大学生职业生涯规划全方位解读
成功面试应避免10大错误
中国大学就业情况推荐榜
3．样点地价修正与样点地价图的绘制
(1)样点地价修正
经计算后的样点地价还须进行样点地价修正。修正的主要内容有：交易情况修 正、估价期日修正、容积率修正、地价楼层分配修正、基础设施配套修正、出让年期修正等。
①市场地价的出让年期修正
a)有限年期使用权价格修正到最高出让年期地价的计算公式为：
Vm=Vm1×[1－（1/（1+r）m）]/ [1－（1/（1+r）n）]
式中：V——最高出让年限的土地使用权价格；
m——实际出让年期或剩余出让年期；
Vm1——有限年期出让地价；
n——土地使用权出让最高年限；
r——土地还原利率。
b)无限年期地价修正到法定最高出让年期地价的计算公式为：
Vm＝VE×[1一(1／(1+r) n)]
式中：VE——土地所有权价格；
Vm、r、n含义同上。
②市场地价的交易时间修正
不同交易时间的样点地价，只有修正到基准地价估价期日的地价，才能用于基准地价评估。区别不同土地用途，计算地价的变化幅度。在已建立地价指数系统的城镇，可用地价指数计算。
计算公式为；
Kt=Q／Q0
式中；Kt——某类土地地价修正到估价期日的系数；
Q——某类土地估价期日的地价指数；
Q0——某类土地交易时日的地价指数。
对不同时期发生的交易宗地价格，修正到估价期日价格的计算公式为：
V=Kt×V0
式中：V——修正到估价期目的宗地价格；
V0——实际成交宗地地价；
Kt——时间修正系数。
③市场地价的容积率修正
容积率修正按区域进行，以城镇规划规定的区域容积率为标准，用下计算容积率修正系数。
Kr=Vis／Vi
式中；Kr——容积率修正系数；
Vis——某一区域某一用途规定容积率下单位面积平均地价；
Vi——某一区域某一用途在某一容积率时单位面积的平均地价。
对不同容积率情况下发生的交易地价，按下将地价修正到规定容积率的价格：
V＝Kr×Vli
式中：V——修正到规定容积率时的宗地地价；
Vli——某一容积率下的宗地交易价格；
Kr——同前。
④市场地价的其他修正
根据市场地价资料情况，还可以进行如下修正：
a)交易情况修正：把交易情况不正常的样点地价，修正到在公开、公平的正常市场情况下交易地价。
b)地价楼层分配修正：样点资料若为建筑物某层之建筑售价，需根据地价楼层分配关系求出其基地价格。
c)基础设施配套程度修正；在不同基础设施配套程度下的样点地价，必须修正到基准地价评估所设定的基础设施配套程度下的标准地价。基准地价评估中的基础设施配套程度，可按各级(区域)土地基础设施配套现状程度的平均水平设定。
(2)样点地价图的绘制
①按商业、居住、工业等不同用途分别作地价样点资料分布图；
②土地级别界线和均质地域界线要反映在图上；
③直接在图上表示地价，资料较多时，采用分级图例表示地价点标准。
4．样点数据检验与处理
(1)样点数据检验
①同一土地级或均质地域中，同一交易方式的样本地价要通过样本同一性检验。同一均质地域中样本数量不能满足总体检验的需要时，需对均质地域进行差别判别归类，按类进行样本总体同一性检验。
②同一均质地域中，不同交易方式计算的样本地价，也要通过样本总体同一性的检验。
③样本总体检验规定参见“用土地收益资料评估基准地价”中关于样本数据检验的有关规定。
(2)样点数据处理
①城镇中商业中心区的地价最高区段，应单独表示。
②相同用途的样点地价，在确定方差检验精度后，精度以外的数据作为异常数据剔除。方差检验规定参见“用土地收益资料评估基准地价”中关于样本数据检验的有关规定。
③同一级别、均质地域中，不同交易方式下计算的样点地价，当总体不一致时，以最有代表性，样点数量多的作为基准地价评估的基础资料。
(3)数据整理
将经过修正及样本数据处理以后的样点，按土地级、土地均质区域、土地用途和资料交易方式顺序进行整理。