5．利用样点地价评估区域或级别基准地价
(1)用样点地价评估区域或级别基准地价
①有样点区域或级别的基准地价评估
a)样本数量的确定。合格样本数量应符合数理统计要求。
b)模型选择及基准地价计算。在有样点区域或级别内，根据样点地价的分布规律，选用简单算术平均值、加权算术平均值、中位数、众数等作为该区域(级别)的基准地价。
②没有交易价格资料或交易价格资料较少区域或级别的基准地价评估
没有交易资料的区域或级别，基准地价评估采用比较法、比例系数法或系数修正法进行。评估程序为：
a)对已评估出基准地价的区域或级别，建立地价与影响价格的土地条件对照表；
b)将没有交易资料或数量不足的区域或级别，进行土地条件调查和量化；
c)比较待估价区域或级别同有地价区域或级别的接近程度，评估其基准地价；
d)因素差异大的区域，在比较基础上，采用系数修正法评估区域基准地价；
e)通过确定各种用途基准地价在不同区域或级别内的比例关系，评估其他用途的基准地价。
(2)建立样点地价和土地级别数学模型，评估级别基准地价
①基本原理：在土地定级的基础上，通过建立样点地价与土地级别之间的数学关系模型，求出各用途各级别的地价级差系数，再用地价级差系数等参数来计算级别基准地价。
②模型选择：样点地价与土地级别的数学关系模型根据二者之间的二维关系图选择适宜的模型。
模型参见“用土地收益资料评估基准地价”中级差收益测算模型中的模型。
③系数估算：将收集到的不同用途的地价资料，按用途将通过检验的地价资料代人模型中，估计参数值。
估算出参数值后，要进行系数可靠性检验，检验要求按“用土地收益资料评估基准地价”中关于样本数据检验的有关规定进行。
④基准地价计算：将估计参数值和有关参数代入，得到各级土地的基准地价。
(3)建立样点地价和土地定级单元总分值数学模型，评估级别基准地价
①基本原理：在土地定级的基础上，通过建立样点地价与土地定级单元总分值之间的数学关系模型，求出各用途各级别的地价级差系数，再用地价级差系数等参数来计算级别基准地价。
②模型选择：样点地价与土地定级单元的数学关系模型根据二者之间的二维关系图选择适宜的模型。模型参见“用土地收益资料评估基准地价”中级差收益测算模型中的模型。其中，Yn为第n级土地交易样点地价，计算基准地价时是级别基准地价，Xn为第n级或区域内定级单元总分值。
③系数估算：与“用土地收益资料评估基准地价”系数估算的模型相同。
④基准地价计算：将估计值A、r和有关参数代入，得到各单元分值的估计地价。在此基础上，根据地价的离散程度。确定区域基准地价。
