1.土地价格具有明显的地区性和个别性。 (√)
2.土地估价所评估出的地价是该地产某一时点的价格。 (√)
3.土地与一般商品均可通过市场进行交易,因而土地估价的原理与方法和商品价格评估的原理与方法基本相同。 (×)
4.土地估价要充分了解评估对象的各种权利状况,同样一宗地产,权利不同,其评估价格可能相差很大。 (√)
5.区位是自然地理区位,经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。 (√)
6.权重是指评价因素对评价目标的重要程度。 (√)
7.城镇土地定级中,商服繁华影响度是指某一区域的商服繁华程度。 (×)
8.土地使用者从土地上取得的收益称为地租。 (×)
9.综合还原率是求取土地及其建筑物合为一体的价格所使用的还原率。 (√)
10.成本逼近法一般适用于有收益的商业物业的评估。 (×)
11.剩余法除适用于土地估价外,也可用来估测具体开发项目的预期利润。 (√)
12.剩余法估价中,假设之一是预期的房地产租金或房地产价格随市场变化而变化。(×)
13.成本逼近法的一般公式为:土地价格=土地取得费 土地开发费 利息 利润 土地增值收益。 (×)
14.路线价估价法适用于城市商业繁华区域土地估价。 (√)
15.一条街道只能设一个路线价。 (×)
16.重置成本是指采用当前的建筑材料,建筑技术和工艺水平等,重新建造与原有建筑物功能效果相等的新建筑物所需的成本。 (√)
17.建筑物的重置价是决定建筑物价格的最基本因素。 (√)
18.土地不同于一般商品,在不同的阶段满足不同的目的,具有不同的价格。 (√)
19.宗地估价报告中,估价期日主要说明估价工作的起止日期。 (×)
20.基准地价系数修正法是对一般比较法变形后的一种估价方法。 (√)
二.填空题(共10小题,每小题1分,请在括号内填入最恰当的内容)
1.土地价格是土地权利和(收益)的购买价格。
2.影响土地价格的因素,可分为一般因素,(区域因素)和个别因素。
3.建筑地段地租的一个显著特点是(垄断地租)占有显著的优势。
4.土地定级单元的划分方法有主要因素分值重叠法,主要因素判定法,网格法,(均质地域法)和街坊法。
5.商服繁华度对土地定级的影响随距离增加而递减,递减遵从(指数)衰减规律。
6.土地收益可以分为(实际收益)和客观收益。
7.在市场比例法中,交易案例资料与待估土地必须具有相关性和(替代性)。
8.在市场比较法中,比较过程交易案例最低不能少于( 3 )个。
9.剩余法评估中,确定评估对象土地的最佳利用方式主要受(城市规划)的限制。
10.成本法的估价结果还应依所评估宗地的区域内位置和宗地条件进行(区位)修正。
11.路线价是指临街多宗地的(平均价)。
12.路线价估价法中,标准深度的连接线称为(里地线)。
13.估价中建筑物的折旧应从物理,经济和(功能)三方面考虑。
14.建筑物估价所采用的赖用年限应为建筑物的(经济)赖用年限。
15.地价体系的构成与国家的经济政策和(土地管理)政策直接相关。
16.基准地价是分用途的土地使用权区域(平均价格)。
13.宗地地价评估中,利用替代原理的估价方法有市场比较法,(基准地价系数修正法)
14.土地估价报告按内容不同,分为土地估价(结果)报告和土地估价技术报告。
15.按照《城市房地产管理法》的规定,国家对协议出让土地采取(最低限价)的政策。
16.基准地价相对应的土地条件,是指土地级别或(均质地域)内同类用途土地的一般条件。
三.单项选择题(共40小题,每小题1分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意,请将答案对应的字母填入相应的括号内)
1.土地价格的高低取决于可以获取的( b )高低。
a. 价值
b. 地租
c. 成本
d. 劳动产品
2.预期收益原则可以在( d )估价方法中得以应用。
a. 剩余法
b. 市场比较法
c. 成本法和剩余法
d. 剩余法和收益还原法
3.在城市规划中,对地价影响最重要的因素是( b )。
a. 地形,朝向,地质条件
b. 土地用途,容积率,建筑密度
c. 绿化,环境质量
d. 建筑高度,建筑结构
4.根据地租理论,最劣等级的土地( c )。
a. 有级差地租和绝对地租
b. 无级差地租和绝对地租
c. 无级差地租,有绝对地租
d. 有级差地租,无绝对地租
5.新古典主义地租模型的代表阿兰索将空间作为地租问题的一个核心考虑,引进( c )概念,从理论上解决了城市地租的计算问题。
a. 同好曲面
b. 买价曲线
c. 区位平衡
d. 非完善市场
6.工业区位理论的核心是通过对( d )因素的分析和计算,找出工业产品的生产成本最低点,作为配置工业企业的理想区位。
a. 劳动力
b. 运输
c. 集聚
d. a, b, 和c
7. 土地定级因素是指对土地( c )有重大影响,并能体现土地区位差异的社会,经济,自然条件。
a. 价格
b. 区位,质量
c. 质量,等级
d. 收益
8.某城市各区域的绿地覆盖度介于5 %~25 %之间,若某一单元的绿地覆盖度为17. 5 %,则该单元的绿地覆盖度分值为( c )。
a. 17. 5
b. 25
c. 62. 5
d. 5
9.土地分等定级是在特定的目的下,对土地的( c )进行综合鉴定,并使鉴定结果等级化的过程。
a. 肥沃程度
b. 区位条件
c. 自然和经济属性
d. 质量
10.定级单元是( c )。
a. 四条街道围成的区域
b. 一个独立宗地
c. 内部特性和区位条件相对均一的地块
d. 一个街区
11.若土地年纯收益不变,土地还原率不变且大于零,则无限年期土地使用权的价格计算公式为( b )。
a. p=a/r[1-1/(1 r)n]
b. p=a/r
c. p=a/(r±s)
d. p=a/r±b/r2
12.从理论上讲,收益还原法中采用的还原率应等于与获取纯收益具有同等风险的( a )的获利率。
a. 资本
b. 土地
c. 项目
d. 房屋
13.采用市场比较法评估求得的土地价格,称之为( d )
a. 积算价格
b. 参考价格
c. 交易价格
d. 比准价格
14.某地块1995年11月28日的地价为2000元/平方米,1995年11月28日至1998年11月28日的地价指数上涨15%(其他情况不变),则该地块1998年11月28日的土地价格为( d )元/平方米。
a. 2600
b. 23000
c. 2900
d. 2300
15.下列哪项不能列入土地取得费( d )。
a. 征地费
b. 拆迁费
c. 劳动力安置费
d. 土地平整费
16.剩余法不适于评估( b )。
a. 具有潜在开发价值的土地价格
b. 不具有潜在开发价值的土地价格
c. 现有新旧房地产中的土地价格
d. 地上有写字楼的土地价格
17.采用剩余法估价时,调查土地区位条件和利用状况的主要目的是( d )。
a. 计算建筑密度
b. 估算土地开发费用
c. 估算建筑成本
d. 确定土地最佳利用方式
18.评估对象土地上的( a )受政府规划的限制。
a. 建筑高度
b. 建造成本
c. 建筑物装修档次
d. 物业管理方式
19.应用成本逼近法进行土地估价,计算土地取得费的利息,是以整个取得费为基础,计算期为( c )开发期。
a. 1/4
b. 1/2
c. 整个
d. 一年
20.在成本逼近法中计算利润时( c )。
a. 利息为计算利润的基数
b. 利息的1/2为计算利润的基数
c. 利息不作为计算利润的基数
d. 以上都不对
四.多项选择题(共30题,每题2分。每小题的备选答案中有二个或二个以上符合题意,请将答案对应的字母填入相应的括号内。错选或多选均不得分、少选但正确的每个选项得0.5分)
1.地价与地租有哪些关系( ac )
a.地价是地租的资本化
b.地价与地租相同
c.地价的高低取决于地租的高低
d.10年的地租相当于地价
2.影响地价的个别因素包括( cd )。
a.城市规划
b.基础设施条件
c.地块形状
d.宗地位置
3.按土地权利的不同,地价可分为( abd )。
a.所有权价格
b.使用权价格
c.评估价格
d.抵押价格
4.农业区位理论创始人杜能认为,某个经营者能否在单位面积土地上获得最大利润,主要取决于( ac )。
a.农业生产成本
b.产品市场价格
c.农产品运输费用
d.社会平均利润率
5.根据中心地理论,中心地产品和劳务的需求门槛,利润和服务范围与( abd )及产品与服务的种类密切相关。
a.中心地规模
b.居民收入水平
c.人均消费水平
d.人口分布密度
6.在土地定级中,确定必选因素的基本原则是( abc )。
a.影响大,对分级具有重要作用
b.覆盖面广,适用于城市各类用地
c.能反映土地质量的差异
d.对各级土地都有同样影响
7.确定权重的方法有(acd )
a.特尔雯测定法
b.因素比较法
c.因素成对比较法
d.层次分析法
8.因素分值计算原则为( abcd )。
a.作用分值与土地优劣成正相关
b.分值体系采用0~100分的封闭区间
c.分值只与因素指标的显著作用区间相对应
d.因素作用分值处理尽可能模型化
9.土地级别划分的方法有( ad )。
a.数轴法 b.直观法 c.经验法 d.总分频率曲线法
10.影响公交便捷度的因素主要有( abd )
a.线路的多少 b.流量的大小 c.线路的方向 d.站点的多少
五、计算题(共4小题,每小题15分。要求列出算式、计算步骤,需按公式计算的,要写出公式。无计算过程、只有计算结果的,不得分)
1.某公司于1994年11月以出让方式取得一面积为500平方米的地块50年土地使用权,并于1995年11月建成一建筑面积为450平方米的建筑物,建筑物全部出租。
已知当地同类建筑物出租租金一般为每月30元/建筑平方米,每年支付的土地税及房产税为20元/建筑平方米,支付的管理费为同类建筑物租金的5%,年维修费为重置价的3%,年保险费为重置价的0。3%。目前该建筑物重置价为1500元/平方米,残值率为0,土地及房屋还原率分别为5%和6%。
试求该地块在1998年11月的土地使用权价格。
计算结果
该地块在1998年11月的土地使用权价格:
总地价:1266429元
单位面积地价:2532. 86元/平方米
2.某城市,有宗地f需要评估,现收集到与待估宗地f条件类似的5宗地,条件如下:
经调查,该城市地价指数如果以1995年为100,则1996年比1995年增长15个百分点,以后每年增长10个百分点;此类用地的最低容积率为1,据统计分析,该城市此类用地容积率在1~1.5之间时,容积率每增长0.1,宗地单位地价比容积率为1时的地价增长5%,超出1.5后的容积率为每增长0.1,单位地价比容积率为1时的地价增长3%。表中位置、形状、区域因素、个别因素的修正都是待估宗地与案例宗地的比较,表中数字为负时,表示待估宗地的条件比案例宗地条件差,表中数字为正时,表示待估宗地的条件比案例宗地条件好,数字表示对宗地地价的修正幅度。
根据上述条件,按下列要求完成计算。
(1)编制地价指数表;(2)编制容积率修正系数表;(3)计算宗地f在1998年时的单位地价(保留两位小数)。
计算结果
(1) 地价指数表
(2)宗地f在1998年时的单位地价:1108. 74元/平方米
3.假设某工业区的征地、拆迁、青苗补偿费及安置补助费为3万元/亩,土地开发费为2亿元/平方公里,征地中发生的其他费用为2万元/亩,当地银行的年贷款利率为12%,征地完成后,假设土地开发周期为两年,第一年土地开发费占全部土地开发费的 1/4,每年投资资金为均匀投人,投资回报率为25%,土地增值收益率为5%,试计算该区域50年期的工业用地地价。
计算结果
该区域50年期的工业用地地价为:398. 50元/平方米
或列出公式:
50年期地价=399. 88×[1-1/(1 r)50]
4.某市有一块3平方千米的生地,拟进行“七通一平”成片开发后分块出让,据调查,附近地区已开发完成“七通一平”土地出让单价为1200元/平方米;可出让土地面积为全部土地的70%,其余为公共设施用地;土地开发费用为每平方千米3.5亿元,开发期为两年,开发成本在开发期内分期均匀投入,第一年投入70%,第二年投入30%,贷款年利息率为10%,勘察设计、估价等专业费用为土地开发费用的3%;投资回报率为20%,转让税费为开发完成后转让地价的6.5%。试估算该成片生地总价和单位面积地价。
计算结果
该成片生地总价和单位面积地价为:生地总价:65688. 88万元
单位面积地价:218. 96元/平方米