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律师函
[2012]凯函字第091号
致：北京ⅹⅹ拆迁公司
北京市凯诺律师事务所受张先生（以下简称委托人）的委托，指派本所韩建业律师就委托人与贵司签订拆迁补偿安置协议等相关事宜，出具本律师函。
根据委托人提供的资料及陈述，查明如下事实：
委托人父亲张ⅹⅹ生前系ⅹⅹ集团职工。上个世纪80年代，ⅹⅹ集团作为ⅹ区ⅹ街16排5号公房的产权单位，将该套公房分配给张ⅹⅹ居住。房屋共两间，面积为41.6平米；另有一厨房，面积为4.36平米，共计44.96平米。此后，委托人及姐姐便随父母在该处公房内共同生活。1992年，委托人母亲过世。1993年，委托人姐姐因结婚搬离，其户口也随之外迁。1994年，父亲再婚，委托人与继母彭ⅹⅹ及父亲张ⅹⅹ在该公房内生活。2002年，父亲张ⅹⅹ去世，继母从该处住房内搬走。自此，委托人便独自生活，并于2006年结婚，于2010年自建了平房7间。期间，因父亲过世后该房屋的房租、水、电等各项费用未及时交纳，ⅹⅹ集团门城物业管理分公司于2008年以委托人为被告向ⅹⅹ区法院提起了诉讼，要求委托人作为实际承租人向其支付所拖欠的上述各项费用。此后，该法院在其作出的调解书中也明确了委托人的被告地位，即委托人的实际承租人身份。并在此基础上，委托人以实际承租人身份与ⅹⅹ集团物业公司签订了一份立约书，约定了所拖欠房租、水、电等各项费用的还款计划。此后，委托人按此计划如约履行了还款义务。2012年5月，委托人接到拆迁通知。而与此同时，继母彭ⅹⅹ就贵司与委托人签订补偿安置协议向贵司提出异议。
有鉴于此，本律师代表委托人致函贵司：
1、委托人系该处公房的实际承租人
承租人死亡或者外迁是公房租赁关系发生变动的前提条件，因原承租人外迁导致承租主体变更的，应由符合条件的共同居住人申请继续承租。而根据北京市的相关规定，符合条件的共同居住人需满足如下几点：原承租人死亡或外迁；与原承租人为同一户籍；是原承租人的家庭成员；与原承租人共同居住二年以上；没有其他住房。
由此可见，委托人作为原承租人的婚生子女，在原承租人张ⅹⅹ死亡前就与原承租人共同居住在此，且委托人与其为同一户籍，是原承租人的家庭成员，完全符合上述申请变更为该处公房承租人的条件。而委托人虽未将自己变更为承租人，但在原承租人张ⅹⅹ过世后，委托人作为与其共同居住的家庭成员继续在该房屋内生活，并持续向ⅹⅹ集团物业管理公司支付房租、水、电等各项费用，与ⅹⅹ集团产权单位之间形成了事实上的公房租赁关系，成为事实上的公房承租人。事实上，委托人的实际承租人身份在ⅹⅹ区法院出具的调解书及其与ⅹⅹ集团物业管理公司签订的立约书中均予以了明确。
2、委托人继母及姐姐均不符合共同居住人的条件，不具有主张征收利益的法律基础
根据北京市的规定，共同居住人应满足与原承租人为同一户籍；是原承租人的家庭成员；与原承租人共同居住二年以上；没有其他住房等条件。而委托人姐姐婚后便搬离此处，其户口也随其迁出；继母在委托人父亲去世后便不再此居住，其户口也不在该公房内。据此，其均不具备北京市关于公房共同居住人的相关规定，无权要求与委托人分享该处房屋的征收利益。
综上，本律师认为，委托人作为实际承租人，系该被征收公房的唯一权利人。委托人继母及姐姐不符合共同居住人条件，其对于该处公房征收利益的主张不符合相关规定，不具有合法基础。
专此函告，望贵司慎思并妥善对待。
北京市XX律师事务所
律师：
二0一二年 月 日
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