全国物业管理员职业资格考试中技能考试，主要是考察学员对所掌握的物业管理基础知识、
基本理论，在实施物业管理的过程中对其灵活应用能力、解决工作中存在的一般问题能力的一
种鉴定方式。技能考试题有三种类型的题型：模拟现场操作题、情景题和案例题。
一、现场模拟操作题答题技巧
(一)命题形式：观看录像，然后按照要求答题。每题录像放两次，第一题30分钟之后放第二
题录像。
(二)命题类型：命题一般会涉及的内容是物业管理过程中一些工作的一个方面。例如物业的
接管与验收、各项工作检查(包括消防安全检查、清洁卫生检查、设施设备检查等)。命题考察
的形式是通过以录像的形式，判断在工作过程反映出存在的问题，让考生指出并说明理由。
(三)答题方法：第一步：仔细观看录像，第一编录像要记下存在的问题(一般命题中反映出
的问题是比较明显的)，第二遍再补充核实。第二步：答题。
(四)答题技巧：每一个命题在笔答时，可以按照下面的要求回答：
第一部分：指出命题中存在的问题(不能漏项)。所指出的问题要归为大类，如保洁方面
消防安全方面、设施管理方面、设备管理方面、车辆管理方面、环境管理方面、社区活动组织管
理方面、资料管理方面等。不要仅仅指出有纸团、有污渍、有漏水、有墙面破损等。
第二部分： 针对你认为所存在的问题：第一段 按照存在问题找法律法规依据：依据存
在问题的细节，归为物业管理的大类，说明所不符合国家物业管理法律、法规(包括地方性法规、
条例)的名称或不符合的正常物业管理的工作程序。一般在物业管理工作中，按照物业管理的类
别所适用的国家法律法规(仅供参考)有：
★房屋接管验收、撤管方面：①《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》(1993年11月
13日建设部建法字[1999]第113号文发布执行) ②《建设部关于加强房屋接管验收工作的通知》
(1991年11月26日建房管字第57号) ③《房屋接管验收标准》(ZBP30001-90)④《城市新建住宅
小区管理办法》(1994年3月23日建设部令33号发布)⑤《住宅工程初装饰竣工验收办法》⑥《城
市商品房预售管理办法》⑦建设部房地产业关于《全国城市物业管理优秀住宅(大厦、工业区)》
达标办法的通知⑧《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》⑨地方性法规和条例
★消防安全方面：①《消防法》②《建筑内部装修设计防火规范》 建设部发布的国家标
准(GB50222-95)③《城市居民住宅安全防范设施建设管理规定》(1996年1月5日建设部、公安部
令第49号发布)④《租赁房屋治安管理条例》(1995年3月6日公安部令第24号发布)⑤建设部房地
产业司关于《全国城市物业管理优秀住宅(大厦、工业区)》达标办法的通知⑥《全国城市物业管
理优秀大厦标准及评分细则》⑦地方性法规、条例
★环境管理方面：①《城市区域环境噪声标准》②《城乡建设环境保护通知》③《城市市
容和环境卫生管理条例》④《城市绿化条例》⑤建设部房地产业司关于《全国城市物业管理优秀
住宅(大厦、工业区)》达标办法的通知⑥《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》⑦地方
性法规、条例
★保洁管理方面：《中华人民共和国环境保护法》、《城市生活垃圾管理办法>、《城市
新建住宅小区管理办法》以及有关管理实施细则
★物业管理委托合同方面：①《中华人民共和国合同法》②《城市新建住宅小区管理办法》
(1994年3月23日建设部令33号发布)③《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》④建设部
房地产业司关于《全国城市物业管理优秀住宅(大厦、工业区)》达标办法的通知 ⑤建设部、国家
工商行政管理局关于印发推行《物业管理委托合同示范文本》的通知⑥建设部关于印发《前期物业
管理服务协议》(示范文本)的通知⑦地方性法规、条例
★房屋维护修缮方面：①《城市新建住宅小区管理办法》(1994年3月23日建设部令33号发
布)②《中华人民共和国城市房地产管理法》③《中华人民共和国城市规划法》④《城市房地产开
发经营管理条例》、《城市房屋白蚁防治管理规定》⑤《建设工程质量管理条例》、《建筑装饰装
修管理规定》⑥《危险房屋鉴定标准》、《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》⑦《房屋修缮技
术管理规定》、《城镇廉租住房管理办法》⑧《房屋完损等级评定标准》、《房屋渗漏修缮技术规
程》⑨《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》、建设部房地产业司关于《全国城市物业管
理优秀住宅(大厦、工业区)》达标办法的通知⑩地方性法规、条例
★设备管理方面：①《建设部关于提高电梯质量的若干规定》②《建设部关于加强电梯管理
的暂行规定实施细则》③建设部关于印发《城市区域锅炉供热管理办法》的通知 ④《房屋修缮工程
质量检验评定标准》⑤《房屋接管验收标准》⑥《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》⑦
建设部房地产业司关于《全国城市物业管理优秀住宅(大厦、工业区)》达标办法的通知⑧《城市新
建住宅小区管理办法》(1994年3月23日建设部令33号发布)⑨《住宅公用部位公用设施设备维修基金
管理办法》⑩地方性法规、条例
★物业管理费管理方面：①《城市新建住宅小区管理办法》(1994年3月23日建设部令33号发
布)②《住宅公用部位公用设施设备维修基金管理办法》③国家计划委员会、建设部关于印发《城市
住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的通知④《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》1992年6月
15日建设部令第19号发布⑤《中华人民共和国合同法》⑥《物业管理企业财务管理规定》⑦《国家
税务局关于物业管理企业代收费用有关营业税问题的通知》⑧地方性法规、条例
★房屋装饰装修管理方面：①《建设工程质量管理条例》②《建筑装饰装修管理规定》③《
住宅工程初装饰竣工验收办法》④《城市新建住宅小区管理办法》 (1994年3月23日建设部令33号发
布)⑤《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》⑥建设部房地产业司关于《全国城市物业管理
优秀住宅(大厦、工业区)》达标办法的通知⑦《中华人民共和国合同法》⑧地方性法规、条例第二
段针对存在问题说明应该如何做：针对所存在的问题，指出在管理中应如何做。如“根据……在…
方面应做到……”第三段 (可以不说明)指出按照“存在问题”的管理可能会造成的影响：
