中国*********分公司******办公综合楼项目建议书

 

1.   项目名称：中国*********分公司******办公综合楼

***市位于******市东部，全境面积******平方公里，共辖******个乡、镇及街道办事处，******个行政村，全市总人口******万人。近年来，***市经济建设发展迅速，2003年国内生产总值完成******亿元，境内财政收入******亿元，地方财政收入7.06亿元，名列全国县域经济基本竞争力百强县（市）第******位。目前，***市“建设******大框架下富而美的新***”规划出台实施，各项改造整治工作顺利进行，南部经济开发区（工业园区）发展迅速，招商引资项目不断增加，政务区南迁工程正在顺利进行，2003年，***市委、市政府规划设计的现代化大学城已正式开工建设，预计在一年内部分大中专院校将陆续招生。仅大学城建成使用后，在校学生数量就可达10万余人。届时，以***市政务区、经济开发区、大学城为主体的新城区，将成为***市政治、经济、文化中心，也必将成为包括******通讯行业在内的众多商家企业的必争之地。因此，尽早地选取最理想的位置，加快前期基础性建设，将为今后的市场开拓、扩大企业规模，奠定坚实的基础。

中国******有限公司******分公司于******年6月设立***经营部，******年2月，成立***分公司。公司现有员工******人，城区自建******厅2个，乡镇******厅21个，联合******厅3个，代理商140多家，客户经理队伍达300余人。2003年，***分公司完成业务收入4948.3万元，占当地******市场份额的39%，占******市分公司业务收入的？%。目前，公司拥有各类******用户达7万余人，占当地******用户份额的43%。

对于***分公司来说，主要竞争对手是******公司。目前，*********拥有自建******厅3处，其中两处在***市******，分别处在我公司************厅两侧，******厅平均面积在150平方米左右。由于受传统发展优势的影响，******公司******厅的基础设施建设比较完备，各项职能设备、服务装配齐全。从市场调查结果来看，2003年，*********公司实现业务收入8100万元，******用户市场占有率达50%以上，且大多数为入网较早，使用******业务思想根深蒂固的老用户，并成为构成******公司业务收入的主要支撑和来源。

2.4.        1从以上背景资料分析中可以看出，目前，我们同******公司的竞争日益激烈。******公司以传统的优势及借助稳定的老用户扩展新领域，而我们则是以先进的网络和技术以及丰富的新业务发展新用户，从******公司手中挖掘和争夺用户。因此，在大力宣传、推广******业务的前提下，以战略的眼光不断发现新领域，扩大公司规模，进一步提升企业形象，成为******公司在竞争中发展的必然方向和必要的手段及渠道。

2.4.2随着各项综合业务量的不断攀升，***分公司目前的******面积不能满足今后的工作需要，功能分区无法真正实现，在很大程度上影响了各项工作的正常开展。诸如业务培训室、业务洽谈室、VIP接待室、客户休息区等急需解决的办公地点无法落实。******办公综合楼建成后，根据规划设立具备独立功能的办公区域，不仅有利于各项工作及业务的开展，更能充分展示******公司强大的综合实力和良好形象。

2.4.3根据***市城区建设发展规划，市政区的南迁，新型商贸区（新城区）的建立，在***将形成一个新的经济繁荣区，及时的选择最佳位置，尽早地为占领新的市场领域打好根基，更好地塑造中国******崭新的企业形象,成为我们******办公综合楼建设的根本目的和关键所在。

2.4.4目前，包括******、网通等众多通信行业都已经从单纯的业务开展伸向了以扩大企业规模、以多种形式提升企业形象为主的企业文化建设,并将发展的触角伸向了新城区。

    业务发展预测与当地经济发展状况及发展前景息息相关，紧密联系，并以******用户收入的变化及稳定系数为基础杠杆，广泛涉及到政治、文化、地理、人口等多方面基本条件的变化，而******通信行业本身的技术领域、业务领域、服务领域的优劣则是广大用户使用******通信所关注的最主要的焦点。

***分公司的业务开展以***本地用户为主，由于地域 、交通及经济发展优势，可进一步扩展到******东部地区及部分******市区关系业主及用户。因此,******办公综合楼建成后，特别是随着***市新城区的建设和******城区的迅速东扩，***分公司的业务渗透力度将在以新城区新用户为主体的基础上进一步得到加强，业务范围会得到进一步扩大。

本着科学合理的原则，长期预测期限以十年为宜（******年-2013年）。

根据******通信行业当前的发展现状，按照***市委、市政府的城建及发展规划，***市新城区将在近年内建设完成，其间，经济开发区所属部分厂矿企业、大学城部分大中专院校将陆续开工和投入使用，考虑由此带动的第三产业链的快速发展，我们拟定在******办公综合楼建成后1-3年（短期预测）为期限，在原有用户所属地区的基础上，新城区将为我们营造一个广阔的市场空间,具备很强的辐射效应及带动效应。

基础资料（以发掘新市场、发展新用户为主，以维护老用户为辅）：***市新城区及大学城投入使用后，在校学生人数将达到10万余人；经济开发区招商引资项目陆续开工，商务办公人员、工矿企业务工以及随之而起的第三产业人员队伍随之增加；市政区的南迁为新城区的发展注入生机和活力。以上各基础项目，必将带动整个***经济的飞速发展。

1）***市委、市政府联合下发的《***市建设******大城市框架下富而美的新***规划项目实施方案》

2）***市统计局编制的《***市2003年统计年鉴》

3）***分公司关于*********通信行业的市场调查统计资料

以***市经济现状和发展前景为依据，以发展新用户，拓展新领域为原则，抢占市场，扩大市场占有率，结合当前业务开展及业务收入完成情况，制定科学合理的发展规划和目标。

    1）***市2002、2003年国民生产总值、地方财政收入及全年人均收入

2）经济结构向着高科技、多元化的方向发展，招商引资进程及实际效果显著

3）新的******业务所带来的目标市场、客户、经济增长点及发展趋势

4）******手机用户的业务需求增长率

5）***市“建设******大城市框架下富而美的新***”的宏伟蓝图

当前通信市场竞争日趋激烈，从竞争对手手中争夺用户进程缓慢，且难度较大。因此，科学合理地选择新市场，占领新领域成为公司发展的关键所在。在***市新城区，新兴企业、大学城在校师生及所带动的第三产业将构成一个新的用户群体，更适合我们从基础做起，以网络、业务、服务优势为切入点，抢得市场最佳时机，大力推广******业务，发展******用户，并以此带动竞争对手的现有用户转网成为我们的用户。

同时，新城区建成使用后，区域市场经济还具备以下特点：

1）新城区集政治、经济、文化于一体的综合优势，使手机用户的需求呈现出日益多元化的趋势，手机需求范围日益广泛，适合多层次的业务开展。

2）政务区全面南迁后，固定收入人口比例将大幅度增加，且相对稳定，可做为长期发展的固定用户。

3）入驻大专院校学生时尚消费观念强，适合******CDMA丰富多彩的个性化业务特征，有利于引导消费，扩大用户范围，缩小包围圈。

4）第三产业的带动和发展，使广大业主及其手机使用需求不断增加，且话费消费相对较高，可为公司带来持续稳定的业务收入。

5）随着人们对******业务特别是CDMA网络、技术、业务优势的进一步了解和认识，在新的用户群体中，发展空间和用户增长比例不可估量。

按******通信业务的普及和目标用户增长趋势进行综合预测。

1）随着人们生活水平的日益提高和需求多元化，******通信用户将在短期内得到大幅度上升，原有用户******通信设备更新速度进一步加快。

2）随着***城市建设步伐的加快、新城区的建设、发展，外来投资不断增加，未来1-2年内新增******通讯用户预计将在5-10万人之间，并将以每年10-15%的速率增长，成为我们******业务发展新的目标群体。

******办公综合楼同新城区建设同步进行，预计在建成后一年内便可产生可观的效益。以先期发展1万用户为最低数额，年内可产生直接业务收入******00万元。同时，******办公综合楼建成后，将更好地体现联公司的整体实力，有利于进一步做好******业务的推广和企业形象宣传工作，赢得促进业务开展的市场先机，其间接效应将更为可观。

以十年为期限（******年—2013年），以现有7万用户为基数，我们在优化整合的基础上做出如下预测：

 

经济发展前景良好，人口密集且增长速度快，目标用户群体数量大，交通便利，有利于为用户提供方便快捷的服务。

***市济王路沿线新城商贸区（济王路以南、章莱路与西外环之间）

根据《中国******山东分公司******场所建设管理办法（暂行）》的有关规定，***分公司同***市委、市政府及当地有关部门协商，拟征用土地5亩，建设1500平方米的******办公综合楼（五层）一座。

 

按公司有关标准和要求进行装修

选择***市新城商贸区就近地区

***市******东段，与新城区距离较近，交通方便，此地点人口密集，且该地有停建中楼房，可缩短建设周期，降低成本。建设总面积1500平方米。

参照方案一

按公司有关标准和要求进行装修

参照目前***当地的实际情况拟定以下预算。

投  资  估  算（方案一）

按省分公司及******公司规定执行。

投  资  估  算（方案二）

 

按省分公司及******公司规定执行。

（1）******年6月25日提交项目建议书。

（2）******年6月28日项目建议书批复。

（3）******年7月底提供初步设计。

（4）******年8月中旬开始进行土建施工。

（1）******年6月25日提交项目建议书。

（2）******年6月28日项目建议书批复。

（3）******年7月上旬进行购买******楼合同的鉴署。

（4）******年7月底提供初步设计。

（5）******年8月中旬开始进行土建装修。

   对各方案的经济评价主要方法为直接效益与间接效益相结合，以直接效益为主的方法。主要的考核指标为净现金流量。

本******综合办公楼,计算期取定为10年,即******年度---2013

年度，其中建设期1年。

 （2）项目投资及资金筹措

  方案一投资总额为525万元，方案二投资总额为1035万元。资金按省分公司及******公司规定筹集。

 建造或购置******办公综合楼的直接经济效益为每年节约的租赁费。按省分公司文件规定，我分公司的标准******场所面积为1500平方米，按租金价格不变假设，年租金为50万元。另外按目前的政治、经济及社会发展趋势，综合楼建成后不存在贬值的问题，土地作为一项稀缺资源反而存在很大的升值空间，会成为公司一项宝贵的无形资产，也应该作为一项增量效益。

  （4）增量成本计算

建造或购置******办公综合楼的直接支出为建设投资支出的本金及资金成本,可以贷款利息替代,年利率为6.21%。

   （1）方案一：见附表一

   （2）方案二：见附表二

    由上表比较可见，方案一投资额较小，回收期较短;方案二投资额较大，回收期也较长，故选择方案一。

    从公司的长远发展来说，拥有自己的******综合办公楼，能更好的体现我公司的综合实力，更好的推动各项业务发展，更好的塑造我公司的崭新企业形象。

 

 

 

 中国*********分公司

二00四年六月二十五日

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