2010土地估价师案例与报告：路线价评估(3)
要点提示：(1)深度指数修正的原理 (2)深度修正的各种方法介绍
(1)深度指数修正的原理
如深度指数修正图所示，现在假设有一临街宽度为m米，深度为n米的矩形宗地，平均每平方米的价格为A元，则此宗地的价格应为m×n×A元。
如深度指数修正图所示，沿平行道路的方向，将深度以lm为单位加以区分成许多细条的土地，并从临街方向起，按顺序赋予a1;a2;a3;……an等符号，则越接近道路者，利用价值越大。以上图而言，an-1，大于an，a2大于a3，a1大于a2，随着土地离道路越来越远，单位地价之差逐渐接近于零，深度指数修正表正是要揭示宗地的价值随其临街深度递减的规律。
(2)深度修正的各种方法介绍
路线价估价法很早就在英美流行，已有许多值得参考的深度指数方法。如欧美的四三二一法则、苏慕斯法则、霍夫曼法则、哈柏法则等。
①四、三、二、一法则。该法则将标准深度100ft4等分，随着离道路距离的增加，每一等份的价值占路线价的比例分别为40%，30%，20%，10%。该法则又被称为慎格尔法则。(注：ft=0.3048m)
②霍夫曼法则。该法则认为深度为100ft的标准宗地，将标准深度4等份的情况下，随着离道路距离的增加，每一等份的价值占全部地价的比例分别为37.5%、29.5%、20.7%和12.3%。
③苏慕斯法则。该法则认为深度为100ft深的土地价值，前半临街50ft部分占全宗地总地价的72.5%，后半50ft部分占27.5%，若再深50ft，则该宗地所增的价值仅为15%。
④哈柏法则。该法则认为土地的价值与其深度的平方根成正比。 同时，路线价的表示方式不同，深度指数表的制作形式也有差异，如美国的深度指数表是从临街线出发，顺序增加其比例，深度为100ft(例外情形为150ft)时的比例为100%;但日本的深度指数表，是以临街线起深度五间的地点为100%，以此点为分界点，由此向临街线接近者，指数递增，反之由此向里侧伸长而远离街道者，指数随之减少，所以路线价法的地价计算公式不完全相同。 美国的计算公式为： V=μ×dv×f
日本的计算公式为：V=μ×dv×(d×f)
式中：V——地价;
μ——路线价; dv——深度指数;
f——临街宽度;
d——地块深度。 美国采用的是累计深度百分率原理，故百分率成递增现象。而日本及中国台湾的深度百分率表均采用平均深度百分率原理制成，故百分率呈递减现象。
