中的作用
(一)日本物流园区的建设模式——以缓解城市交通压力位目的
1、政府牵头确定市政规划(在城市周边或主干道，规划有利于未来交通设施配套建设的地块作为物流园区基地)
2、将基地内地块出售给不同的物流行业协会;
3、政府投资进行基础设施建设。
日本是最早建立物流园区的国家，最早是1965年在东京。由政府负责统一规划，将城市的流通功能从市中心分离开来，通过集资方式，在东京近郊的东南西北各自建设了葛西、和平岛、阪桥和足立4个现代化物流园区，在其中建立了商务交易大厦、大型仓库群和公路货物集散中心等物流设施。而后在此基础上，通过逐步配套并完善各项基础设施和服务设施，提供各种优惠政策，吸引扶植大型物流企业，实现规模经济效益。如其中的和平岛物流园区，目前面积达22.3万平方米，已经成为连接东京和日本的中转基地，为49家运输企业租用，建立的1516个中转点遍布了日本的整个中小城镇。
在东京地区物流园区取得收效之后，日本政府开始推广并进行合理化布局，灵活开展物流园区的经营。目前已在日本全国22个城市中建设了24个大型物流园区。
日本物流园区成功且获益的主要模式是它的"物流团地"(DistributionPark)的赢利模式。主要有两个方面，一是地价的升值，二是低廉的仓库租金。集资企业租用仓库的租金低于市场价格，并可按市场价格给其他企业，政府对已确定的物流园区积极加快交通设施的配套建设，以促进其他企业入驻园区，从而使园区投资者得到回报。
(二)德国物流园区的建设模式
1、联邦政府统筹规划;
2、州政府扶持建设;www.Examda.CoM
3、企业自主经营。
德国物流园区从20世纪80年代开始，至目前已经有20个全国性的物流园区投入使用。德国模式即"货运村"(FreightVillage)的赢利模式，是中国政府较为推崇的园区发展模式，其在物流园区的规划和建设上与日本有一定的区别。德国一般采取联邦政府统筹规划，由州政府、市政府扶持建设，公司化经营管理，入驻企业自主经营的发展模式。其资金来源由各级政府直接出资为主，信用贷款和企业投资为补充，由州政府提供建设所需要的土地及公路、铁路通讯等交通设施，园区管理机构主要采取公益组织管理和有限公司管理两种方式(后者为主)。
德国"货运村"(FreightVillage)的赢利模式主要来自两方面：一是出租收入。政府将货运中心的场地向运输企业或与运输有关的企业出租，承租企业则依据自身的经营需要建设相应的库房、堆场、车间，配备相关的机械设备和附属设施并交纳相关费用;二是服务费。政府通过提供良好的公共设施和优良的服务并收取一定的服务费。
