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城镇基准地价评估
用土地收益资料评估基准地价
(1)系数估计
a．模型确定
根据级差收益测算中提供的模型、模型选择方法和样点数据，确定级差收益测算模型，测定各因素系数值。
b．系数估计
将样本资料代入数学模型，用数学方法求出各因素系数数值。
对于线性模型，其计算方法一般用最小二乘法求解因素系数数值。
c.因素系数数值的可靠性检验
a)经济意义检验
一般从符号和值域两个方面检验。符号检验主要是根据模型中变量设计所要达 到的条件进行检验；值域检验是根据现实经济条件加以具体限定。
b)统计检验
通过回归系数的统计显著性检验，判断因素对净收益的影响程度。
通过回归系数的总体显著性检验，判断因素在总体上对净收益的影响程度。
通过模型的拟合优度检验，判断建立的模型与样点数据的拟合程度。
c)计量经济检验
通过异方差性检验和多重共线性检验，判断统计检验的有效性。
(2)土地收益计算
将样本数据代入确定的数学模型中，得到各级土地上不同用途的土地收益值。各土地收益计算模型为：
(1)模型 lni＝A(1+r)xb
(2)模型 lni =Yni－(b0+b2X2+ b3X3)
(3)模型 lni＝Yni／Xb22×Xb33
(4)模型 lni = Yni－(b2X2+ b3X3+V)
式中：lni——第n级土地上样点单位面积的土地收益；
Yni——第n级土地上样点单位面积的利润；
A、Xln、r、b0、b2、b3、X2、X3、V含义同级差收益测算中各模型。
某一级地租的平均值按下式计算：
式中：In——第n级土地上不同行业土地的平均收益；
M——第n级土地上的样点量。
(3)基准地价计算
a．土地还原利率的确定
b．基准地价计算
按下式估计各级土地不同用途的基准地价：
Vlb＝(In/r1)[1－l／(1+r1)n]
式中：Vlb——某一用途土地在某一土地级上的基准地价；
In——某一用途土地在某一土地级上单位面积的土地收益；
r1——土地还原利率；
n——基准地价评估年期。
根据计算结果，确定各级土地不同用途的基准地价。用该级土地上不同用途的正常交易地价进行检验。
对离散度较大的测算结果，要在级别基准地价基础上，确定不同区域、地段的基准地价。
每一级土地上，将商业、居住、工业等土地利用类型的最高基准地价作为用级差收益测算的该级土地的基准地价。根据需要可用确定级别综合基准地价的方法确定区域或区段的综合基准地价。