2013资产评估师《资产评估》模拟试题五(4)

2013-05-11

读书人网精心为大家整理了2013资产评估师《资产评估》模拟试题，希望对大家的考试能带来帮助！

　　三、计算题(计算题：(共4题，每小题10分，共40分))

　　41、某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000平方米，该地块的土地征地费用(含安置、拆迁、青苗补偿和耕地占用税)为10万元/亩，开发费2亿元/平方公里，土地开发周期为2年，第一年投入占开发费用的35%，开发商要求的成本利润率为10%，土地增值收益为15%，银行贷款利率为6%，评估该土地的价格

　　42、评估人员对某一企业进行整体评估，通过对该企业历史经营状况的分析及国内外市场的调查了解，收集到下列数据资料：

　　(1)预计该企业第一年的收益额为200万元，以后每年的收益额比上年增长10%，自第6年企业将进入稳定发展时期，收益额将保持在300万元的水平上。

　　(2)社会平均收益率为12%，行业基准收益率13%，国库券利率为8%，被评估企业所在行业风险系数为1.5;

　　(3)该企业各单项资产经评估后的价值之和为1600万元。

　　要求：(1)确定该企业整体资产评估值。

　　(2)企业整体资产评估结果与各单项资产评估值之和的差额如何处理?

　　43、被评估设备购建于1997年11月，账面原值为100万元，其中设备购置价80万元，基础及安装费用18万元，运杂费2万元。2000年11月对该设备进行评估，现收集到以下数据资料：

　　(1)2000年该类设备的购置价比1997年上涨了50%，基础及安装费的物价上涨了30%，该设备的运杂费用达到3万元。

　　(2)由于开工不足，该设备的实际利用率仅为正常利用率的60%，尚可使用5年。

　　(3)与同类技术先进设备相比，该设备预计每月工人超支额为1000元。

　　(4)该企业的正常投资报酬率为10%，所得税率为33%.

　　要求：

　　(1)根据上述资料，分别计算机器设备的重置成本和各项贬值指标。

　　(2)计算被估设备的评估值。

　　44、被评估对象为一宗待开发的商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%。评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25000平方米的大厦，其中1-2层为商场，每层建筑面积为3000平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为1900平方米。

　　评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料：

　　⑴将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入。

　　⑵大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元，所需资金分2年投入，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入。

　　⑶专业费用为建筑费用的10%。

　　⑷预计大厦建成后即可出租，其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元，出租率可达100%，3-5层(即写字楼部分的1-3层)平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层每平米为2.5元，写字楼平均空置率约为10%。

　　⑸管理费用为租金的5%，税金为租金的17.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建筑费用的1%，年贷款利率为5%，复利计息。

　　⑹开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%。

　　⑺房地产综合资本化率为8%。

　　⑻每年按365天考虑。

　　⑼本项目不考虑所得税因素。

　　根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估(要求：评估结果保留两位小数)。

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