第三节 投资性房地产的后续计量
一、成本计量模式
企业一般应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。
1.采用成本模式计量的建筑物的后续计量：按固定资产的有关规定进行后续计量，按期(月)计提折旧，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。
2.采用成本模式计量的土地使用权的后续计量：按无形资产的有关规定进行后续计量，按期(月)摊销，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。
二、公允价值计量模式
1.企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。采用公允价值模式计量的条件：
(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;
(2)企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
注意(新增)：
以公允价值模式后续计量的企业，对于在建投资性房地产，如果其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够可靠取得的，应当以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠计量时或其完工后(两者孰早)，再以公允价值计量。
2.会计处理
采用公允价值模式后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益(公允价值变动损益)。会计处理如下：
借：投资性房地产——公允价值变动
贷：公允价值变动损益
或作相反分录。
三、计量模式的变更
●同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。但在极少数情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项非在建投资性房地产(或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产)时，该投资性房地产公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并假设无残值。
●企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
(1)成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理。将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益(盈余公积和未分配利润)。
(2)已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
【例题1·单项选择题】某企业投资性房地产采用成本计量模式。2009年1月31日购入一幢建筑物用于出租。该建筑物的成本为270万元，预计使用年限为5年，预计净残值为18万元。采用年数总和法计提折旧。2010年应计提的折旧额为( )。
A.72万元
B.50.4万元
C.67.2万元
D.68.6万元
『正确答案』D
『答案解析』2010年应计提的折旧额=(270—18)×5/15×1/12+(270—18)×4/15×11/12=68.6(万元)
【例题2·多项选择题】某企业投资性房地产采用公允价值计量模式。2010年1月1日购入一幢建筑物用于出租，年租金为30万元且于每年年末收取。该建筑物的购买价格490万元，发生相关税费20万元， 用银行存款支付。建筑物预计使用年限为20年，预计净残值为10万元，采用直线法计提折旧。2010年12月31日，该建筑物的公允价值为560万元。不考虑其他因素，下列表述中，正确的有( )
A.2010年该项投资性房地产应计提折旧22.92万元
B.2010年该项投资性房地产减少当期营业利润40万元
C.2010年该项投资性房地产增加当期营业利润80万元
D.2010年该项投资性房地产的列报价值是560万元
E.2011年该项投资性房地产可以变更为成本计量模式
『正确答案』CD
『答案解析』选项A，以公允价值计量的投资性房地产不计提折旧;选项B，影响当期营业利润的金额=收取的租金30+本期确认的公允价值变动50=80万元;选项E，采用公允价值计量的投资性房地产不得转为以成本模式计量的投资性房地产。
【例题3·计算分析题】20×7年，甲企业将一栋写字楼对外出租，采用成本模式进行后续计量。20×9年2月1日，假设甲企业持有的投资性房地产满足采用公允价值模式条件，甲企业决定采用公允价值模式对该写字楼进行后续计量。20×9年2月1日，该写字楼的原价为9 000万元，已计提折旧270万元，账面价值为8 730万元，公允价值为9 500万元。甲企业按净利润的10%计提盈余公积。假定除上述对外出租的写字楼外，甲企业无其他的投资性房地产。
『正确答案』
甲企业的账务处理如下：
借：投资性房地产——成本 95 000 000
投资性房地产累计折旧 2 700 000
贷：投资性房地产 90 000 000
利润分配——未分配利润 6 930 000
盈余公积 770 000
