41.地产的( )性和不可移动性决定了土地市场是不完全的市场。
A.价值
B.价格
C.普遍
D.个别
42.大卫·李嘉图认为级差地租产生的条件，一是( )，二是土地肥沃程度及位置的差别。
A.土地数量的有限
B.土地增值性
C.土地的垄断性
D.土地的有效性
43.土地定级因素权重的确定应满足：( )。
A.一是权重值的大小与因素对土地质量的影响成反比，二是各因素权重值在0~1之间变化
B.一是权重值的大小与因素对土地质量的影响成正比，二是各因素权重值之和等于1
C.一是权重值的大小与因素对土地质量的影响成反比，二是各因素权重值之和大于1
D.一是权重值的大小与因素对土地质量的影响成正比，二是各因素权重值之和小于1
4
4.市级商服中心( )。
A.具有各级商服中心的商服功能
B.只有市级商服中心的功能
C.只经营高档商品
D.位于城市的几何中心
45.( )因素属于影响土地质量的面状因素。
A.商服中心
B.交通道路
C.文化设施
D.环境质量
46.在砖混结构房屋新旧程度的评定标准中，十成新房屋的已使用期应不超过( )年。
A.2
B.3
C.4
D.5
47.城镇土地定级中，( )对土地质量的影响随距离的增加呈线性递减。
A.对外交通便利度
B.商服繁华影响度
C.路网密度
D.人口密度
4
8.在城镇土地定级中，市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对某评价单元均有影响，影响分值分别为50、15、5，但同时又受另一区级中心的区级功能和小区级商服功能影响，影响分值分别为20、4，则该评价单元的商服繁华度作用分值为( )。
A.94
B.75
C.74
D.70
49.因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于( )。
A.自然折旧
B.物质折旧
C.功能折旧
D.经济折旧
50.( )不可作为划分土地定级单元的界限。
A.河流
B.铁路线
C.土地权属界限
D.多功能干道
51.土地定级中影响因素权重是指各因素对评估对象的( )。
A.比值
B.重要程度
C.比重
D.相关关系
52.( )是土地价格存在的根源。
A.绝对地租
B.垄断地租
C.级差地租I
D.级差地租Ⅱ
53.收益还原法考虑的总费用是指为创造收益所投入的直接必要的经营费用与( )费用。
A.评估
B.设计
C.资本
D.建筑
54.确定还原率可采用安全利率加上( )调整值的方法。
A.通货膨胀
B.利息
C.贷款利息率
D.风险
55.从理论上讲，收益还原法中采用的还原率应等于与获取纯收益具有同等风险的( )获利率。
A.资本
B.土地
C.项目
D.房屋
56.土地收益可以分为有形收益和无形收益，有形收益是可以用( )表现的收益。
A.货币形式
B.实物形式
C.地价形式
D.地租形式
57.收益还原法求得的土地价格通常称为( )。
A.收益价格
B.比准价格
C.积算价格
D.地租价格
58.剩余法是根据( )来估算土地价格的一种估价方法。
A.房地产开发预期总价格与总支出的差额
B.房地产开发的总收益
C.房地产的年租收入
D.房地产的建造总成本与总利润
59.宗地评估报告中，土地登记状况主要指( )。
A.土地位置、土地用途、四至、面积、地号
B.土地位置、土地用途、四至、面积、地号、图号、使用权及他项权利状况等
C.土地位置、土地用途、四至、面积、地号、图号及建筑物状况等
D.土地位置、土地用途、四至、面积、地号、图号、土地证号、使用权性质及他项权利状况等
60.有一宗房地产，据市场调查，每年能获得的总收益为100万元，每年所需支出的总费用为30万元，该类房地产的还原率为9%，则该宗房地产的价格为( )万元。
A.752
B.778
C.813
D.860
61.( )理沦和生产要素分配理论是收益还原法的理论依据。
A.地租
B.区位
C.级差地租
D.剩余价值
62.采用市场比较法评估求得的土地价格，通常称之为( )。
A.积算价格
B.参考价格
C.交易价格
D.比准价格
63.下列各项费用中不属于土地取得费的是( )。
A.征地费
B.拆迁费
C.劳动力安置费
D.土地平整费
64.运用市场比较法评估某宗地地价时，若选择的比较案例成交地价为每平方米500元，对应使用年期为30年，而待估宗地使用年期为20年，土地还原率为8%，则年期修正后的地价为( )元/平方米。
A.400
B.436
C.460
D.573
65.建筑物的耐用年限有( )之分。
A.物理耐用年限和经济耐用年限
B.经济耐用年限和会计耐用年限
C.主体建筑耐用年限和附属建筑耐用年限
D.自然耐用年限和经济耐用年限
66.采用市场比较法评估地价时，所选用的比较实例的成交时间与待估宗地的评估期日相距最长不能超过( )年。
A.3
B.4
C.5
D.8
67.据统计分析，某城市住宅用地容积率与地价的关系是：以容积率等于3为基准，容积率每增加0.1，宗地地价就提高5个百分点。设A宗地单位地价为2000元/平方米，容积率为3.6;B宗地容积率为3.2，则在其他条件相同的情况下，B宗地单位地价估计应为( )元/平方米。
A.2200
B.1667
C.1692
D.2364
68.运用市场比较法评估土地租金时，一般应采用( )进行比较分析。
A.每月支付的租金
B.每月支付的租金及物业管理费
C.实质租金
D.支付租金和押金
69.在收益还原法中，可以直接用于评估土地价格的是( )。
A. 实际收益
B.客观纯收益
C.实际纯收益
D.实际总收益
70.剩余法除可用于评估土地价格外，还可用于( )。
A.房地产开发项目可行性分析
B.房地产纯收益估测
C.评估建筑质量
D.物业管理评估
71.凡独立从事土地估价的人员，必须具备( )资格。
A.经济师
B.会计师
C.规划师
D.土地估价师
72.运用剩余法评估土地价格时，确定评估对象的最佳利用方式主要受( )的限制。
A.土地收益
B.市场变化
C.城市规划
D.开发前景
73.某地块1997年11月25日的地价为2000元/平方米，1997年11月25 日至2000年11月25 日该地区的地价上涨了15%(其他情况不变)，则该地块2000年11月25日的土地价格为( )元/平方米。
A.2600
B.3042
C.2900
D.2300
74.成本逼近法主要适用于( )的估价。
A.商业用地
B.住宅用地
C.写字楼用地
D.工业用地或新增建设用地
75.按照国家有关规定，以协议方式取得土地使用权时，交易双方只能在不低于( )的基础上，确定其成交地价。
A.基准地价
B.标定地价
C.政府最低限价
D.宗地评估价
76.成本逼近法中投资利润的计算公式为：投资利润=[土地取得费+( )]×投资回报率。
A.土地开发费
B.税费
C.土地开发费+税费
D.土地开发费+税费+利息
77.临街宗地的接近街道部分的地价通常( )远离街道部分的地价。
A.高于
B.低于
C.等于
D.约等于
78.对具有市场流动性的建筑物估价，应以( )为基础，采用对照法、残余法、比较法等评估出建筑物的价格。
A.重建成本
B.重置成本
C.建筑成本
D.成新度
79.在城镇土地定级中，衡量基本生活设施完善度的主要指标是( )。
A.设施的分布、设施的保证率
B.投入的物化劳动量
C.设施的齐备程度、设施的服务水平和设施的保证率
D.设施的先进程度
